Distribución clave en el estado de costos de calefacción

Recomendaciones profesionales para administradores de propiedades y propietarios sobre la correcta selección del porcentaje para gastos básicos y gastos operativos.

¿Por qué es importante la clave de asignación en el estado de costos de calefacción?

Los propietarios y administradores de fincas deben elegir un sistema de asignación adecuado para los informes de costes de calefacción. Según la Ordenanza Alemana sobre Costes de Calefacción (HKVO), los costes de calefacción y agua caliente no pueden distribuirse exclusivamente en función del consumo. Siempre existe un componente de coste básico que tiene en cuenta los gastos independientes del consumo y que suele dividirse en función de la superficie habitable.

La clave de asignación determina la proporción entre costes fijos y basados ​​en el consumo. Según los artículos 6 y 7 de la Ordenanza alemana sobre costes de calefacción (HKVO), esta proporción oscila entre el 50 y el 70 por ciento de los costes basados ​​en el consumo. La decisión final recae en el propietario, dentro del marco legal vigente.

Caso especial 30:70

Una división 30:70 solo es obligatoria bajo ciertas condiciones, si el edificio:

• no cumplen con los requisitos de la Ordenanza de Aislamiento Térmico de 1994,
• Se calienta con petróleo o gas.
• tuberías expuestas predominantemente aisladas

Las tres condiciones deben cumplirse simultáneamente . Según Brunata Minol, esto se aplica a un 2,5 % de todos los edificios existentes. Sin embargo, la distribución 30:70 se aplica a menudo prematuramente, generalmente bajo la suposición de que es más justa. Esto puede llevar a decisiones erróneas.

¿Por qué son necesarios los gastos básicos en la factura de la calefacción?

Un enfoque de facturación basado únicamente en el consumo sería técnicamente incorrecto. Los costos básicos cubren factores clave:

1. Costes fijos del sistema de calefacción

Una parte importante de los costos de calefacción se incurre independientemente del consumo real. Estos incluyen, entre otras cosas:

• Mantenimiento y reparación del sistema de calefacción
• Tarifas de limpieza y deshollinado
• Calibración y lectura de los instrumentos de medición
• Preparación del estado de costos de calefacción
• Precios básicos del gas natural, la calefacción urbana u otras fuentes de energía.

Estos costos fijos se generan incluso si un apartamento apenas se calienta o no se calienta en absoluto. Un componente de costo básico garantiza que estos gastos se distribuyan equitativamente entre todos los usuarios.

2. Pérdidas de calor inducidas técnicamente

Incluso con los sistemas de calefacción modernos, se pierde una cantidad significativa de energía en el trayecto desde la caldera hasta el radiador.

• En los sistemas de calefacción de gasóleo y gas, las pérdidas en el edificio suelen ascender al 20 o al 40%.
• En los sistemas de calefacción urbana, las pérdidas se producen principalmente en la generación y el suministro.
• Las pérdidas a veces son incluso mayores en la preparación con agua caliente: del 40 al 60%.

Estas pérdidas de energía no pueden atribuirse al consumo individual, sino que deben tenerse en cuenta a través de los costes básicos.

3. Influencia de la ubicación residencial dentro del edificio

Las necesidades de calefacción dependen en gran medida de la ubicación del apartamento:

• Apartamentos interiores beneficiarse del aislamiento térmico proporcionado por los apartamentos contiguos
• Apartamentos en esquina o apartamentos bajo el tejado Se pierde más calor a través de las paredes exteriores.

Una distribución equitativa de los costos básicos, por ejemplo, mediante un sistema de reparto al 50%, compensa parcialmente las desventajas geográficas. Esto garantiza que los residentes de zonas menos favorables no tengan que asumir costos desproporcionadamente altos.

Más información sobre la influencia de la ubicación en los costes de calefacción.

Ejemplo de requisitos específicos de calefacción para apartamentos en edificios plurifamiliares, según su ubicación dentro del edificio. Fuente: Minol

4. Transferencia de calor entre apartamentos (transmisión de calor)

El calor "migra" dentro de un edificio, independientemente de los hábitos de calefacción de los residentes:

• Los apartamentos con calefacción liberan calor a los apartamentos vecinos, que son más fríos.
• Especialmente con paredes interiores más delgadas, el efecto puede llegar hasta el 40%.

Una mayor proporción de los costos de consumo perjudica a los inquilinos cuyos vecinos apenas utilizan calefacción o no la utilizan en absoluto. El componente de costo básico compensa esto y reduce los desequilibrios causados ​​por el llamado calor de transmisión.

5. Edificios energéticamente eficientes: Menor consumo = mayor porcentaje de costes fijos

En edificios nuevos bien aislados con bajas necesidades de calefacción, el consumo energético individual disminuye, pero no los costes fijos:

• Los costes de la planta se mantienen constantes.
• La influencia del comportamiento del usuario en el consumo de energía está disminuyendo.

Esto significa que una alta proporción de costos basados ​​en el consumo generaría costos significativamente diferentes en dichos edificios, sin reflejar ya el comportamiento de los usuarios. Por lo tanto, un componente de costo fijo más elevado en la clave de asignación de las facturas de calefacción suele ser más sensato para los edificios modernos.

¿Cuál es la clave de distribución recomendada?

En la práctica, un sistema de reparto equitativo al 50 % ha demostrado ser eficaz. Este sistema tiene en cuenta tanto el consumo individual como los costes compartidos inevitables. Especialmente en edificios modernos, suele ser la solución de compromiso más justa y transparente.

Una mayor ponderación en la distribución del consumo suele generar grandes diferencias dentro de un mismo edificio, especialmente en aquellos diseñados para la eficiencia energética. Esto puede afectar negativamente la percepción de equidad de los inquilinos.

Conclusión sobre la clave de asignación en la facturación de los costes de calefacción: ¡la proporción 50:50 suele ser la mejor opción!

Verifique cuidadosamente si se cumplen las condiciones para una asignación 30:70. Esta asignación solo es obligatoria si se cumplen dichas condiciones. De lo contrario, los propietarios tienen la potestad de elegir la llave de asignación.

Comunica tu decisión y los motivos que la justifican de forma clara y comprensible a tus inquilinos. La transparencia genera confianza y evita malentendidos.

Brunata Minol recomienda, salvo en algunos casos excepcionales contemplados en la Ordenanza sobre Costes de Calefacción, una distribución del 50 % de los gastos básicos y del 50 % de los gastos de consumo . Una proporción excesivamente alta basada en el consumo puede generar diferencias significativas entre los distintos pisos, sobre todo en edificios nuevos energéticamente eficientes, lo que suele ser percibido como injusto por los residentes.

No obstante, la facturación de la calefacción basada en el consumo sigue siendo un importante incentivo para el ahorro energético, independientemente del tipo de edificio. Esto lo confirma el mayor estudio nacional sobre eficiencia energética en edificios, realizado en 2013 por el Instituto de Tecnología Energética de la Universidad Técnica de Dresde bajo la dirección del Prof. Dr. Clemens Felsmann. Dicho estudio demuestra que cuanto mejor aislado está un edificio, menos atención prestan los usuarios a sus hábitos de calefacción. Por lo tanto, el estudio aboga explícitamente por la facturación basada en el consumo incluso en edificios de alta eficiencia energética, sobre todo por su contribución cuantificable a la reducción de las emisiones de CO₂.