4th Life Photography - stock.ado - © by Dariusz T. OczkowiczLa facturation basée sur le principe du flux de trésorerie est inadmissible pour les frais de chauffage. C'est l'arrêt rendu par la Cour fédérale de justice le 1er février 2012 (affaire n° VIII ZR 156/11). Par conséquent, les propriétaires et les gestionnaires immobiliers ne peuvent facturer que le combustible effectivement consommé pendant la période de facturation, et non les acomptes versés au fournisseur d'énergie. Or, notamment pour le gaz et le chauffage urbain, il arrive fréquemment que la période de facturation du fournisseur ne coïncide pas avec celle de l'immeuble. Quelles sont les solutions pour établir une facture conforme à la loi ?
Pourquoi la facturation selon le principe des flux de trésorerie est inadmissible
Auparavant, il était courant dans le secteur du logement d'utiliser les acomptes versés pour couvrir les frais de chauffage lorsque les périodes de facturation différaient, puis de les rectifier sur le relevé final l'année suivante. Cette pratique n'est plus autorisée.
Dans son arrêt, la Cour fédérale de justice (BGH) a interprété l'article 7, paragraphe 2, de l'ordonnance relative aux frais de chauffage. Selon cette interprétation, seuls les coûts du combustible effectivement consommé peuvent être facturés. Les acomptes, quant à eux, ne représentent que des estimations et ne constituent pas une consommation de combustible au sens de l'ordonnance.
Ce que les propriétaires et les gestionnaires immobiliers doivent savoir sur la facturation selon le principe des flux de trésorerie
Il existe trois manières possibles de garantir une facturation correcte des coûts de chauffage basée sur le principe de performance :
1. Demandez une facture provisoire à votre fournisseur d'énergie.
Relevez vous-même votre compteur d'énergie à la fin de votre exercice fiscal, par exemple le 31 décembre, et transmettez le relevé à votre fournisseur. Celui-ci vous enverra alors une facture provisoire reflétant fidèlement votre consommation réelle durant la période de facturation. Cette méthode est courante chez les gestionnaires immobiliers professionnels et est parfaitement légale.
2. Ajuster la période de facturation
Alignez la période de facturation du chauffage avec la période de fourniture. Par exemple, si le fournisseur d'énergie facture systématiquement le 30 septembre, la période de facturation du chauffage peut également se terminer à cette date. Ceci est particulièrement avantageux pour les propriétaires bailleurs, qui disposent généralement d'une plus grande flexibilité quant à la définition de la période de facturation. Important : La période de facturation ne doit pas excéder douze mois.
3. Le fournisseur d'énergie demande un ajustement
Certains fournisseurs d'énergie proposent d'aligner leurs périodes de facturation sur les périodes d'exploitation de l'immeuble. Cela peut s'avérer particulièrement utile pour les grands ensembles immobiliers. Il est conseillé de vérifier au préalable si cette option est disponible ; toutefois, le fournisseur n'est pas contractuellement tenu de la proposer.
Cela s'applique-t-il également aux autres coûts d'exploitation ?
Non. L’arrêt de la Cour fédérale de justice (BGH) relatif à la facturation selon le principe de l’encaissement s’applique exclusivement aux coûts de chauffage et d’eau chaude sanitaire. Pour les autres charges d’exploitation, telles que l’électricité, l’eau froide ou la collecte des ordures ménagères, le paiement anticipé reste possible. Cet arrêt se fonde sur un jugement antérieur du 20 février 2008 (affaire n° VIII ZR 49/07) qui, compte tenu de la charge administrative qu’il implique, justifie une interprétation juridique différente.
Caractéristiques particulières des associations de propriétaires
Pour la comptabilité générale d'une association de copropriétaires, une règle supplémentaire s'applique : tous les flux de trésorerie réels doivent être comptabilisés, indépendamment du relevé des coûts de chauffage. Cette décision a été rendue par la Cour fédérale de justice (BGH) le 17 février 2012 (affaire n° V ZR 251/10). Par conséquent, outre le relevé des coûts de consommation, un compte de résultat clair et compréhensible est requis.
Conclusion : Évitez la facturation basée sur le principe des flux de trésorerie.
La facturation des charges de chauffage selon le principe du flux de trésorerie est interdite ; l’arrêt de la Cour fédérale de justice (BGH) le confirme. Les propriétaires et gestionnaires immobiliers doivent utiliser l’une des trois solutions décrites afin de garantir la conformité légale et la transparence de leurs relevés de charges de chauffage. C’est le seul moyen d’éviter les corrections ultérieures, les litiges avec les locataires et les démarches inutiles.
Auteur
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
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