Minol Presseinformation

Die Schlüsselfrage der Heizkostenabrechnung

Kriterien und fachliche Empfehlungen für die Auswahl des Verteilerschlüssels.

Autor: Frank Peters, Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, Autor des "Handbuchs zur Wärmekostenabrechnung"

Welcher Verteilerschlüssel ist der richtige? Wer Immobilien bewirtschaftet und verwaltet, stellt sich diese Frage regelmäßig. Laut Heizkostenverordnung (HKVO) dürfen die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht ausschließlich nach individuellem Verbrauch – das heißt nach den Verbrauchsanzeigen der Mess- und Erfassungsgeräte – unter den Bewohnern verteilt werden. Es gibt immer auch Grundkosten, die nach einem festen Maßstab aufzuteilen sind. In der Regel wird dafür die Wohn- oder Nutzfläche der einzelnen Wohnungen in Quadratmetern verwendet. Jeder Heizkostenabrechnung liegt ein Verteilerschlüssel zugrunde, der den prozentualen Anteil der Verbrauchs- und Grundkosten festlegt (Abb. 1). Laut § 6 HKVO darf der Gebäudeeigentümer diesen Verteilerschlüssel bestimmen und er hat dabei laut §§ 7 und 8 den Spielraum, "mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert" verbrauchsabhängig zu verteilen.

Abb. 1: Die nach Heizkostenverordnung vorgesehene Aufteilung der Gesamtkosten (hier bei Verteilerschlüssel 50:50). Quelle: Minol
Abb. 1: Die nach Heizkostenverordnung vorgesehene Aufteilung der Gesamtkosten (hier bei Verteilerschlüssel 50:50). Quelle: Minol

Sonderfall mit 30:70-Pflicht

Die aktuell geltende HKVO schränkt diese Wahlfreiheit in § 7 Abs. 1 nur für eine Gebäudegruppe ein: Für Gebäude, "die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen, die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind" ist ein Verteilerschlüssel von 30:70 (Grundkosten- zu Verbrauchskostenanteil) verpflichtend. Diese Regelung führte mit dazu, dass Vermieter und Eigentümergemeinschaften in den vergangenen Jahren die Verteilerschlüssel von Bestandsgebäuden zunehmend von 50:50 auf 30:70 umgestellt haben. Dabei ist die tatsächlich betroffene Gebäudegruppe sehr klein. Die erste Bedingung (Baujahr vor 1994) und auch die zweite (Öl- oder Gasheizung) betreffen nach Einschätzung von Minol zwar jeweils rund 70 Prozent des Gebäudebestandes, doch die dritte (Leitungen überwiegend gedämmt) nur rund 5 Prozent. Laut HKVO müssen jedoch alle drei Bedingungen erfüllt sein, und das ist – grob geschätzt – bei 2,5 Prozent der Bestandsgebäude der Fall. Eine allgemeine 30:70-Pflicht lässt sich aus diesem Sonderfall also nicht ableiten.

Verteilerschlüssel in der Praxis

Die statistische Auswertung der Heizkostenabrechnungen von Minol (Abb. 2-5) zeigt: Während der Verteilerschlüssel 50:50 im Jahr 2002 deutlich überwog, werden heutzutage fast genauso viele Immobilien mit dem Schlüssel 30:70 abgerechnet. Dem Verbrauch wird also immer mehr Gewicht beigemessen, mit dem gut gemeinten Ziel, Kosten gerechter zu verteilen und sparsames Verhalten besonders zu belohnen. Fachlich kann diese Tendenz nicht befürwortet werden.

Abb. 2: Verteilerschlüsselanwendung für Heizung (2002). Quelle: Minol
Abb. 2: Verteilerschlüsselanwendung für Heizung (2002). Quelle: Minol
Abb. 3: Verteilerschlüsselanwendung für Warmwasser (2002). Quelle: Minol
Abb. 3: Verteilerschlüsselanwendung für Warmwasser (2002). Quelle: Minol
Abb. 4: Verteilerschlüsselanwendung für Heizung (2015). Quelle: Minol
Abb. 4: Verteilerschlüsselanwendung für Heizung (2015). Quelle: Minol
Abb. 5: Verteilerschlüsselanwendung für Warmwasser (2015). Quelle: Minol
Abb. 5: Verteilerschlüsselanwendung für Warmwasser (2015). Quelle: Minol

Warum Grundkosten?

Ein detaillierter Blick auf die Grundkosten zeigt, warum sie zu Recht in die Abrechnung einfließen und ihr Anteil nicht vorschnell reduziert werden sollte.

Zu den Grundkosten gehören:

  • Fixkosten des Heizungsbetriebs, u.a. Wartungs- und Reinigungskosten, Kosten der Heizkostenabrechnung und der Eichung von Messgeräten, Grundpreise für Erdgas und Fernwärme.
  • Verluste der Heizung: Auch wenn sich die Effizienz der Heizungen in den vergangenen Jahren stark verbessert hat, entstehen bei öl- und gasbefeuerten Heizungsanlagen – je nach Alter, Größe und Ausstattung – Wärme- und Verteilverluste von 20 bis 40 Prozent. Nur 60 bis 80 Prozent der erzeugten Wärme kommt somit tatsächlich als nutz- und damit messbare Wärme an den Heizkörpern der Wohnungen an (Abb. 6) und ist vom Verbraucher beeinflussbar.
Abb. 6: Durchschnittliche Verluste von konventionellen Öl- oder Gasanlagen. Quelle: Minol
Abb. 6: Durchschnittliche Verluste von konventionellen Öl- oder Gasanlagen. Quelle: Minol
  • Verluste der Warmwasserbereitung: Bei der Erzeugung von Warmwasser geht noch mehr Energie verloren (40 bis 60 Prozent) als bei der reinen Heizwärmeversorgung. Zum einen ist die Warmwasserbereitung ebenfalls von den Abgas- und Kesselverlusten betroffen. Zum anderen entstehen insbesondere im Sommer erhöhte Verluste durch die dann gegebene Überkapazität der Heizungsanlage. Auch Zirkulationsleitungen oder Elektrobegleitheizbänder verbrauchen viel Energie, die nichts mit dem messbaren individuellen Verbrauch zu tun hat.
  • Wohnlage: Der grundsätzliche Wärmebedarf einer Wohnung hängt von ihrer Lage im Gebäude ab (Abb. 7). Innenliegende Wohnungen haben den niedrigsten Bedarf, weil die umliegenden Wohnungen sie vor Kälte schützen. Bis zu 50 Prozent höher ist der Heizbedarf einer gleich großen Wohnung in Randlage. Je höher der Grundkostenanteil in einer Heizkostenabrechnung ist, desto geringer wirkt sich der lagebedingte Nachteil für einzelne Bewohner aus. Ein 50:50-Verteilerschlüssel gleicht diesen Nachteil immerhin um die Hälfte aus. Für die meisten Bewohner ist das ein akzeptabler Kompromiss. Die Alternative – eine Staffelung der Kaltmiete nach Wohnlage – würde auf wenig Verständnis stoßen.
Abb. 7: Spezifischer Wärmebedarf von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, abhängig von der Lage im Gebäude. Quelle: Minol
Abb. 7: Spezifischer Wärmebedarf von Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus, abhängig von der Lage im Gebäude. Quelle: Minol
  • Transmissionswärme: Auch das Heizverhalten der Nachbarn hat einen großen Einfluss. Die von wärmeren zu kälteren Wohnungen strömende Transmissionswärme macht nach Untersuchungen u. a. der TU Wien 10 bis 40 Prozent aus. Am stärksten ist der Effekt, wenn eine ständig beheizte Wohnung (z.B. eines Rentnerehepaa-res) an allen Seiten von weniger beheizten Wohnungen (z.B. von Berufstätigen) umgeben ist. Durch die Grundkosten wird abgegolten, dass die Transmissionswärme aus den beheizten den unbeheizten Wohnungen zugutekommt. Das erklärt auch, weshalb für leer stehende Wohnungen zumindest Grundkosten zu tragen sind.

Einfluss der energetischen Gebäudequalität

Wie wirkt sich die zunehmend bessere energetische Qualität von Gebäuden – rundum gedämmte Außenhülle, gut isolierte Fenster – auf den Verteilerschlüssel aus? Die verbreitete Ansicht, dass der verbrauchsabhängige Anteil in gut gedämmten Gebäuden möglichst hoch sein sollte, ist ein Irrtum. Das Gegenteil ist der Fall: Je besser die energetische Hülle, desto höher wird der relative Anteil der verbrauchsunabhängigen Kosten. Gerade weil diese Gebäude weniger Heizwärme als vergleichbare ältere Häuser benötigen, steigt der prozentuale Anteil der Fixkosten, etwa für Wartung, Schornsteinfeger, Messtechnik, Abrechnung oder die Grundpreise der Gas- oder Fernwärmversorger. Dieser Zusammenhang wird auch in einem Gutachten des ITG (Institut für Technische Gebäudeausrüstung Dresden, Prof. Dr.-Ing. Bert Oschatz, 2008) dargestellt, auf das sich auch der GdW in seiner Arbeitshilfe 63 zur HKVO-Novelle von 2009 bezieht (Abb. 8). Ein weiterer Aspekt: Die Wohnlage spielt im Neubau eine geringere Rolle als im Altbau, weil weniger Wärme nach außen entweicht, dafür nimmt aber der Wärmetausch innerhalb des Gebäudes (Transmissionswärme) proportional zu. Fachlich ist der derzeitige Trend zu einer stärkeren Gewichtung des Verbrauchsanteils also nicht zu begründen.

Abb. 8: Gegenüberstellung der verbrauchsabhängigen Kostenanteile der Gebäude mit einer Gas-Heizungsanlage. Quelle: ITG-Gutachten, Dresden, 2008
Abb. 8: Gegenüberstellung der verbrauchsabhängigen Kostenanteile der Gebäude mit einer Gas-Heizungsanlage. Quelle: ITG-Gutachten, Dresden, 2008

Empfehlung: 50:50

Minol empfiehlt generell, für ältere und für neuere Wohngebäude – außer den Sonderfällen nach HKVO – den Verteilerschlüssel 50:50. Bei einem zu hohen Verbrauchskostensatz kommt es zu großen Spreizungen innerhalb des Hauses, die für viele Bewohner nicht nachvollziehbar sind. Je höher der Verbrauchskostenanteil, desto höher ist nach Erfahrungen von Minol auch die Reklamationsquote. Den Sinn und Zweck der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung kann all das nicht schmälern: Sie ist für Hausbewohner nach wie vor die größte Motivation, Energie zu sparen. Dieser Effekt ist in gut gedämmten Wohnhäusern genauso wichtig wie im Altbau: Die bundesweit größte Studie zur Energieeffizienz in Gebäuden des Instituts für Energietechnik an der TU Dresden (Prof. Dr. Clemens Felsmann, 2013) zeigt: Je besser der energetische Zustand der Gebäudehülle, desto weniger kümmert die Bewohner ihr Umgang mit der Wärme. Deshalb plädiert der Wissenschaftler für verursachergerechtes Abrechnen der Heizkosten auch in sehr gut wärmegedämmten Gebäuden. Die Studie belegt auch das hohe CO2-Minderungspotenzial der Heizkostenabrechnung nach Verbrauch.

Über die Minol ZENNER Gruppe

Die familiengeführte Minol-ZENNER-Gruppe produziert und vertreibt Messtechnik und bietet Messdienstleistungen für globale Märkte. Die Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG ist ein weltweit führender Dienstleister für die Immobilienwirtschaft. Hauptsitz von Minol ist Leinfelden-Echterdingen, 20 Niederlassungen sichern die Präsenz in ganz Deutschland. Rund um die Abrechnung der Energiekosten bietet Minol eine Reihe von Services, um die Betriebskosten zu minimieren und Immobilien rechtssicher zu verwalten – darunter die Legionellenprüfung des Trinkwassers und ein Service rund um Rauchwarnmelder. Die ZENNER International GmbH & Co. KG mit Hauptsitz in Saarbrücken produziert und vertreibt Messtechnik für globale Märkte. Minol und ZENNER haben weltweit mehr als 3.500 Mitarbeiter und sind in mehr als 40 Ländern mit Tochtergesellschaften und Vertriebspartnern vor Ort.

Mehr Informationen: minol.de | zenner.de

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