Song_about_summer - stock.adobe.Pour éviter tout litige avec les locataires, les propriétaires doivent calculer avec la plus grande précision possible les avances mensuelles pour le chauffage, l'eau chaude, etc.
Face à la hausse des loyers fixes, les charges locatives sont de plus en plus importantes pour les locataires. Lors des visites d'appartements, les candidats locataires s'informent notamment sur ces « charges supplémentaires ». Il est crucial pour les propriétaires de prévoir avec précision les mensualités de chauffage et de climatisation : d'une part, pour couvrir les frais d'entretien de l'immeuble, et d'autre part, pour éviter des dépenses supplémentaires importantes pour les locataires et d'éventuels litiges. Les points suivants sont pertinents à cet égard :
Le fondement juridique
Conformément à l'article 556 du Code civil allemand (BGB), les bailleurs et les locataires peuvent convenir que le locataire prendra en charge les charges locatives supplémentaires, en sus du loyer de base, et effectuera des paiements anticipés à ce titre. Cet accord doit être consigné dans le bail. Selon l'article 556, paragraphe 2, deuxième alinéa du BGB, les paiements anticipés ne peuvent être convenus que pour un montant raisonnable. Si le montant du paiement anticipé convenu s'avère ultérieurement insuffisant ou excessif, l'article 560, paragraphe 4 du BGB dispose que chaque partie peut, après réception d'un relevé de compte, le rectifier à un montant raisonnable par une déclaration écrite. Ce droit de rectification ne peut donc être exercé qu'après l'établissement d'un relevé de compte.
Décisions de justice pertinentes
Si un propriétaire fixe délibérément un acompte trop bas pour rendre un appartement ou une maison plus attractif, certaines juridictions ont considéré cela comme une tromperie et ont accordé des dommages et intérêts au locataire (par exemple, le tribunal régional de Karlsruhe, affaire n° 5 S 339/97 ; le tribunal régional de Berlin, affaire n° 64 S 109/01). Un arrêt de principe de la Cour fédérale de justice (BGH) en 2004 renforce la position des propriétaires : le locataire n’est pas désavantagé si le propriétaire exige des acomptes « non seulement légèrement, mais aussi significativement inférieurs aux coûts réels ». Des dommages et intérêts ne sont envisagés que si le propriétaire « a expressément assuré le locataire du caractère approprié des charges annexes ou les a délibérément fixés à un niveau trop bas » lors de la conclusion du contrat. Selon la BGH, ce ne sont pas les acomptes excessivement bas qui sont interdits, mais seulement ceux excessivement élevés dans une intention de tromper (affaire BGH n° VIII ZR 195/03). Le locataire doit donc prouver l'intention de tromper.
Qu'est-ce qui influence la consommation ?
Le coût du chauffage dépend de plusieurs facteurs : l’emplacement de l’appartement dans l’immeuble (les appartements situés aux derniers étages consomment beaucoup plus d’énergie), l’âge de l’immeuble, l’état du système de chauffage et la superficie de l’appartement. Les conditions climatiques (hivers rigoureux ou doux, par exemple) ont également une incidence. De plus, le coût dépend du fluide caloporteur (fioul, gaz, chauffage urbain, etc.) et des tarifs pratiqués par le fournisseur d’énergie régional. Plus un immeuble est récent et bien isolé, plus les coûts de chauffage sont faibles. Cependant, les dépenses en eau chaude sanitaire restent relativement constantes car les occupants cuisinent, se douchent et prennent des bains même dans les immeubles neufs. Cela signifie que les dépenses en eau chaude sanitaire dans les immeubles neufs n’augmentent pas en valeur absolue, mais plutôt en pourcentage, et peuvent aujourd’hui représenter jusqu’à la moitié des dépenses totales de chauffage. Bien que les locataires n’aient aucune influence sur des facteurs tels que le prix de l’énergie ou l’isolation thermique, leurs habitudes de consommation individuelles ont un impact significatif sur leurs dépenses de chauffage.
Calcul des acomptes
Comment les propriétaires peuvent-ils estimer de manière réaliste les acomptes mensuels pour les charges locatives ? Ceux qui ont déjà loué des biens peuvent se référer aux factures de chauffage et d'énergie précédentes de l'immeuble ou de l'appartement. Les nouveaux propriétaires, quant à eux, n'ont aucun point de comparaison. Les comparatifs des coûts des charges et du chauffage, régulièrement publiés par l'Association allemande des locataires (Deutscher Mieterbund), offrent une première indication. Brunata Minol propose un nouvel outil pour déterminer les acomptes pour les frais de chauffage : sa prévision en ligne. Après avoir sélectionné l'année de construction de l'immeuble, la superficie de l'appartement et son emplacement dans l'immeuble, les coûts estimés de chauffage et d'eau chaude sanitaire s'affichent : une consommation annuelle moyenne et un acompte mensuel recommandé, incluant une petite marge de sécurité pour éviter tout surcoût aux locataires en cas de consommation normale. Ce calcul, qui prend en compte divers paramètres et repose sur l'analyse statistique d'environ 1,6 million de factures de chauffage par an, fournit des chiffres concrets.
Auteur
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
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