Dépistage de la légionellose : ce que les propriétaires et les gestionnaires immobiliers doivent savoir

Risque accru de légionellose pendant les mois chauds

Les légionelles sont de minuscules bactéries en forme de bâtonnet présentes naturellement dans les plans d'eau, mais qui sont loin d'être inoffensives pour l'homme.

Elles pénètrent dans les réseaux d'eau potable des bâtiments résidentiels via les eaux souterraines. Des études montrent qu'environ 15 % des réseaux d'eau potable testés sont contaminés par la légionelle. Les douches, les robinets et les humidificateurs constituent les principales sources d'infection pour l'homme. Lorsque de fines particules d'eau se répandent dans l'air, elles peuvent être inhalées et provoquer une infection.

Selon l'Institut Robert Koch, 2 745 cas de légionellose ont été recensés en Allemagne pour la seule année 2024, et ce nombre est en augmentation. L'infection peut avoir de graves conséquences, le taux de mortalité avoisinant les 5 %. Pour prévenir la maladie, il est essentiel de respecter scrupuleusement les règles d'hygiène relatives à l'eau potable et de veiller à ce qu'elle soit conservée à une température adéquate.

Le risque de légionellose augmente pendant les mois d'été et la saison des voyages.

Le risque de prolifération de la légionelle augmente, surtout pendant l'été et les vacances. Les températures ambiantes élevées et les canalisations d'eau inutilisées pendant de longues périodes, par exemple lorsque les locataires sont absents, créent des conditions optimales pour la multiplication de cette bactérie. Il est donc conseillé aux gestionnaires immobiliers et aux propriétaires de rappeler aux locataires de purger régulièrement les canalisations à leur retour et de veiller à la circulation de l'eau, même pendant les périodes d'inoccupation prolongées. Les humidificateurs et les climatiseurs ne doivent pas non plus être négligés. Les appareils contenant ou faisant circuler de l'eau et la rejetant dans l'environnement doivent être nettoyés régulièrement.

Un facteur de risque souvent sous-estimé est le réchauffement involontaire des canalisations d'eau froide. Dans les parties mal isolées des bâtiments ou les gaines techniques, l'eau froide stagnante peut atteindre plus de 25 °C en été, température à laquelle la bactérie Legionella peut déjà se multiplier. La température de l'eau froide doit rester en permanence inférieure à 25 °C, idéalement inférieure à 20 °C.

Température de stockage et prévention de la légionellose

Surtout compte tenu de hausse des coûts de chauffage Il peut sembler tentant de baisser la température de stockage de l'eau chaude sanitaire pour réaliser des économies. Cependant, cette pratique peut s'avérer risquée : si la température du ballon d'eau chaude descend régulièrement en dessous de 60 °C, elle favorise la prolifération de la bactérie Legionella dans l'ensemble du réseau d'eau potable.

Que stipule le législateur ?

Depuis environ 13 ans, le dépistage de la légionelle est obligatoire dans le secteur du logement. Cette obligation repose sur la directive européenne 98/83/CE relative à l'eau potable et sur l'ordonnance allemande sur l'eau potable (TrinkwV). Suite à la modification de cette ordonnance en 2023, le seuil d'intervention technique a été légèrement renforcé : un test est considéré comme positif si la concentration de légionelles atteint 100 UFC (unités formant colonies) pour 100 millilitres d'eau. Auparavant, ce seuil n'était atteint que s'il était dépassé. Les obligations des propriétaires et des gestionnaires immobiliers restent inchangées : les exploitants des réseaux de distribution d'eau potable doivent faire analyser régulièrement l'eau potable afin de détecter la présence de légionelles. Le législateur a déjà établi le cadre réglementaire pour le dépistage de la légionellose avec le « Deuxième arrêté modifiant l’arrêté relatif à l’eau potable » du 13 décembre 2012. Par exemple, le premier prélèvement d’échantillons dans les réseaux d’eau potable des immeubles d’habitation devait être effectué au plus tard le 31 décembre 2013. Depuis, ce test doit être renouvelé tous les trois ans. Toute personne ayant fait inspecter son réseau pour la première fois en 2013 devra le faire inspecter une cinquième fois avant le 31 décembre 2025. Cette obligation s’applique également aux bailleurs en 2025 : même les inspections initiales du réseau d’eau potable devront être réalisées d’office.

Qui est tenu de se soumettre à un test de dépistage de la légionellose ?

L’obligation de procéder à des tests réguliers de dépistage de la légionellose s’applique si un établissement répond aux critères suivants :

• L'immeuble comporte au moins trois logements, dont au moins un est loué.
• Il existe un système central de chauffage de l'eau potable.
• Le volume de stockage du chauffe-eau est supérieur à 400 litres ou à plus de 3 litres de volume dans une conduite d'eau potable entre la sortie du chauffe-eau et le point de soutirage le plus éloigné.
• Des douches sont disponibles.

Si tous les critères sont remplis, un test de légionellose est obligatoire tous les trois ans. La responsabilité incombe à l'exploitant du réseau d'eau potable, généralement le propriétaire ou le gestionnaire immobilier. Seuls des laboratoires d'analyse accrédités sont habilités à prélever les échantillons. Ces prélèvements doivent être effectués à des points de prélèvement précis du réseau d'eau potable, conformément à la norme DIN EN ISO 19458:2006-12. Minol accompagne le secteur du logement en réalisant des tests de légionellose depuis 2012 et maîtrise parfaitement toutes les exigences. Grâce à notre collaboration avec des laboratoires partenaires accrédités et reconnus, nous proposons un service disponible sur tout le territoire national. Important pour les propriétaires : le coût de ce test de légionellose périodique, également appelé « test préliminaire », peut être refacturé aux locataires au titre des charges.

Plus d'informations sur les tests de dépistage de la légionellose

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