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Heiz- und Warmwasserkosten werden nicht ausschließlich nach den Verbrauchs­anzeigen der Messgeräte verteilt, sondern nach den Vorgaben der Heizkosten­verordnung zu 30 bis 50 % nach einem festen Maßstab. In der Regel wird dafür die gesamte oder die beheizte Nutzfläche verwendet. In der Heizkosten­abrechnung erscheint das dann als Grundkosten.

Trotz guten Argumenten für eine Abrechnung mit hohem Grundkosten­anteil gibt es bei Vermietern und Verwaltern eine Tendenz zur verbrauchs­betonteren Abrechnung. Jahrelang wurde mit 50 % Grundkosten abgerechnet und nun beschließen Vermieter oder Eigentümer­gemeinschaften eine Abrechnung mit nur noch 30 % Grundkosten, weil man erwartet, damit verbrauchs­gerechter abzurechnen und mehr Energie zu sparen. Was ist bei der Änderung von Verteiler­schlüsseln zu beachten?

Wann kann der Verteilerschlüssel geändert werden?

Die rechtliche Grundlage für die Auswahl und Änderung von Verteiler­schlüsseln bieten die §§ 6 , 7 und 8 der aktuellen Heizkosten­verordnung.

• Wenn eine Vorerfassung nach Nutzergruppen eingeführt wird, kann der Verteilerschlüssel geändert werden. Gab es in einer Liegenschaft z. B. bisher eine Verbrauchs­erfassung mit Heizkosten­verteilern und werden jetzt für Sonderbereiche Wärmezähler eingebaut, dann ist eine Vorverteilung gegeben. Diese Situation ist in der Praxis eher selten anzutreffen (§ 6 (4) 1.).
• Werden an dem Gebäude bauliche Maßnahmen durchgeführt, die nachhaltig Einsparungen von Heizenergie bewirken, darf der Verteiler­schlüssel geändert werden. Das ist der Fall, wenn energiesparende Fenster eingebaut wurden, wenn eine neue Fassade mit zusätzlicher Wärmedämmung angebracht wurde oder wenn die Heizanlage einer Modernisierung unterzogen wurde (§ 6 (4) 2.).
• Nach der für Abrechnungs­zeiträume bis 31.12.2008 gültigen Heizkosten­verordnung konnte der festgelegte Verteilerschlüssel nur innerhalb der ersten drei Jahre einmal geändert werden. Danach war diese Entscheidung nur noch unter ganz bestimmten Voraussetzungen zu korrigiert. Nach der neuesten Fassung der Heizkosten­verordnung kann der Verteilerschlüssel auch mehrfach geändert werden, wenn außer den vorgenannten beiden Bedingungen andere sachgerechte Gründe dafür vorliegen, z.B., wenn sich der bestehende Verteiler­schlüssel in der Praxis als ungünstig oder gar ungerecht erwiesen hat (§ 6 (4) 3.) Sachgerecht ist jeder Grund, der sich mit vernünftigen Argumenten erläutern lässt und solche finden sich immer. Insofern gibt es bei der Änderung von Verteilerschlüsseln heutzutage praktisch keine Hindernisse mehr durch die Vorgaben der Heizkostenverordnung.

Änderungen vor Beginn einer neuen Abrechnungsperiode ankündigen

Welche Gründe es für eine Änderung des Verteiler­schlüssels auch gibt: Ein neuer Modus bei der Verteilung in Grund- und Verbrauchs­kosten muss Mietern rechtzeitig bekannt gemacht werden. Bevor die Abrechnungs­periode beginnt, müssen die Bewohner darüber informiert sein, damit sie sich auf die neuen Bedingungen mit einem womöglich angepassten Verbrauchs­verhalten einstellen können. Es geht also nicht, dass der Gebäude­eigentümer irgendwann still­schweigend den Verteiler­schlüssel ändert und die Mieter erst bei der nächsten Abrechnung merken, dass er geändert wurde.

Das gilt auch für vermietende Wohnungs­eigentümer innerhalb einer Eigentümer­gemeinschaft. Wurde bei der Wohnungs­eigentümer-Versammlung beschlossen, dass der Verteilerschlüssel geändert wird, dann muss das auch mietvertraglich vereinbart werden. Es empfiehlt sich deshalb, in Mietverträgen keine festen Verteilerschlüssel zu vereinbaren, sondern diese von den jeweiligen Beschluss­fassungen der Eigentümer­gemeinschaft abhängig zu machen.

Paragrafen der Heizkostenverordnung zu Grund- und Verbrauchskosten

Zur Anwendung von Verteilerschlüsseln bei Heizung und Warmwasser sind die §§ 6, 7 und 8 zu beachten.

§ 8 Verteilung der Kosten der Versorgung mit Warmwasser

(1) Von den Kosten des Betriebs der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sind mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert nach dem erfassten Warmwasserverbrauch, die übrigen Kosten nach der Wohn- oder Nutzfläche zu verteilen.

Checkliste zur § 7 Abs. 1, Satz 2. HKVO

Nur in wenigen Fällen besteht eine tatsächliche rechtliche Notwendigkeit, den Verteiler­schlüssel auf 30:70 zu ändern. Wenn es geht, sollten Verteilerschlüssel von Vermietern und Eigentümer­gemeinschaften sachgerecht beschlossen werden. Ein zu hoher Verbrauchs­kostensatz schafft nicht immer mehr Gerechtigkeit.

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