Clé de distribution dans le relevé des coûts de chauffage

Recommandations professionnelles à l'intention des gestionnaires immobiliers et des propriétaires concernant le choix approprié du pourcentage des coûts de base et des frais d'exploitation.

Pourquoi la clé d'allocation est-elle importante dans le relevé des coûts de chauffage ?

Les propriétaires et gestionnaires immobiliers doivent choisir une méthode de répartition appropriée pour les relevés de charges de chauffage. Conformément à la loi allemande sur les charges de chauffage (HKVO), les coûts de chauffage et d'eau chaude sanitaire ne peuvent être répartis intégralement en fonction de la consommation. Un montant fixe, qui prend en compte les coûts indépendants de la consommation, est toujours inclus et est généralement ventilé au prorata de la surface habitable.

La clé de répartition détermine la part des coûts variables et des coûts fixes. Conformément aux articles 6 et 7 de la loi allemande sur les coûts de chauffage (HKVO), cette part varie entre 50 et 70 % pour la part variable. La décision finale revient au propriétaire, dans le respect du cadre légal.

Cas particulier 30:70

Une répartition 30:70 n'est obligatoire que sous certaines conditions, si le bâtiment :

• ne répondent pas aux exigences de l'ordonnance de 1994 sur l'isolation thermique,
• est chauffé au fioul ou au gaz
• tuyaux exposés majoritairement isolés

Les trois conditions doivent être remplies. gleichzeitig Cette condition doit être remplie. Selon Brunata Minol, elle concerne environ 2,5 % des bâtiments existants. Or, la répartition 30/70 est souvent appliquée prématurément, généralement à tort, car considérée comme plus équitable. Cela peut conduire à des décisions erronées.

Pourquoi les frais de base doivent-ils figurer sur la facture de chauffage ?

Une facturation basée uniquement sur la consommation serait techniquement incorrecte. Les coûts de base couvrent les principaux facteurs :

1. Coûts fixes du système de chauffage

Une part importante des coûts de chauffage est engagée indépendamment de la consommation réelle. Cela inclut, entre autres :

• Entretien et réparation du système de chauffage
• frais de nettoyage et de ramonage
• Étalonnage et lecture des instruments de mesure
• Préparation du relevé des coûts de chauffage
• Prix ​​de base du gaz naturel, du chauffage urbain ou d'autres sources d'énergie

Ces coûts fixes sont engagés même si un appartement est peu ou pas chauffé. Un élément de coût de base garantit une répartition équitable de ces dépenses entre tous les occupants.

2. pertes de chaleur d'origine technique

Même avec les systèmes de chauffage modernes, des quantités importantes d'énergie sont perdues entre la chaudière et le radiateur.

• Avec les systèmes de chauffage au fioul et au gaz, les pertes dans le bâtiment s'élèvent souvent à 20 à 40 %.
• Dans le cas du chauffage urbain, les pertes surviennent principalement au niveau de la production et de la distribution.
• Les pertes sont parfois encore plus importantes lors de la préparation d'eau chaude : de 40 à 60 %.

Ces pertes d'énergie ne peuvent être imputées à la consommation individuelle, mais doivent être prises en compte via les coûts de base.

3. Influence de l'emplacement résidentiel au sein du bâtiment

Les besoins en chauffage dépendent fortement de l'emplacement de l'appartement :

• Appartements intérieurs bénéficier de l'isolation thermique fournie par les appartements voisins
• Appartements d'angle ou appartements sous les toits Une plus grande quantité de chaleur est perdue à travers les murs extérieurs.

Une répartition équitable des coûts de base, par exemple selon un ratio 50/50, compense partiellement les désavantages liés à la localisation. Ainsi, les résidents des zones moins favorisées n'ont pas à supporter des coûts disproportionnés.

Plus d'informations sur l'influence de la localisation sur les coûts de chauffage

Exemple de besoins spécifiques en chauffage pour les appartements dans les immeubles collectifs, selon leur emplacement dans le bâtiment. Source : Minol

4. Transfert de chaleur entre appartements (chaleur de transmission)

La chaleur « migre » à l'intérieur d'un bâtiment, indépendamment du comportement de chauffage des occupants :

• Les appartements chauffés libèrent de la chaleur vers les appartements voisins plus froids.
• Surtout avec des parois internes plus fines, l'effet peut atteindre 40 %.

Une part plus élevée des charges locatives désavantage les locataires dont les voisins chauffent peu ou pas du tout. La part fixe des charges compense ce désavantage et réduit les déséquilibres causés par ce que l'on appelle… Chaleur de transmission.

5. Bâtiments économes en énergie : une consommation plus faible implique une part plus élevée des coûts fixes.

Dans les bâtiments neufs bien isolés et à faibles besoins en chauffage, la consommation d'énergie individuelle diminue – mais pas les coûts fixes :

• Les coûts de production restent constants.
• L'influence du comportement des utilisateurs sur la consommation d'énergie diminue.

Cela signifie qu'une part importante des coûts de consommation entraînerait des coûts sensiblement différents dans ces bâtiments, ne reflétant plus les habitudes des utilisateurs. Par conséquent, la méthode de répartition des coûts de chauffage dans les bâtiments modernes est souvent différente. avec un composant de coût de base plus élevé plus raisonnable.

Quelle est la clé de distribution recommandée ?

En pratique, Clé de distribution 50:50 Son efficacité est avérée. Elle prend en compte à la fois la consommation individuelle et les coûts collectifs inévitables. Dans les bâtiments modernes notamment, il s'agit souvent du compromis le plus juste et le plus compréhensible.

Une pondération plus importante de la part de consommation entraîne souvent de fortes disparités au sein d'un même immeuble, notamment dans les bâtiments à haute performance énergétique. Cela peut nuire au sentiment d'équité des locataires.

Conclusion sur la clé de répartition dans la facturation des coûts de chauffage : 50:50 est souvent le meilleur choix !

Vérifiez attentivement si les conditions d'une répartition 30/70 sont effectivement remplies. Cette répartition n'est obligatoire que si ces conditions sont satisfaites. Dans le cas contraire, les propriétaires ont la latitude de choisir la clé de répartition.

Communiquez votre décision et ses raisons de manière claire et compréhensible à vos locataires. La transparence instaure la confiance et prévient les malentendus.

Brunata Minol recommande généralement – ​​hormis quelques cas particuliers prévus par l’Ordonnance sur les coûts de chauffage – une clé de répartition de 50 % coûts de base et 50 % coûts de consommationUne part de consommation excessive peut entraîner de grandes différences entre les appartements, notamment dans les immeubles neufs à haute performance énergétique, ce qui est souvent perçu comme injuste par les résidents.

Néanmoins, la facturation du chauffage au prorata de la consommation demeure une incitation importante aux économies d'énergie, quel que soit le type de bâtiment. Ceci est également confirmé par… la plus grande étude nationale Une étude sur l'efficacité énergétique des bâtiments, menée en 2013 par l'Institut de technologie énergétique de l'Université technique de Dresde sous la direction du professeur Clemens Felsmann, montre que plus un bâtiment est isolé, moins ses occupants sont attentifs à leurs habitudes de chauffage. Par conséquent, l'étude préconise explicitement une facturation basée sur la consommation réelle, même dans les bâtiments à haute performance énergétique, notamment en raison de sa contribution mesurable à la réduction des émissions de CO₂.