La rénovation des immeubles collectifs est essentielle pour atteindre les objectifs climatiques. Cependant, un fossé important subsiste entre les ambitions politiques et leur mise en œuvre concrète. Nombre de propriétaires et de gestionnaires immobiliers sont indécis : faut-il privilégier l’isolation de l’enveloppe du bâtiment, le remplacement du système de chauffage ou l’investissement dans un système d’énergie solaire ? Quels sont les avantages les plus importants et les mesures obligatoires et subventionnées par l’État ? Il est donc primordial de fonder ses décisions sur des données fiables, souligne [nom/source manquante]. Ralf Görner, directeur général du prestataire de services immobiliers Minol.
Monsieur Görner, le gouvernement allemand s'est fixé pour objectif de rendre le parc immobilier climatiquement neutre d'ici 2045. Dans quelle mesure les pratiques actuelles permettent-elles d'atteindre cet objectif ?
Ralf Görner : À la lumière de ces chiffres, l'urgence d'agir saute aux yeux. Le secteur du bâtiment ne respecte pas ses objectifs climatiques depuis des années, et le taux de rénovation énergétique est nettement inférieur à 1 % par an. En 2024, il n'était que de 0,69 %, alors qu'il faudrait atteindre environ 2 %. Des études montrent que 26 % des propriétaires privés envisagent de réaliser des rénovations énergétiques prochainement. Mais jusqu'à présent, cette volonté ne s'est pas traduite par une mise en œuvre généralisée. Or, la rénovation est bien plus qu'une obligation réglementaire : c'est un outil stratégique pour maintenir et accroître la valeur des biens immobiliers, garantir leur rentabilité future, assurer des flux de trésorerie stables et la viabilité financière du parc immobilier existant. Ceux qui rénovent aujourd'hui rendent non seulement leur parc immobilier plus respectueux de l'environnement, mais aussi plus compétitif sur le marché.
Quels sont selon vous les principaux obstacles ?
Ralf Görner : La complexité du cadre réglementaire constitue un obstacle majeur. Les exigences légales dans les secteurs du chauffage et du bâtiment sont contraignantes et en constante évolution ; il suffit de considérer le débat actuel autour de la loi sur la performance énergétique des bâtiments et de la loi sur la modernisation des bâtiments. Les programmes de financement sont régulièrement relancés, ajustés ou limités dans le temps. Dans ces conditions, il est difficile pour les propriétaires, les gestionnaires immobiliers et les sociétés de logement de prendre des décisions d'investissement à long terme. Le second point concerne les considérations économiques. Les rénovations écoénergétiques nécessitent des investissements substantiels. Parallèlement, de nombreux acteurs sont soumis à la pression de maintenir des loyers abordables et d'optimiser leurs budgets. Se fier uniquement à son intuition pour décider de mesures isolées ne suffit pas. L'élément crucial est de déterminer quelle combinaison de mesures et quel modèle économique, comme la production d'électricité par les locataires, est le plus avantageux pour un parc immobilier aux ressources limitées, tant pour atteindre les objectifs climatiques que pour préserver la valeur des biens. Cette incertitude conduit à une approche prudente et attentiste.
Comment les propriétaires peuvent-ils déterminer quelles mesures sont réellement judicieuses et économiques pour leurs biens immobiliers ?
Ralf Görner : Aujourd'hui, la question est si complexe qu'une évaluation sommaire du type « On va commencer par l'isolation » ou « On va commencer par le chauffage » ne suffit plus. Les propriétaires ont besoin d'une vision claire de la performance énergétique actuelle de leur bâtiment et d'une feuille de route concrète vers la neutralité carbone. Ils doivent prendre en compte simultanément de nombreux facteurs. C'est là qu'interviennent les outils numériques de comptabilité CO₂ : ils compilent les données pertinentes, comme l'évolution du coût du CO₂, simulent différents ensembles de mesures et indiquent de manière transparente la combinaison la plus efficace. Au lieu de décisions instinctives et incertaines, on établit une base factuelle vérifiable. Forts de cette base, les propriétaires peuvent affirmer : « Voici notre voie, étape par étape, pour de bonnes raisons » – et c'est précisément ce qu'il faut pour concrétiser le projet de rénovation.
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Votre propriété est-elle adaptée à l'avenir ?
La transformation énergétique des bâtiments existants représente un défi majeur pour de nombreux propriétaires et gestionnaires immobiliers.
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Quelles données utilisent ces outils ?
Ralf Görner : Notre guide B.One en est un bon exemple. Nous utilisons des données de consommation réelles issues des factures de chauffage – c’est-à-dire la consommation d’énergie, les émissions de CO₂ et les coûts – sur au moins une saison de chauffage complète. Ces données sont automatiquement importées du système Minol, ce qui évite aux gestionnaires ou propriétaires immobiliers d’avoir à effectuer des recherches fastidieuses. Sur cette base, ils peuvent définir la trajectoire climatique que leur bâtiment doit suivre, par exemple la trajectoire « 1,5 degré », qui vise à limiter le réchauffement climatique à moins de 1,5 degré Celsius. Ils reçoivent ensuite automatiquement des ensembles de mesures correspondants. Ces mesures vont des optimisations à court terme, comme l’équilibrage hydraulique, aux investissements à long terme, comme la transition vers des systèmes d’énergies renouvelables ou l’isolation des façades. L’outil calcule les coûts d’investissement prévus, tient compte des subventions en vigueur et affiche simultanément les économies de CO₂ attendues . De plus, il fournit une analyse économique rigoureuse qui illustre clairement l’impact des mesures envisagées sur les coûts d’exploitation et la valeur du bien.
Où voyez-vous le potentiel de tels outils – et où atteignent-ils leurs limites ?
Ralf Görner : Leur principal atout réside dans leur capacité à rendre les décisions plus objectives et plus rapides. Les outils numériques de comptabilité CO₂ transforment une multitude de données individuelles en une vision cohérente, éclairant ainsi le monde complexe de la rénovation des bâtiments. S'appuyant sur ces données, un accompagnement d'experts peut s'avérer précieux. Chez Minol, des consultants énergétiques spécialisés aident à interpréter efficacement les résultats du Guide B.One et à élaborer des plans d'action concrets. Lors de la mise en œuvre, les mesures définies sont ensuite affinées avec les experts concernés. L'association de l'outil et de l'expertise est donc particulièrement performante. Ainsi, l'analyse numérique et l'accompagnement d'experts se complètent, permettant de prendre des décisions éclairées sur la voie de la transition énergétique.
Farknot Architect – stock.adobe.com /Planifiez intelligemment vos rénovations écoénergétiques grâce au guide de modernisation B.One Guide.
Le guide B.One aide les clients de Minol à prendre des décisions stratégiques concernant la rénovation de leurs bâtiments et utilise des données pour montrer l'impact économique des différentes stratégies de modernisation et comment les propriétés peuvent être modernisées de manière durable et économique.
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