Song_about_summer - stock.adobe.Para evitar disputas legales con los inquilinos, los propietarios deben calcular los pagos mensuales por adelantado para la calefacción, el agua caliente, etc., con la mayor precisión posible.
Con el aumento de los alquileres base, los gastos operativos se están convirtiendo en una preocupación cada vez mayor para los inquilinos. Como muy tarde, durante las visitas a los apartamentos, los posibles inquilinos preguntan por estos gastos adicionales. Para los propietarios, es importante prever con precisión los pagos mensuales por adelantado de los gastos de calefacción y refrigeración: en primer lugar, para cubrir los gastos corrientes del edificio y, en segundo lugar, para evitar grandes pagos adicionales a los inquilinos y los consiguientes litigios. Los siguientes puntos son relevantes al respecto:
La base jurídica
Según el artículo 556 del Código Civil alemán (BGB), arrendadores e inquilinos pueden acordar que el inquilino pague gastos adicionales de servicios públicos además del alquiler base y realice pagos anticipados para cubrir dichos gastos. Ambas partes deben dejar constancia de este acuerdo en el contrato de arrendamiento. De acuerdo con el artículo 556, párrafo 2, frase 2 del BGB, los pagos anticipados solo pueden acordarse por un importe razonable. Si posteriormente el importe del pago anticipado acordado resulta ser demasiado bajo o demasiado alto, el artículo 560, párrafo 4 del BGB establece que cada parte del contrato podrá, tras recibir un estado de cuenta, ajustarlo a un importe razonable mediante declaración escrita. Por lo tanto, este derecho a ajustar el pago solo puede ejercerse después de que se haya emitido un estado de cuenta.
Sentencias judiciales relevantes
Si un arrendador fija deliberadamente un pago inicial demasiado bajo para hacer que un apartamento o casa resulte más atractivo, algunos tribunales lo han interpretado como engaño y han concedido una indemnización al inquilino (p. ej., Tribunal Regional de Karlsruhe, Caso n.º 5 S 339/97; Tribunal Regional de Berlín, Caso n.º 64 S 109/01). Una sentencia histórica del Tribunal Federal de Justicia (BGH) de 2004 refuerza la posición de los arrendadores: no supone una desventaja para el inquilino que el arrendador exija pagos iniciales que sean «no solo ligeramente, sino significativamente inferiores a los costes reales». La indemnización solo se tiene en cuenta si el arrendador «aseguró expresamente al inquilino la idoneidad de los gastos accesorios o los fijó deliberadamente demasiado bajos» en el momento de la celebración del contrato. Según el BGH, no se prohíben los pagos iniciales excesivamente bajos, sino únicamente aquellos que son excesivamente altos con intención de engañar (Caso BGH n.º VIII ZR 195/03). Por lo tanto, el inquilino debe probar la intención de engañar.
¿Qué factores influyen en el consumo?
El coste de la calefacción depende de los siguientes factores: la ubicación del apartamento dentro del edificio (los apartamentos de las plantas superiores son, con diferencia, los que más energía consumen), la antigüedad del edificio, el estado del sistema de calefacción y el tamaño del apartamento. Las condiciones climáticas (por ejemplo, inviernos fríos o suaves) también influyen. Además, el coste depende del tipo de calefacción (gasóleo, gas, calefacción urbana, etc.) y de las tarifas de la compañía energética regional. Cuanto más nuevo y mejor aislado sea un edificio, menores serán los costes de calefacción. Sin embargo, los costes del agua caliente se mantienen relativamente constantes, ya que los residentes siguen cocinando, duchándose y bañándose en edificios nuevos. Esto significa que los costes del agua caliente en edificios nuevos no aumentan en términos absolutos, sino porcentuales, y actualmente pueden representar hasta la mitad del coste total de la calefacción. Aunque los inquilinos no pueden influir en factores como los precios de la energía o el aislamiento térmico, sus hábitos de consumo individuales tienen un impacto significativo en sus propios costes de calefacción.
Cálculo de los pagos anticipados
¿Cómo pueden los propietarios calcular de forma realista los pagos anticipados mensuales de los servicios públicos? Quienes ya tienen experiencia alquilando pueden consultar las facturas de calefacción y otros servicios del edificio o apartamento. Los propietarios que alquilan por primera vez no tienen con qué comparar. Las comparaciones de costes de calefacción y otros servicios, publicadas periódicamente por la Asociación Alemana de Inquilinos (Deutscher Mieterbund), ofrecen una guía inicial. Brunata Minol ofrece una nueva herramienta para calcular los pagos anticipados de la calefacción: su previsión online de costes de calefacción. Tras seleccionar el año de construcción del edificio, el tamaño del apartamento y su ubicación, se muestran los costes previstos de calefacción y agua caliente: un consumo medio anual y un pago anticipado mensual recomendado, que incluye un pequeño margen de seguridad para garantizar que los inquilinos no tengan que pagar nada extra con un uso normal de la calefacción. Dado que el cálculo tiene en cuenta diversos parámetros y se basa en el análisis estadístico de aproximadamente 1,6 millones de facturas de calefacción anuales, proporciona cifras prácticas.
Autor
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
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