Philipp Reinhard - © Philipp Reinhard, 2016Los detectores de humo salvan vidas, sobre todo de noche, cuando los incendios suelen pasar desapercibidos. Para los propietarios, además de la instalación, surge la pregunta: ¿Qué costes pueden repercutir a los inquilinos? Este artículo explica qué es legalmente permisible —desde la compra hasta el mantenimiento— y cómo los propietarios pueden evitar problemas legales.
¿Qué regula la normativa sobre detectores de humo para los propietarios?
La instalación de detectores de humo es obligatoria por ley en todos los estados alemanes. El propietario es siempre responsable, independientemente de si es propietario-ocupante o arrendador. La instalación se considera una medida de modernización según el artículo 559 del Código Civil alemán (BGB) y debe ser tolerada por los inquilinos, incluso si ya han instalado sus propios detectores de humo.
Requisito de detectores de humo en los estados federados alemanes
¿Se pueden repercutir los costes de adquisición en el alquiler?
Sí, pero no a través de los gastos de explotación. Los gastos de compra e instalación pueden repercutirse en el alquiler base mediante un incremento, de conformidad con el artículo 559 del Código Civil alemán (BGB). Se permite un incremento anual del 8 % sobre los costes de inversión. Por ejemplo: 150 € en gastos de adquisición suponen un incremento mensual de 1 € en el alquiler.
¿Por qué el alquiler de detectores de humo no se le cobra al inquilino?
La asignación de los costos de alquiler fue durante mucho tiempo motivo de controversia. Tras la sentencia del Tribunal Federal de Justicia (BGH) del 11 de mayo de 2022 (VIII ZR 379/20), queda claro: los costos de alquiler de detectores de humo no pueden facturarse como gastos operativos. Dichas cláusulas en el contrato de alquiler carecen de validez.
¿Los costos de mantenimiento son elegibles para la asignación de costos?
El Tribunal Federal de Justicia (BGH) clasifica las pruebas de funcionamiento, las pruebas de baterías y las inspecciones visuales como gastos de explotación, ya que no son puntuales sino recurrentes y no se consideran reparaciones de defectos. Estas medidas se incluyen en el apartado de «otros gastos de explotación» (§ 2 n.º 17 BetrKV), pero requieren una mención explícita en el contrato de arrendamiento, como por ejemplo «mantenimiento de detectores de humo» o «costes de protección contra incendios».
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Conclusión: Lo que los propietarios deben considerar
La asignación de costes para los detectores de humo está claramente regulada por ley, pero a menudo se malinterpreta:
- Los costos de adquisición puede tener un Aumento del alquiler según el artículo 559 del Código Civil alemán (BGB). Los costes se repercutirán a los inquilinos.
- Costes de alquiler de detectores de humo son no cobrable – según la sentencia del Tribunal Federal de Justicia de 2022.
- Costos de mantenimiento son considerados costos operativos prorrateables según el § 2 No. 17 BetrKV.
Para garantizar una correcta asignación de costes desde el punto de vista legal , se recomienda incluir una cláusula clara en el contrato de arrendamiento. Esto ayudará a evitar futuras disputas.
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