Rauchmelder im Recht

Von Bauordnung bis Zuständigkeit: Minol informiert über die wichtigsten Rechtsgrundlagen

Rauchmelderpflicht in den Bundesländern

Die Erkenntnis, wie wichtig Rauchwarnmelder (oft auch Rauchmelder genannt) für den Brandschutz in Wohnungen sind, setzt sich im sonst so sicherheitsbewussten Deutschland langsam, aber stetig durch. Weil der Brandschutz Ländersache ist, hat jedes Bundesland seine eigene – oder noch keine – gesetzliche Regelung (siehe Grafik rechts).
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Auch bei der Installation und Wartung von Rauchmeldern gibt es einiges zu beachten. Minol informiert Sie hier über die wichtigsten rechtlichen Grundlagen.

Rechtlichen Grundlagen im Überblick

Beachten Sie bitte, dass diese Informationen eine Rechtsberatung nicht ersetzen können. Minol empfiehlt, im Zweifel juristischen Rat einzuholen.

Welche Regelungen und Fristen gelten in den Bundesländern?

Rheinland-Pfalz (2003)
- in Neu-, Um- als auch in Bestandsbauten
- für Schlaf- und Kinderzimmer
- für Flure, die als Rettungsweg dienen
- Nachrüstpflicht in vorhandenen Wohnungen bis Juli 2012

Schleswig-Holstein (2005)
- in Neu-, Um- als auch in Bestandsbauten
- für Schlaf- und Kinderzimmer
- für Flure, die als Rettungsweg dienen
- Nachrüstpflicht in vorhandenen Wohnungen
  bis 31. Dezember 2010 (Änderung vom 12.12.08)

Hessen (2005, Änderung 2011)
- in Neu-, Um- als auch in Bestandsbauten
- für Schlaf- und Kinderzimmer
- für Flure, die als Rettungsweg dienen
- Nachrüstpflicht in vorhandenen Wohnungen bis 31. Dezember 2014

Hamburg (2006)
- in Neu-, Um- als auch in Bestandsbauten
- für Schlafräume, Kinderzimmer
- für Flure, die als Rettungsweg dienen
- Nachrüstpflicht in vorhandenen Wohnungen
  bis zum 31. Dezember 2010

Mecklenburg-Vorpommern (2006)
- in Neu-, Um- als auch in Bestandsbauten
- für Schlafräume, Kinderzimmer
- für Flure, die als Rettungsweg dienen
- Nachrüstpflicht in vorhandenen Wohnungen
  bis zum 31. Dezember 2009

Bremen (2010)
- in Neu-, Um- und Bestandsbauten
- für Schlafräume, Kinderzimmer und Flure
- Nachrüstpflicht in vorhandenen Wohnungen
  bis 31. Dezember 2015

Sachsen-Anhalt (2009)
- in Neu-, Um- als auch in Bestandsbauten
- für Schlafräume, Kinderzimmer und Flure
- Nachrüstpflicht in vorhandenen Wohnungen
  bis 31. Dezember 2015

Thüringen (2008)
- in Neu- und Umbauten
- für Schlafräume, Kinderzimmer
- für Flure, die als Rettungsweg dienen

Saarland (2004)
- in Neu- und Umbauten
- für Schlaf- und Kinderzimmer
- für Flure, die als Rettungsweg dienen

 

Wer ist für die Installation zuständig?

Für die Installation der Geräte ist in allen Ländern mit Rauchmelder-Pflicht der Wohnungseigentümer zuständig. Nur Mecklenburg-Vorpommern nimmt den „Besitzer“ in die Pflicht. Unmittelbarer Besitzer ist bei Mietwohnungen der Mieter, nach Rückgabe der Mietsache (also beim Auszug) jedoch wieder der Vermieter.

 

Wer ist für die Wartung zuständig?

Die jährliche Wartung nach DIN 14676 ist in der Regel Sache des Eigentümers. Folgende Bundesländer haben die Wartungspflicht auf den „unmittelbaren Besitzer“ übertragen: Mecklenburg-Vorpommern, Schleswig-Holstein (Änderung § 49 Abs. 4 LBauO v. 22.01.2009), Bremen (§ 44 Abs. 4 Bremer Bau¬ordnung v. 1.10.2009) und Hessen (Ände¬rungsgesetz zur HBauO § 13 Abs. 5 v. 25.11.2010).

Im Wortlaut heißt es in den drei Landesbauordnungen: „Die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft obliegt den unmittelbaren Besitzerinnen und Besitzern, es sei denn, die Eigentümerinnen oder die Eigentümer haben diese Verpflichtung übernommen.“

Unmittelbarer Besitzer ist bei Mietwohnungen der Mieter. Doch selbst wenn ein Vermieter die Wartung an den Mieter delegiert, bedeutet das nicht, dass er von jeglicher Haftung freigestellt wäre. Nach § 823 Abs.1 BGB ist für die Verkehrssicherung eines Gebäudes ungeachtet dieser landesgesetzlichen Regelungen dessen Eigentümer zuständig. Wer installiert und das Eigentum an technischen Geräten hält, muss nach allgemeinen zivilrechtlichen Grundsätzen für deren Funktionssicherheit sorgen. Das heißt: Wenn ein Rauchmelder, der nicht oder schlecht gewartet wurde, im Brandfall versagt, haftet trotz der landesgesetzlichen Neuregelungen der Eigentümer für den entstandenen Schaden. Den Mieter kann höchstens ein Mitverschulden treffen, falls er seine Wartungspflicht vernachlässigt hat. Kann ein Mieter die fachgerechte Wartung aus körperlichen oder anderen Gründen nicht leisten, muss der Vermieter die Wartung auf jeden Fall selbst wahrnehmen.

Rechtlich auf der sicheren Seite sind Eigentümer, wenn sie den Einbau und die jährliche Funktionsprüfung der Rauchmelder an Minol delegieren.

 

Welche Normen gelten für Rauchwarnmelder?

Die Anforderungen an die Gerätetechnik sind in der Produktnorm DIN EN 14604 geregelt, Montage und Wartung in der Anwendungsnorm DIN 14676. Die Anwendungsnorm definiert beispielsweise die Mindestausstattung: Rauchmelder gehören in Kinderzimmer, Schlafräume und Flure. Sie legt zudem fest, dass Rauchmelder einmal jährlich auf Funktion überprüft werden müssen. Dazu gehören immer eine Alarmprüfung und eine Sichtprüfung vor Ort, in der Wohnung. Die Geräte und der Service von Minol übertreffen alle in Deutschland erforderlichen Normen und Zulassungen.

 

Wer trägt die Wartungskosten?

Die Kosten der Rauchmelder-Wartung sind Betriebskosten im Sinne des § 2 Nr. 17 BetrKV und somit grundsätzlich umlagefähig. Der Bundesgerichtshof hat mehrfach entschieden, dass Betriebskosten, die aufgrund duldungspflichtiger Modernisierungsmaßnahmen entstanden sind, an die Mieter weitergereicht werden dürfen, auch wenn das nicht im Mietvertrag vereinbart wurde.

 

Müssen Mieter den Einbau dulden?

Die Rechtsprechung zeigt, dass Mieter die Installation von Rauchwarnmeldern dulden müssen. So hat beispielsweise das Amtsgericht Hamburg-Wandsbek im Juni 2008 (AZ 716 C 89/08) einen Nutzer dazu verurteilt, den Einbau von zertifizierten Rauchmeldern in der Wohnung zu dulden.

Auch in Bundesländern ohne Rauchmelder-Pflicht ist eine Duldungspflicht wahrscheinlich: Die Installation von Rauchmeldern dürfte aufgrund der verbesserten Brandschutzgegebenheiten grundsätzlich eine Gebrauchswerterhöhung im Sinne des § 554 Abs. 2 BGB darstellen, deren Durchführung der Mieter nur bei Vorliegen einer für ihn nicht zumutbaren Härte verweigern kann. Ein solcher Härtegrund wird in der Praxis wohl nur im Ausnahmefall vorliegen.

 

Rauchmelder in Wohneigentumsgemeinschaften: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum?

In Wohneigentumsgemeinschaften (WEGs) ist im Bezug auf Rauchmelder vor allem die Frage zu klären, ob die Geräte als Gemeinschaftseigentum oder als Sondereigentum zu betrachten sind.

Das Oberlandesgericht Frankfurt (AZ 20 W 325/06 ZMR 2009, 865) hat im Jahr 2008 entschieden, dass Rauchmelder zu den Einrichtungen gehören, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und aus diesem Grunde gemäß § 5 Abs.2 WEG zwingend gemeinschaftliches Eigentum sind – auch wenn sie sich innerhalb des räumlichen Bereichs des Sondereigentums befinden. Begründung: Rauchmelder schützen nicht nur die Bewohner der jeweiligen Eigentumswohnung, sondern dienen auch der Sicherheit des Gebäudes.

Enthält die Gemeinschaftsordnung eine entsprechende Öffnungsklausel, so können die Kosten statt nach Miteigentumsanteilen auch nach der Zahl der in der Wohnung verbauten Rauchmelder verteilt werden (Amtsgericht Ahrensburg, AZ 37 C 11/08 ZR 2009, 78). Hat ein Wohnungseigentümer bereits deutlich teurere Melder installiert, muss er nach Ansicht des Amtsgerichts Rendsburg die von der Gemeinschaft ausgewählten Geräte in seiner Wohnung nicht dulden (AZ 18 C 545/08, ZMR 2009, 239).