Plazos y fechas de facturación para los costos de calefacción y operación.

Aunque existan razones objetivas para extender los plazos de facturación, los tribunales y los legisladores insisten en un máximo de doce meses. Por lo tanto, los arrendadores deben respetar los plazos de facturación de los gastos de calefacción y funcionamiento para evitar que sus facturas pierdan validez.

¿Cuáles son los fundamentos legales?

La Ordenanza sobre Costes de Calefacción no especifica periodos de facturación ni fechas límite. No regula ni la duración del periodo de facturación ni el plazo dentro del cual el inquilino tiene derecho a recibir un estado de cuenta.

En cambio, se aplican las siguientes condiciones:

• Artículo 20, párrafo 3 de la Ordenanza sobre Alquileres de Nuevas Construcciones para la construcción de viviendas subvencionadas con fondos públicos
• Artículo 556, párrafo 3 del Código Civil alemán (BGB) para la construcción de viviendas financiadas con fondos privados

Según estas normas, el arrendador debe proporcionar un estado de cuenta anual . Generalmente, no se permite un período de facturación superior a 12 meses.

Ejemplo práctico:

• Tribunal de Distrito de Rosenheim (1994): La facturación durante más de 14 meses no era procedente.
• Tribunal Regional Superior de Düsseldorf (2001): El arrendador tuvo que autorizar pagos adicionales porque el estado de cuenta no se presentó después de un año.

Obligación de proporcionar facturación anual

La Ley de Control de Alquileres (actualmente artículo 556, párrafo 3 del Código Civil alemán) solo exige, en términos generales, una declaración de los gastos de explotación, no específicamente de los gastos de calefacción. Desde 1981, las declaraciones de gastos de calefacción basadas en el consumo son obligatorias.

Excepciones relativas a las fases de construcción y las características técnicas.

• Las facturas iniciales correspondientes a las fases de construcción completadas en diferentes etapas pueden ser más cortas de forma excepcional para garantizar periodos de facturación uniformes posteriormente.
• Los periodos de facturación cortos para los responsables de la asignación de costes de calefacción por evaporación pueden resultar económicamente ineficientes, pero la norma de los 12 meses sigue siendo vinculante.

Nota:

• Los propietarios o promotores asumen proporcionalmente los costes de los apartamentos vacíos durante el periodo de facturación.
• Los contadores electrónicos de calor permiten la facturación basada en el consumo en cualquier momento.

Citas con el proveedor de energía y lecturas de contadores

Los proveedores de energía suelen fijar las fechas de facturación independientemente del propietario. Es posible realizar ajustes dentro del plazo de tres años, según lo estipulado en el artículo 6, apartado 4, de la Ley de Vivienda de Hong Kong (HKVO) .

Repartidores electrónicos de costes de calefacción frente a medidores evaporativos

• Dispositivos electrónicos: La fecha límite es de libre elección, normalmente el año natural.
• Evaporador: Diseñado para la temporada de calefacción; no se recomiendan lecturas intermedias durante los cambios realizados por el usuario.
• Desde 2021, solo se permiten dispositivos con capacidad de comunicación por radio.
• Los evaporadores que no utilizan tecnología de radiofrecuencia deberán ser reemplazados antes de finales de 2026.

Discrepancia entre la lectura del contador y el período de facturación:

• La proporción de distribución sigue siendo justa incluso con lecturas escalonadas.
• Las lecturas de los contadores suelen tomarse antes de que finalice el período de facturación (por ejemplo, a mediados de noviembre para la facturación del 31.12 de diciembre).

Reclamación de pago y plazo de prescripción

• La facturación debe completarse dentro de 12 meses después del final del período de facturación hecho.
• Si el propietario no cumple con el plazo, pierde el derecho a presentar reclamaciones adicionales.
• Excepciones: retrasos ajenos a nuestro control, como la demora en la facturación del gas, las liquidaciones de impuestos o la fuerza mayor.

Plazo de prescripción:

• Según el artículo 195 del Código Civil alemán (BGB), el plazo de prescripción es de 3 años.
• La rescisión del contrato puede producirse si el propietario permanece inactivo durante un período prolongado.

Plazos de pago del inquilino

• Los inquilinos deben poder consultar sus facturas de servicios públicos, si es necesario con la ayuda de terceros.
• Recomendación judicial: Plazo de revisión de 1 mes tras la recepción de la factura (AG Gelsenkirchen-Buer).
• La fecha de vencimiento depende de Sección 4, párrafo 3, MHRG y la Sección 10 Párrafo 2 WoBindG.

Recomendaciones para propietarios

• Utilice tipos de dispositivos uniformes
• Utilice dispositivos de medición electrónicos con lectura por radio
• Periodos de facturación máximos de 12 meses
• En el contrato de alquiler, defina claramente los plazos de pago.
• Prepare y justifique una factura preliminar en caso de retrasos.

Conclusión

El periodo de facturación de los gastos de calefacción y funcionamiento está legalmente limitado a un máximo de 12 meses. Los arrendadores deben respetar periodos de facturación uniformes, utilizar dispositivos electrónicos y estipular claramente los plazos de pago en el contrato de arrendamiento para evitar problemas legales.