Calcul de la surface pour les coûts de base de la facture de chauffage

Les charges de chauffage de base doivent être réparties au prorata de la surface habitable. L'ordonnance relative aux charges de chauffage autorise différentes méthodes de répartition, mais définit des exigences claires pour le calcul. Les propriétaires peuvent ici apprendre à calculer ces charges de base de manière conforme à la loi et transparente.

Quels sont les coûts de base d'une facture de chauffage ?

La facture de chauffage se compose essentiellement de deux éléments :

• coûts d'utilisationCes valeurs dépendent du comportement individuel des résidents en matière de chauffage (par exemple, la consommation de chaleur mesurée).
• coûts de baseCes coûts sont encourus indépendamment de la consommation réelle et sont zone liée à tous les utilisateurs répartis dans tout un bâtiment.

Les coûts de base comprennent, par exemple :

• entretien du système de chauffage
• courant de fonctionnement
• amortissement au prorata
• autres composantes fixes des coûts de chauffage

La répartition exacte de ces coûts est réglementée par l’ ordonnance sur les coûts de chauffage (HKVO).

Que stipule l'ordonnance sur les coûts de chauffage concernant la répartition des coûts de base ?

L’ordonnance sur les coûts de chauffage (HKVO) stipule ce qui suit dans ses articles 7 et 8 :

• La part de coûts de base le total des coûts doit entre 30 % et 50 % mensonge.
• Le reste (c'est-à-dire 50 % à 70 %) doit dépendant de la consommation être distribué.
• Pour Chauffage et eau chaude boîte différentes clés de distribution Elles peuvent être appliquées – si cela est objectivement justifié.

Cette flexibilité permet au propriétaire du bâtiment d'adapter la facturation aux conditions structurelles ou aux structures utilisées.

Quelles zones sont admissibles en tant qu'échelle de distribution ?

Les options suivantes sont disponibles pour calculer les coûts de base :

Chauffage:

• Surface habitable totale ou utilisable (m²)
• surface habitable chauffée ou surface utilisable (m²)
• surface totale fermée (m³)
• espace clos chauffé (m³)

Eau chaude :

• exclusivement le Surface habitable totale ou utilisable (m²)
   

Le propriétaire est libre de choisir la méthode de répartition. En pratique, l'utilisation de la surface habitable totale ou utile en mètres carrés est devenue la norme, car elle est également autorisée pour le calcul de la consommation d'eau chaude. Cela évite un double calcul de la surface, réduisant ainsi les efforts et les demandes de renseignements des locataires.

Uniformité dans l'octroi de crédits

Conformément à l'ordonnance relative aux coûts de chauffage, la méthode de répartition choisie doit être appliquée uniformément à l'ensemble du bâtiment . Il est interdit d'utiliser la surface chauffée dans certains appartements et la surface habitable totale dans d'autres, car cela entraînerait une répartition inéquitable des coûts.

Dans quelles circonstances les zones de coûts de base peuvent-elles être ajustées ?

Dans certains cas, un ajustement des surfaces est autorisé afin d'assurer une répartition équitable. La norme DIN 4713-5 est la norme applicable en l'espèce et spécifie les cas suivants :

1. Conception à différentes températures

Si les pièces sont chauffées de manière nettement moins importante (par exemple, les garages, les débarras), les surfaces allouées peuvent être réduites.

Exemple:

• Température intérieure souhaitée : 20 °C
• Température de conception du garage : 10 °C
  → Une réduction est autorisée car l'écart est supérieur à 20 % (sur la base de la température extérieure standard, par exemple -12 °C). La quote-part de base pour le garage de 50 m² est calculée comme suit :

2. Différentes hauteurs de plafond

Si la hauteur sous plafond des unités individuelles diffère de plus de 20 % de la hauteur habituelle du bâtiment, un ajustement peut également être effectué.

Exemple:

• Hauteur sous plafond standard : 2,40 m
• Surface commerciale au rez-de-chaussée : 3,00 m²
  → La différence dépasse 20 %, justifiant ainsi une augmentation. La quote-part de base des coûts pour l'activité de 130 m² est calculée comme suit :

Qu'est-ce qui est considéré comme faisant partie de la zone chauffée ?

La définition de la surface chauffée est un point de désaccord fréquent , notamment lorsque ce critère a été choisi pour la répartition des coûts de base.

Les zones suivantes sont considérées comme chauffées :

• Chambres avec leur propre radiateur
• pièces chauffées indirectement (par exemple, des couloirs sans radiateurs, mais ouverts sur des pièces chauffées)

Les éléments suivants ne sont pas inclus :

• pièces annexes non chauffées situées à l'extérieur de l'appartement (par exemple, sous-sol, débarras)
• Pièces chauffées uniquement par des radiateurs électriques rayonnants – quand Cela ne s'applique pas de la même manière à tous les appartements.

Que se passe-t-il si les locataires contestent la superficie déclarée ?

En cas de divergences concernant les zones facturées, la question de la charge de la preuve se pose souvent. La jurisprudence est claire sur ce point :

• Le propriétaire n'a rien à prouver.que les zones spécifiées sont correctes
• Le locataire doit prouver que la zone ce n'est pas vrai

Cela a été confirmé par le tribunal régional de Cologne (arrêt du 17 août 1995, 6 S 526/94) . Pourvu que le bailleur ait calculé les surfaces de manière uniforme et compréhensible , cela suffit à des fins de facturation.

Conclusion : Des surfaces uniformes et traçables sont essentielles.

L'inclusion des coûts de base dans la facture de chauffage n'est légalement justifiée que si :

• un échelle de distribution admissible seront élus
• et ce, dans tout le bâtiment uniformément cela sera appliqué
• caractéristiques structurelles particulières (par exemple, la hauteur sous plafond, la conception thermique) doivent être correctement prises en compte.
• la base de calcul documenté et, si nécessaire, vérifiable

Recommandations aux propriétaires

• Idéalement, utilisez l'ensemble de la surface habitable comme référence : c'est simple, autorisé et facile à comprendre.
• Appliquez la même méthode à tous les logements du bâtiment.
• Vérifiez l'existence de différences structurelles importantes et documentez clairement toute correction.
• En cas de doute sur le calcul de la surface, consultez des ouvrages spécialisés ou un expert.
• Communiquer de manière transparente aux locataires les principes appliqués afin de minimiser les demandes de renseignements.