Philipp Reinhard - © Philipp Reinhard, 2016Les détecteurs de fumée sauvent des vies, surtout la nuit, lorsque les incendies passent souvent inaperçus. Pour les propriétaires, outre l'installation, une question se pose : quels coûts peuvent être répercutés sur les locataires ? Cet article explique ce qui est légalement autorisé, de l'achat à l'entretien, et comment les propriétaires peuvent se prémunir contre toute réclamation.
Que réglemente l'obligation d'installer un détecteur de fumée pour les propriétaires ?
L'installation de détecteurs de fumée est obligatoire dans tous les Länder allemands. Le propriétaire en est toujours responsable, qu'il soit occupant ou bailleur. Cette installation est considérée comme une mesure de modernisation au sens de l'article 559 du Code civil allemand (BGB) et doit être acceptée par les locataires, même s'ils ont déjà installé leurs propres détecteurs de fumée.
Obligation de détecteur de fumée dans les Länder allemands
Les coûts d'acquisition peuvent-ils être répercutés sur le loyer ?
Oui, mais pas via les charges d'exploitation. Les coûts d'acquisition et d'installation peuvent être répercutés sur le loyer de base par une augmentation de loyer conformément à l'article 559 du Code civil allemand (BGB). Une augmentation annuelle de 8 % des coûts d'investissement est autorisée. Par exemple : des frais d'acquisition de 150 € entraînent une augmentation de loyer mensuelle de 1 €.
Pourquoi les frais de location des détecteurs de fumée ne sont-ils pas à la charge du locataire ?
La répartition des coûts de location a longtemps fait l'objet de controverses. Depuis l'arrêt de la Cour fédérale de justice (BGH) du 11 mai 2022 (VIII ZR 379/20), la situation est claire : les coûts de location des détecteurs de fumée peuvent être refacturés aux locataires. non pas Les frais d'exploitation sont facturés séparément. De telles clauses dans le bail sont nulles.
Les coûts de maintenance sont-ils éligibles à l'allocation des coûts ?
La Cour fédérale de justice (BGH) classe les contrôles fonctionnels, les tests de batteries et les inspections visuelles comme des frais d'exploitation, car il s'agit d'opérations récurrentes et non ponctuelles, et non de réparations de défauts. Ces mesures relèvent des « autres frais d'exploitation » (article 2, point 17 de la loi allemande sur les contrats de location), mais doivent être explicitement mentionnées dans le contrat, au même titre que la « maintenance des détecteurs de fumée » ou les « frais de protection incendie ».
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Conclusion : Ce que les propriétaires doivent prendre en considération
La répartition des coûts liés aux détecteurs de fumée est clairement encadrée par la loi – mais souvent mal comprise :
- les coûts d'acquisition peut avoir un Augmentation de loyer conformément à l'article 559 du Code civil allemand (BGB). Ces coûts seront répercutés sur les locataires.
- Coût de location des détecteurs de fumée sont non payant – selon l’arrêt de la Cour fédérale de justice de 2022.
- Coûts de maintenance sont considérés coûts d'exploitation répartis conformément au § 2 n° 17 BetrKV.
Pour le Répartition des coûts conforme à la législation Pour éviter cela, il est recommandé d'inclure une clause claire dans le contrat de location. Cela permettra d'éviter d'éventuels litiges ultérieurs.
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