Cálculo de superficie para los costes básicos en la factura de calefacción.

Los costes básicos de la calefacción deben distribuirse en función de la superficie habitable. La Ordenanza sobre Costes de Calefacción permite diferentes criterios de distribución, pero establece requisitos claros para su cálculo. Aquí, los propietarios pueden aprender a calcular los costes básicos de forma transparente y conforme a la ley.

¿Cuáles son los gastos básicos en una factura de calefacción?

La factura de la calefacción consta básicamente de dos componentes:

• costos de usoEstos factores dependen del comportamiento individual de los residentes en cuanto a la calefacción (por ejemplo, el consumo de calor medido).
• Costos básicosEstos costos se incurren independientemente del consumo real y son área relacionada con todos los usuarios distribuidos por todo el edificio.

Los costos básicos incluyen, por ejemplo:

• Mantenimiento del sistema de calefacción
• corriente de funcionamiento
• depreciación prorrateada
• otros componentes de costos fijos de calefacción

La distribución exacta de estos costes está regulada por la Ordenanza de Costes de Calefacción (HKVO).

¿Qué estipula la Ordenanza sobre Costes de Calefacción con respecto a la distribución de los costes básicos?

La Ordenanza sobre Costes de Calefacción (HKVO) estipula lo siguiente en las Secciones 7 y 8:

• La proporción de Costos básicos Los costos totales deben entre el 30% y el 50% mentira.
• El resto (es decir, del 50% al 70%) debe dependiente del consumo ser distribuido.
• Para  Calefacción y agua caliente lata diferentes claves de distribución Pueden aplicarse, si está objetivamente justificado.

Esta flexibilidad permite al propietario del edificio adaptar la facturación a las condiciones estructurales o a las necesidades de los usuarios.

¿Qué áreas son admisibles como escala de distribución?

Para calcular los costos básicos, están disponibles las siguientes opciones:

Calefacción:

• Superficie total habitable o útil (m²)
• Superficie habitable o útil climatizada (m²)
• espacio total cerrado (m³)
• espacio cerrado climatizado (m³)

Agua caliente:

• exclusivamente el Superficie total habitable o útil (m²)
   

El propietario tiene libertad para elegir el método de cálculo. En la práctica, se ha convertido en norma utilizar la superficie total habitable o útil en metros cuadrados , ya que también se permite para el agua caliente. Esto evita el doble cálculo de la superficie, reduciendo tanto el esfuerzo como las consultas de los inquilinos.

Uniformidad en la acreditación

Según la Ordenanza sobre Costes de Calefacción, el método de distribución elegido debe aplicarse de forma uniforme en todo el edificio . No está permitido utilizar la superficie climatizada de algunos apartamentos y la superficie habitable total de otros. Esto daría lugar a una distribución desigual de los costes.

¿Cuándo se permite ajustar las áreas de costos básicos?

En ciertos casos, se permite un ajuste de las áreas para garantizar una distribución equitativa. La norma pertinente en este caso es la DIN 4713 Parte 5 , que especifica los siguientes casos:

1. Diseño de diferentes temperaturas

Si las habitaciones se calientan con mucha menos frecuencia (por ejemplo, garajes, trasteros), las áreas asignadas pueden reducirse.

Ejemplo:

• Temperatura de diseño en el interior de la vivienda: 20 °C
• Temperatura de diseño del garaje: 10 °C
  → Se permite una reducción porque la desviación es superior al 20 % (basada en la temperatura exterior estándar, por ejemplo, -12 °C). El coste base del garaje de 50 m² se calcula de la siguiente manera:

2. Diferentes alturas de techo

Si la altura del techo de las unidades individuales difiere en más del 20% de la altura habitual del edificio, también se puede realizar un ajuste.

Ejemplo:

• Altura estándar del techo: 2,40 m
• Espacio comercial en la planta baja: 3,00 m
  → La diferencia supera el 20%, lo que justifica un aumento. El reparto de costes básico para el negocio de 130 m² se calcula de la siguiente manera:

¿Qué se considera parte del área climatizada?

Un punto frecuente de controversia es la definición de la superficie climatizada , especialmente cuando este criterio se ha elegido para la asignación de costes básicos.

Se consideran zonas climatizadas las siguientes:

• Habitaciones con radiador propio
• habitaciones con calefacción indirecta (por ejemplo, pasillos sin radiadores, pero abiertos a habitaciones con calefacción).

Los siguientes elementos no están incluidos:

• Habitaciones auxiliares sin calefacción fuera del apartamento (por ejemplo, sótano, trasteros)
• Habitaciones que se calientan únicamente con calefactores radiantes eléctricos – cuando Esto no se aplica por igual a todos los apartamentos.

¿Qué ocurre si los inquilinos cuestionan la superficie indicada?

Si surgen discrepancias respecto a las áreas facturadas, suele plantearse la cuestión de la carga de la prueba. La jurisprudencia es clara al respecto:

• El propietario no tiene que demostrar nada.que las áreas especificadas sean correctas
• El inquilino debe demostrar que el área Eso no es cierto.

Así lo confirmó el Tribunal Regional de Colonia (sentencia de 17 de agosto de 1995, 6 S 526/94) . Siempre que el arrendador haya calculado las superficies de forma uniforme y comprensible , esto es suficiente a efectos de facturación.

Conclusión: Es fundamental contar con superficies uniformes y trazables.

La inclusión de los costes básicos en la factura de la calefacción solo es legalmente válida si:

• una escala de distribución permitida será elegido
• Esto se extiende por todo el edificio. uniformemente se aplicará
• características estructurales especiales (p. ej., altura de la habitación, diseño de la temperatura) deben tenerse en cuenta correctamente.
• la base de cálculo documentado y, si es necesario, verificable

Recomendaciones para propietarios

• Lo ideal es utilizar toda la superficie habitable como punto de referencia; es sencillo, permisible y fácil de entender.
• Aplique el mismo método a todas las unidades del edificio.
• Compruebe si existen diferencias estructurales significativas y documente claramente cualquier corrección.
• Si no está seguro de cómo calcular el área, consulte literatura especializada o a un experto.
• Comunique de forma transparente a los inquilinos los principios que se aplican para minimizar las consultas.