Jian Fan - stock.adobe.comRecommandation relative à la répartition des coûts des analyses d'eau potable
Le dépistage régulier de la légionellose est obligatoire pour de nombreux propriétaires et gestionnaires immobiliers. Cependant, une question revient fréquemment : comment imputer correctement les coûts de ces tests dans le compte de charges d’exploitation ?
Tests réguliers de légionellose dans le cadre de l'alimentation en eau chaude
De l'avis général, les coûts des analyses régulières de légionellose sont aujourd'hui considérés comme faisant partie des coûts de production d'eau chaude sanitaire. Ces analyses permettent de surveiller le réseau central d'eau chaude et d'assurer son bon fonctionnement. Par conséquent, elles sont généralement intégrées aux coûts liés à l'eau chaude sanitaire.
Le fondement juridique se trouve dans Article 8, paragraphe 2 de l'ordonnance sur les coûts de chauffage (HKVO) en relation avec Article 2, n° 5a de l'ordonnance sur les coûts d'exploitation (BetrKV)Les coûts de fourniture d'eau chaude qui peuvent être répercutés sur les locataires comprennent, entre autres, les coûts de « surveillance du système » et de « vérification de sa sécurité de fonctionnement ».
Étant donné que les bactéries Legionella se multiplient principalement dans les systèmes d'eau chaude et que l'échantillonnage est effectué directement au niveau du système d'alimentation en eau chaude, le test contribue directement à la sécurité de fonctionnement du système d'eau chaude.
La jurisprudence confirme cette classification
La jurisprudence confirme également cette position. Le tribunal de district de Baden-Baden (affaire n° 19 C 243/14), par exemple, a explicitement déclaré que les coûts liés à la production d'eau chaude sanitaire doivent être considérés comme tels, dès lors qu'ils contribuent au fonctionnement du système de chauffage central. La Cour fédérale de justice (BGH) (arrêt du 6 mai 2015, affaire n° VIII ZR 161/14) a également souligné, de manière générale, l'obligation du bailleur de procéder aux contrôles nécessaires. Ces contrôles réguliers permettent de protéger la santé des occupants et de garantir le bon fonctionnement du système.
Toutefois, la situation juridique n'a pas toujours été parfaitement uniforme. Les écrits plus anciens préconisaient parfois une facturation via les « autres frais d'exploitation ».
Les autres coûts ne sont pas admissibles à l'allocation.
En cas de contamination par la légionelle, les coûts des investigations complémentaires, des enquêtes de suivi et des coûts encourus pour l'élimination de la contamination par la légionelle sont à la charge du contribuable. aucun coût d'exploitation répartissable et doivent être payées par le propriétaire.
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