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Der richtige Ansatz: Vorauszahlungen berechnen
Um Rechtsstreitigkeiten mit Mietern zu vermeiden, sollten Vermieter die monatlichen Vorauszahlungen für Wärme, Warmwasser & Co. möglichst genau berechnen.
Mit den steigenden Kaltmieten rücken auch die Betriebskosten zunehmend in den Fokus der Mieter. Spätestens bei der Wohnungsbesichtigung fragen Interessenten nach der „zweiten Miete“. Die monatlichen Vorauszahlungen für warme und kalte Betriebskosten möglichst genau zu prognostizieren, ist für Vermieter wichtig – zum einen, um die laufenden Kosten des Hauses zu decken, zum anderen, um hohe Nachzahlungen für die Mieter und daraus folgende Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Folgende Punkte sind dafür relevant:
Die Rechtsgrundlage
Gemäß § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter zusätzlich zur Kaltmiete auch Nebenkosten zahlt und dafür Vorauszahlungen leistet. Beide Parteien müssen die vereinbarte Regelung im Mietvertrag festhalten. Nach § 556 Abs. 2 S. 2 BGB dürfen Vorauszahlungen „nur in angemessener Höhe vereinbart werden“. Sollte die Höhe der angesetzten Vorauszahlung sich im Nachhinein als zu niedrig oder zu hoch erweisen, kann laut § 560 Abs. 4 BGB „jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen“. Das Anpassungsrecht darf also erst nach einer Abrechnung geltend gemacht werden.
Relevante Gerichtsurteile
Setzt der Vermieter die Vorauszahlung bewusst zu niedrig an, um eine Wohnung oder ein Haus attraktiver zu machen, haben manche Gerichte dies als Täuschung interpretiert und dem Mieter Schadensersatz zugesprochen (z. B. LG Karlsruhe, Az. 5 S 339/97, LG Berlin, Az. 64 S 109/01). Ein Grundsatzurteil des BGH aus dem Jahr 2004 stärkt die Position der Vermieter: Es sei kein Nachteil für den Mieter, wenn der Vermieter Vorauszahlungen verlange, die in ihrer Höhe „die tatsächlichen Kosten nicht nur geringfügig, sondern auch deutlich unterschreiten“. Ein Schadensersatz komme nur in Betracht, wenn der Vermieter dem Mieter bei Vertragsschluss „die Angemessenheit der Nebenkosten ausdrücklich zugesichert oder diese bewusst zu niedrig bemessen hat“. Verboten sind laut BGH nicht zu niedrige, sondern nur in Täuschungsabsicht überhöhte Vorauszahlungen (BGH Az. VIII ZR 195/03). Der Mieter muss demnach die Täuschungsabsicht nachweisen.
Was den Verbrauch beeinflusst
Die Kosten für Raumheizung hängen von folgenden Faktoren ab: Lage der Wohnung im Gebäude (Dachgeschosswohnungen verbrauchen bei Weitem am meisten Energie), Baujahr des Hauses, Zustand der Heizanlage und Größe der Wohnung. Hinzu kommen die klimatischen Bedingungen (z. B. frostiger oder milder Winter). Die Kosten sind zudem abhängig vom Heizmedium (Öl, Gas, Fernwärme etc.) und den Preisen des regionalen Energieversorgers. Je neuer und besser gedämmt ein Gebäude, desto niedriger sind die Kosten für Raumheizung. Die Kosten für Warmwasser bleiben jedoch relativ konstant, weil die Bewohner ja auch im Neubau kochen, duschen und baden. Das führt dazu, dass die Warmwasserkosten im Neubau nicht absolut, aber prozentual steigen und heutzutage bis zur Hälfte der gesamten Wärmekosten ausmachen. Auch wenn Mieter Faktoren wie Energiepreise oder Wärmedämmung nicht beeinflussen können, haben sie dennoch durch ihr individuelles Verbrauchsverhalten großen Einfluss auf ihre eigenen Wärmeverbrauchskosten.
Die Kalkulation der Vorauszahlungen
Wie können Vermieter die monatliche Betriebskosten-Vorauszahlung möglichst realistisch einschätzen? Wer schon häufiger vermietet hat, kann sich an den früheren Heiz- und Betriebskostenabrechnungen des Hauses oder der Wohnung orientieren. Wer zum ersten Mal vermietet, hat keine Vergleichsgröße. Eine erste Orientierung bieten die Betriebskosten- und Heizspiegel, die der Deutsche Mieterbund regelmäßig veröffentlicht. Ein neues Instrument zur Bestimmung der Vorauszahlungen für den Wärmeverbrauch bietet Brunata Minol mit der Online-Heizkostenprognose. Nach Auswahl von Baujahr des Gebäudes, Größe der Wohnung und ihrer Lage im Haus werden die zu erwartenden Kosten für Heizung und Warmwasser angezeigt: ein Mittelwert für den Jahresverbrauch und eine Empfehlung für die monatliche Vorauszahlung, die einen kleinen Sicherheitszuschlag enthält, damit Bewohner bei normalem Heizverhalten möglichst nichts nachzahlen müssen. Weil die Berechnung verschiedene Parameter berücksichtigt und zudem auf der statistischen Auswertung von jährlich rund 1,6 Millionen Heizkostenabrechnungen beruht, liefert sie praktikable Werte.
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Quelle: www.minol.de/der-richtige-ansatz.html - Stand vom: 20.04.2024
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Quelle: www.minol.de/der-richtige-ansatz.html - Stand vom: 20.04.2024