Dorde - stock.adobe.com - Đorđe KrsticMême s'il existe des raisons objectives justifiant des délais de facturation plus longs, les tribunaux et les législateurs imposent une durée maximale de douze mois. Les propriétaires doivent donc respecter les échéances de facturation des charges de chauffage et d'exploitation afin de ne pas compromettre la validité de leurs relevés.
Quels sont les fondements juridiques ?
L'ordonnance relative aux frais de chauffage ne précise aucune période de facturation ni date limite. Elle ne réglemente ni la durée de la période de facturation ni le délai dans lequel le locataire a droit à un relevé de compte.
En revanche, les dispositions suivantes s'appliquent :
- Article 20, paragraphe 3 de l'ordonnance sur les loyers des constructions neuves pour les logements subventionnés par l'État
- Article 556, paragraphe 3 du Code civil allemand (BGB) pour la construction de logements financée par des fonds privés
Conformément à cette réglementation, le propriétaire doit fournir un relevé de compte annuel . Une période de facturation supérieure à 12 mois n'est généralement pas autorisée.
Exemple pratique :
- Tribunal de district de Rosenheim (1994) : La facturation sur 14 mois n'était pas régulière.
- Cour régionale supérieure de Düsseldorf (2001) : Le propriétaire a dû autoriser des paiements supplémentaires car le relevé de compte n'a pas été soumis après un an.
Obligation de fournir une facturation sur 12 mois
La loi sur le contrôle des loyers (désormais article 556, paragraphe 3 du Code civil allemand) exigeait uniquement, de manière générale, un relevé des charges d'exploitation, et non spécifiquement des frais de chauffage. Depuis 1981, les relevés des frais de chauffage basés sur la consommation sont obligatoires.
Exceptions concernant les phases de construction et les caractéristiques techniques
- Les factures initiales pour les phases de construction achevées à différentes étapes peuvent être exceptionnellement plus courtes afin de garantir des périodes de facturation uniformes par la suite.
- Des périodes de facturation courtes pour les répartiteurs de coûts de chauffage par évaporation peuvent être économiquement inefficaces, mais la règle des 12 mois reste contraignante.
Remarque:
- Les propriétaires ou les promoteurs supportent proportionnellement les coûts des appartements vacants pendant la période de facturation.
- Les compteurs de chaleur électroniques permettent une facturation basée sur la consommation à tout moment.
Rendez-vous avec le fournisseur d'énergie et relevés de compteurs
Les fournisseurs d'énergie fixent souvent les dates de facturation indépendamment du propriétaire. Des ajustements sont possibles pendant la période de trois ans, conformément à l'article 6, paragraphe 4 de la loi de Hong Kong sur l'énergie (HKVO) .
Répartiteurs électroniques des coûts de chauffage vs. compteurs évaporatifs
- Appareils électroniques : La date limite est librement sélectionnable, généralement l'année civile.
- Évaporateur: Conçu pour la saison de chauffage ; les relevés intermédiaires lors des modifications par l’utilisateur ne sont pas recommandés.
- Seuls les appareils compatibles radio sont autorisés depuis 2021.
- Les évaporateurs non équipés de radiocommande doivent être remplacés d'ici fin 2026.
Écart entre le relevé du compteur et la période de facturation :
- Le ratio de distribution reste satisfaisant même avec des relevés échelonnés.
- Les relevés de compteurs sont souvent effectués avant la fin de la période de facturation (par exemple, mi-novembre pour une facturation le 31.12 décembre).
Demande de paiement et délai de prescription
- La facturation doit être effectuée dans les délais impartis. 12 mois après la fin de la période de facturation fait.
- Si le propriétaire ne respecte pas le délai imparti, il perd le droit de formuler des réclamations supplémentaires.
- Exceptions : retards indépendants de notre volonté, tels que des retards de facturation du gaz, des avis d'imposition ou des cas de force majeure.
Délai de prescription :
- Conformément à l'article 195 du Code civil allemand (BGB), le délai de prescription est de 3 ans.
- Une déchéance du bail peut survenir si le propriétaire reste inactif pendant une longue période.
Délais de paiement du locataire
- Les locataires doivent pouvoir vérifier leurs factures de services publics, si nécessaire avec l'aide de tiers.
- Recommandation du tribunal : délai d'examen d'un mois après réception de la facture (AG Gelsenkirchen-Buer).
- La date d'échéance dépend de Section 4, paragraphe 3 MHRG et Article 10, paragraphe 2 WoBindG.
Recommandations aux propriétaires
- Utilisez des types de périphériques uniformes
- Utiliser des appareils de mesure électroniques avec lecture radio
- Périodes de facturation maximales de 12 mois
- Définissez clairement les échéances de paiement dans le contrat de location.
- Établissez et justifiez une facture préliminaire en cas de retard.
Conclusion
La période de facturation des charges de chauffage et d'exploitation est légalement limitée à 12 mois. Les propriétaires doivent respecter des périodes de facturation uniformes, utiliser des outils électroniques et stipuler clairement les échéances de paiement dans le contrat de location afin d'éviter tout problème juridique.
Auteur
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
InsideCreativeHouse – AdobestockToujours à jour
* indique les champs obligatoires