B.One Pruebas de Legionella: Obligación y seguridad para los propietarios

El propietario es responsable. Sin embargo, solo los organismos acreditados están autorizados a tomar muestras de agua según la norma DIN EN ISO 19458:2006-12. Como socio del sector inmobiliario, Minol realiza análisis de Legionella desde 2012 y conoce a fondo los requisitos. La colaboración con laboratorios líderes garantiza la disponibilidad del servicio en todo el país. Cabe mencionar que los propietarios pueden repercutir el coste de los análisis periódicos y preliminares de Legionella a los inquilinos como gastos de explotación.

Los sistemas de agua caliente sujetos a pruebas obligatorias debían someterse a una primera revisión para detectar la contaminación por Legionella a más tardar el 31 de diciembre de 2013, y cada tres años a partir de entonces.

La normativa se aplica a los calentadores de agua con depósito y a los calentadores instantáneos centrales con un volumen de almacenamiento superior a 400 litros o con más de tres litros de agua en la tubería entre la salida del calentador y el grifo más alejado. Esto suele ocurrir en viviendas de tres o más unidades. Las viviendas unifamiliares y bifamiliares están exentas de la inspección.

La obligatoriedad de realizar pruebas de Legionella en un edificio se rige generalmente por la Ordenanza de Agua Potable. Si la caldera tiene un volumen de almacenamiento superior a 400 litros o las tuberías contienen más de tres litros de agua, las pruebas de Legionella son obligatorias. En caso de duda, se debe consultar con el departamento de salud pública competente, que decidirá si se requieren o no dichas pruebas.

No. A diferencia de la investigación preliminar, la creación de los puntos de extracción y la inspección del sitio son servicios puntuales que no se pueden trasladar al inquilino.

Pruebas periódicas de Legionella como parte del suministro de agua caliente.

Según la opinión generalizada hoy en día, los costos de las pruebas periódicas de Legionella (también llamadas pruebas sistémicas o de detección) se consideran parte de los costos del suministro de agua caliente. Estas pruebas sirven para monitorear el sistema central de agua caliente y garantizar su seguridad operativa. Por lo tanto, actualmente se asignan principalmente a los costos del agua caliente.

La base legal se encuentra en el artículo 8, párrafo 2, de la Ordenanza sobre Costes de Calefacción (HKVO), en relación con el artículo 2, número 5a, de la Ordenanza sobre Costes de Operación (BetrKV). Los costes del suministro de agua caliente que pueden repercutirse a los inquilinos incluyen, entre otros, los costes de "supervisión del sistema" y "pruebas de su seguridad operativa".

No. Solo los organismos acreditados están autorizados a tomar muestras de agua para el análisis de Legionella según las especificaciones de la norma DIN EN ISO 19458:2006-12. No es tan sencillo como parece. Por ejemplo, las muestras deben estar en recipientes homologados y conservarse bajo condiciones de temperatura estrictamente controladas en un laboratorio acreditado en un plazo de 24 horas. La toma de muestras es tarea de especialistas.

Los edificios con tres o más apartamentos suelen cumplir los requisitos para las pruebas obligatorias de Legionella. En estos edificios, el calentador de agua suele contener más de 400 litros de agua, o la tubería de agua caliente contiene más de tres litros de agua entre la salida del calentador y el grifo más alejado.

La Ordenanza sobre Agua Potable estipula que el umbral para iniciar las medidas técnicas de erradicación de Legionella es de 100 UFC por cada 100 mililitros de agua. UFC significa unidades formadoras de colonias. En caso de contaminación por Legionella, se forman colonias contables en la superficie del medio de cultivo en placas de Petri en el laboratorio.

Los puntos de muestreo de agua deben poder limpiarse con fuego, según la normativa de la DVGW (Asociación Técnica y Científica Alemana de Gas y Agua), para eliminar cualquier germen adherido externamente antes del muestreo y evitar así la falsificación del recuento de gérmenes del agua. Por lo tanto, los grifos deben ser de metal y no contener plástico. Si el sistema de agua potable requiere modernización estructural, los costos pueden asignarse a los inquilinos como gastos de modernización.

El principal desafío en las pruebas de legionela en edificios residenciales radica en la planificación, ya que todas las muestras deben tomarse el mismo día. El proveedor de servicios necesita acceso simultáneo al tanque de almacenamiento de agua caliente y a todos los apartamentos que deben ser muestreados según la Ordenanza de Agua Potable. Si los inquilinos no están presentes y no es posible tomar muestras de apartamentos alternativos en la misma tubería, es posible que sea necesario posponer toda la prueba.

Se deben tomar al menos tres muestras por sistema. Una muestra se toma en la tubería de agua caliente a la salida del tanque de almacenamiento, y otra, en el caso de las líneas de circulación, antes de que la tubería vuelva a entrar en el tanque. Además, se toma una muestra en el grifo más alejado de cada columna de agua. Por lo tanto, se requieren tres muestras para la prueba de legionela en un edificio con una sola columna de agua. Cada columna adicional incrementa el número en una.

Para garantizar la toma regular de muestras de agua en los puntos adecuados, se requiere una única documentación de dichos puntos. Esta documentación puede ser completada por el propietario del edificio o su contratista de fontanería. Para ello, se debe utilizar el formulario de contrato de Brunata Minol «Documentación».

Sí, la norma DIN EN ISO 19458:2006-12 «Calidad del agua: muestreo para investigaciones microbiológicas» especifica con exactitud cómo debe realizarse el muestreo. La norma incluye directrices para la planificación de un programa de muestreo, el procedimiento para la toma de muestras para análisis microbiológicos y el transporte, manipulación y almacenamiento de las muestras hasta el inicio de la investigación.

Sí. Las muestras deben tomarse en todos los puntos de la red de suministro de agua potable el mismo día. Solo así se obtendrá una imagen completa. Las muestras tomadas en días diferentes no son válidas.

Si algunas partes del sistema de agua caliente no se enjuagan con agua caliente durante un período prolongado, la bacteria Legionella puede multiplicarse de forma óptima. Esto ocurre en pisos que han estado desocupados durante mucho tiempo, así como en tuberías con extremos romos y donde los grifos existentes pueden haber sido dados de baja. Estas situaciones deben evitarse por completo.

El riesgo de legionela se reduce si el sistema de agua caliente se instala y opera según las normas de ingeniería generalmente aceptadas. En particular, deben mantenerse las temperaturas prescritas. El volumen total de agua potable debe calentarse a más de 60 °C al menos una vez al día (ciclo de prevención de legionela). Deben evitarse los tramos de tubería con agua tibia estancada permanentemente y las zonas muertas.

Sí, si al menos un apartamento de la comunidad de propietarios está alquilado. En ese caso, la comunidad de propietarios debe encargar la prueba de legionela, ya que las tuberías de agua caliente suelen pertenecer a las zonas comunes. Si ningún apartamento está alquilado, no se requiere la prueba de legionela.

Sí. El propietario del edificio o apartamento es responsable de la calidad del agua potable suministrada y está obligado a realizarle pruebas para detectar la presencia de Legionella. Los inquilinos tienen derecho a agua de alta calidad, limpia y libre de Legionella. Pueden solicitar los resultados de las pruebas al propietario. Aún no se ha dictaminado legalmente si la falta de una prueba de Legionella justifica una reducción del alquiler, pero es probable que así sea.

Sí, el propietario está obligado a informar a sus inquilinos sobre los resultados de las pruebas preliminares. Esta obligación puede cumplirse publicando los resultados en la escalera. No es necesario enviar una carta individual a cada inquilino. Brunata Minol proporciona los resultados de la prueba de Legionella listos para publicar.

Sí. Un sistema de control de legionela integrado en el suministro de agua caliente, que calienta el agua a alta temperatura en determinados momentos, sirve como medida preventiva y, por lo tanto, no sustituye las pruebas obligatorias de legionela.

Los resultados deben archivarse durante un período de diez años. Los clientes de Brunata Minol pueden acceder a los resultados de las pruebas durante al menos este período. Los usuarios de los servicios en línea de Brunata Minol pueden descargar los resultados de las pruebas correspondientes desde internet en cualquier momento.