Änderung von Verteilerschlüsseln

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Änderung von Verteilerschlüsseln für die Heizkostenabrechnung

Rechtliche Grundlagen für die Änderung bestehender Grund- und Verbrauchs­kosten­schlüssel in der Heizkostenabrechnung

Heiz- und Warmwasserkosten werden nicht ausschließlich nach den Verbrauchs­anzeigen der Messgeräte verteilt, sondern nach den Vorgaben der Heizkosten­verordnung zu 30 bis 50 % nach einem festen Maßstab. In der Regel wird dafür die gesamte oder die beheizte Nutzfläche verwendet. In der Heizkosten­abrechnung erscheint das dann als Grundkosten.

Kurz und knapp

Nur in wenigen Fällen besteht eine tatsächliche rechtliche Notwendigkeit, den Verteiler­schlüssel auf 30:70 zu ändern. Wenn es geht, sollten Verteiler­schlüssel von Vermietern und Eigentümer­gemeinschaften sachgerecht beschlossen werden. Ein zu hoher Verbrauchs­kostensatz schafft nicht immer mehr Gerechtigkeit.

Trotz guten Argumenten für eine Abrechnung mit hohem Grundkosten­anteil gibt es bei Vermietern und Verwaltern eine Tendenz zur verbrauchs­betonteren Abrechnung. Jahrelang wurde mit 50 % Grundkosten abgerechnet und nun beschließen Vermieter oder Eigentümer­gemeinschaften eine Abrechnung mit nur noch 30 % Grundkosten, weil man erwartet, damit verbrauchs­gerechter abzurechnen und mehr Energie zu sparen. Was ist bei der Änderung von Verteiler­schlüsseln zu beachten?

Wann kann der Verteilerschlüssel geändert werden?

Die rechtliche Grundlage für die Auswahl und Änderung von Verteiler­schlüsseln bieten die §§ 6 , 7 und 8 der aktuellen Heizkosten­verordnung.

  • Wenn eine Vorerfassung nach Nutzergruppen eingeführt wird, kann der Verteilerschlüssel geändert werden. Gab es in einer Liegenschaft z. B. bisher eine Verbrauchs­erfassung mit Heizkosten­verteilern und werden jetzt für Sonderbereiche Wärmezähler eingebaut, dann ist eine Vorverteilung gegeben. Diese Situation ist in der Praxis eher selten anzutreffen (§ 6 (4) 1.).
  • Werden an dem Gebäude bauliche Maßnahmen durchgeführt, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, darf der Verteiler­schlüssel geändert werden. Das ist der Fall, wenn energiesparende Fenster eingebaut wurden, wenn eine neue Fassade mit zusätzlicher Wärmedämmung angebracht wurde oder wenn die Heizanlage einer Modernisierung unterzogen wurde (§ 6 (4) 2.).
  • Nach der für Abrechnungs­zeiträume bis 31.12.2008 gültigen Heizkosten­verordnung konnte der festgelegte Verteilerschlüssel nur innerhalb der ersten drei Jahre einmal geändert werden. Danach war diese Entscheidung nur noch unter ganz bestimmten Voraussetzungen zu korrigiert. Nach der neuesten Fassung der Heizkosten­verordnung kann der Verteilerschlüssel auch mehrfach geändert werden, wenn außer den vorgenannten beiden Bedingungen andere sachgerechte Gründe dafür vorliegen, z.B., wenn sich der bestehende Verteiler­schlüssel in der Praxis als ungünstig oder gar ungerecht erwiesen hat (§ 6 (4) 3.) Sachgerecht ist jeder Grund, der sich mit vernünftigen Argumenten erläutern lässt und solche finden sich immer. Insofern gibt es bei der Änderung von Verteilerschlüsseln heutzutage praktisch keine Hindernisse mehr durch die Vorgaben der Heizkostenverordnung.

Änderungen vor Beginn einer neuen Abrechnungsperiode ankündigen

Welche Gründe es für eine Änderung des Verteiler­schlüssels auch gibt: Ein neuer Modus bei der Verteilung in Grund- und Verbrauchs­kosten muss Mietern rechtzeitig bekannt gemacht werden. Bevor die Abrechnungs­periode beginnt, müssen die Bewohner darüber informiert sein, damit sie sich auf die neuen Bedingungen mit einem womöglich angepassten Verbrauchs­verhalten einstellen können. Es geht also nicht, dass der Gebäude­eigentümer irgendwann still­schweigend den Verteiler­schlüssel ändert und die Mieter erst bei der nächsten Abrechnung merken, dass er geändert wurde.

Das gilt auch für vermietende Wohnungs­eigentümer innerhalb einer Eigentümer­gemeinschaft. Wurde bei der Wohnungs­eigentümer-Versammlung beschlossen, dass der Verteilerschlüssel geändert wird, dann muss das auch mietvertraglich vereinbart werden. Es empfiehlt sich deshalb, in Mietverträgen keine festen Verteilerschlüssel zu vereinbaren, sondern diese von den jeweiligen Beschluss­fassungen der Eigentümer­gemeinschaft abhängig zu machen.

Paragrafen der Heizkostenverordnung zu Grund- und Verbrauchskosten

Zur Anwendung von Verteilerschlüsseln bei Heizung und Warmwasser sind die §§ 6, 7 und 8 zu beachten.

§ 6 Pflicht zur verbrauchs­abhängigen Kostenverteilung

(4) Die Wahl der Abrechnungs­maßstäbe nach Absatz 2 sowie nach den § 7 Abs. 1 Satz 1, §§ 8 und 9 bleibt dem Gebäude­eigentümer überlassen. Er kann diese für künftige Abrechnungs­zeiträume durch Erklärung gegenüber den Nutzern ändern:

  1. bei der Einführung einer Vorerfassung nach Nutzergruppen,
  2. nach Durchführung von baulichen Maßnahmen, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken oder
  3. aus anderen sachgerechten Gründen nach deren erstmaliger Bestimmung.

Die Festlegung und die Änderung der Abrechnungs­maßstäbe sind nur mit Wirkung zum Beginn eines Abrechnungs­zeitraumes zulässig.

§ 7 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Wärme

1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen.

In Gebäuden, die das Anforderungs­niveau der Wärmeschutz­verordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind von den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage 70 vom Hundert nach dem erfassten Wärmeverbrauch der Nutzer zu verteilen. In Gebäuden, in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend ungedämmt sind und deswegen ein wesentlicher Anteil des Wärmeverbrauchs nicht erfasst wird, kann der Wärmeverbrauch der Nutzer nach anerkannten Regeln der Technik bestimmt werden. Der so bestimmte Verbrauch der einzelnen Nutzer wird als erfasster Wärmeverbrauch nach Satz 1 berücksichtigt.

Die übrigen Kosten sind nach der Wohn- oder Nutzfläche oder nach dem umbauten Raum zu verteilen; es kann auch die Wohn- oder Nutzfläche oder der umbaute Raum der beheizten Räume zugrunde gelegt werden.

§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.


Wann muss der Verteilerschlüssel geändert werden?

Die Wahlfreiheit für Verteilerschlüssel wird durch die Heizkosten­verordnung 2009 nur in wenigen praktisch tatsächlich vorkommenden Fällen eingeschränkt. In Gebäuden, die nicht die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 erfüllen und die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind, sind 70 % der Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach dem erfassten Wärmeverbrauch auf die Nutzer zu verteilen.

Wenn eine Veränderung des Verteilerschlüssels erforderlich wird, weil alle genannten Bedingungen erfüllt sind, ist in diesem besonderen Fall keine vorherige Ankündigung des geänderten Verteiler­schlüssels durch den Vermieter erforderlich, da er ja nichts anderes tut, als eine Auflage der Verordnung pflichtgemäß zu erfüllen (§ 7 Abs. 1). Es ist aber zu empfehlen die Mieter dennoch zu informieren, um Irritationen zu vermeiden.

Wenn Sie auf 30:70 umstellen

Prüfen Sie mit der nachfolgenden Checkliste, ob das Gebäude tatsächlich alle Bedingungen für eine vom Gesetzgerber erzwungene Abrechnung von 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten erfüllt.

  • Vermieter: Wenn ja, informieren Sie Minol mit der nächsten Kostenaufstellung darüber, dass Sie mit 30:70 abrechnen wollen. Über die Änderung sollten Sie Ihre Mieter mit Hinweis auf die neue Vorschrift der Heizkosten­verordnung so früh wie möglich informieren.
  • Verwalter: Wenn ja, beschließen Sie mit der Eigentümer­gemeinschaft den geänderten Verteilerschlüssel und informieren Sie Minol am besten mit der nächsten Kostenaufstellung darüber, dass Sie mit 30:70 abrechnen wollen.
  • Wenn nein, belassen Sie den bestehenden Verteiler­schlüssel wie gehabt.

Checkliste zur § 7 Abs. 1, Satz 2. HKVO

Was in der Praxis gerne übersehen wird: Nur wenn alle drei Bedingungen gleichzeitig zutreffen, muss der Verteilerschlüssel 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten aus rechtlicher Notwendigkeit angewendet werden.  
1. Die Anforderungen der Wärmeschutz­verordnung vom 16. August 1994 sind nicht erfüllt. Gebäude, deren Bauantrag vor dem 16.08.1994 gestellt wurde und die seitdem energetisch nicht saniert worden sind, erfüllen die Anforderungen der Wärmeschutz­verordnung vom 16. August 1994 mit hoher Wahrscheinlichkeit nicht. Ganz sicher kann das aber nur ein Fachmann, z.B. ein Energie­berater feststellen.
2. Es handelt sich um eine Öl- oder Gasheizung.
3. Es gibt im Gebäude freiliegende Leitungen zur Wärme­verteilung und die sind überwiegend gedämmt. Die Frage der Dämmung stellt sich nur bei in Wohnungen freiliegenden, d. h. sichtbar auf der Wand (Aufputz) verlaufenden Leitungen. Das Kriterium "freiliegende Rohrleitungen überwiegend gedämmt" trifft in der Praxis fast nie zu. Aus den Begründungen der Bundesregierung und des Bundesrates geht hervor, dass es sachlich um die Rohrleitungen in den Wohnungen geht. Solche freiliegenden Rohrleitungen zum Anschluss der Heizkörper bzw. die senkrechten Stränge innerhalb der Wohnung, wurden weder nach der TGA-Norm in den neuen Bundesländern, noch nach den ehemaligen Bauvorschriften in Westdeutschland gedämmt und nur in sehr seltenen Fällen nachträglich mit Isolierung versehen. Sind keine freiliegenden Leitungen vorhanden, entfällt nach heutigem Kenntnisstand die Voraussetzung und es besteht weiterhin die uneingeschränkte Wahlfreiheit des Umlagemaßstabs.

 

Nur in wenigen Fällen besteht eine tatsächliche rechtliche Notwendigkeit, den Verteiler­schlüssel auf 30:70 zu ändern. Wenn es geht, sollten Verteilerschlüssel von Vermietern und Eigentümer­gemeinschaften sachgerecht beschlossen werden. Ein zu hoher Verbrauchs­kostensatz schafft nicht immer mehr Gerechtigkeit.

Was können wir für Sie tun?

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Sie sind Wohnungs­eigentümer oder Mieter?

Dann wenden Sie sich bei Fragen bitte stets zunächst an Ihren Verwalter oder Vermieter. Dieser wird sich bei Bedarf mit Brunata Minol in Verbindung setzen. Sofern Änderungen an Ihrer Abrechnung nötig werden, ist dazu immer die Mitwirkung Ihrer Eigentums- bzw. Miet­verwaltung erforderlich.

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