B.One Tests de légionellose : Obligations et sécurité pour les propriétaires

Le propriétaire est responsable. Toutefois, seuls les organismes accrédités sont habilités à prélever des échantillons d'eau conformément à la norme DIN EN ISO 19458:2006-12. Partenaire du secteur du logement, Minol réalise des analyses de légionellose depuis 2012 et maîtrise parfaitement les exigences en la matière. Sa collaboration avec des laboratoires partenaires de premier plan garantit la disponibilité du service sur tout le territoire national. Par ailleurs, les propriétaires peuvent imputer le coût des analyses préliminaires et régulières de légionellose à leurs locataires, en tant que charges d'exploitation.

Les systèmes d'eau chaude soumis à des tests obligatoires devaient être contrôlés pour la contamination par la légionelle pour la première fois au plus tard le 31 décembre 2013, puis tous les trois ans.

Le règlement s'applique aux chauffe-eau à accumulation et aux chauffe-eau instantanés centraux d'une capacité supérieure à 400 litres ou dont la tuyauterie contient plus de trois litres d'eau entre la sortie du chauffe-eau et le robinet le plus éloigné. C'est généralement le cas pour les immeubles de trois logements ou plus. Les maisons individuelles et les maisons jumelées sont exemptées de cette obligation de contrôle.

L'obligation de réaliser des tests de dépistage de la légionellose dans un bâtiment est généralement déterminée par la réglementation relative à l'eau potable. Si la chaudière a une capacité de stockage supérieure à 400 litres ou si les canalisations contiennent plus de trois litres d'eau par jour, le dépistage est obligatoire. En cas de doute, il convient de consulter le service d'hygiène publique compétent, qui décidera de la nécessité ou non de réaliser ces tests.

Non. Contrairement à l'enquête préliminaire, la création des points d'extraction et l'inspection du site sont des prestations ponctuelles qui ne peuvent être refacturées au locataire.

Tests réguliers de légionellose dans le cadre de l'alimentation en eau chaude

De l'avis général, les coûts des tests réguliers de légionellose (également appelés tests systémiques ou d'orientation) sont désormais considérés comme faisant partie des coûts de production d'eau chaude sanitaire. Ces tests permettent de surveiller le réseau central d'eau chaude sanitaire et d'assurer son bon fonctionnement. Par conséquent, ils sont aujourd'hui principalement imputés aux coûts de production d'eau chaude sanitaire.

Le fondement juridique se trouve à l'article 8, paragraphe 2, de l'ordonnance relative aux coûts de chauffage (HKVO), conjointement à l'article 2, point 5a, de l'ordonnance relative aux coûts d'exploitation (BetrKV). Les coûts de fourniture d'eau chaude pouvant être refacturés aux locataires comprennent notamment les coûts de surveillance du système et de contrôle de sa sécurité de fonctionnement.

Non. Seuls les organismes accrédités sont habilités à prélever des échantillons d'eau pour la recherche de légionelles, conformément à la norme DIN EN ISO 19458:2006-12. La procédure est plus complexe qu'il n'y paraît. Par exemple, les échantillons doivent être placés dans des contenants homologués et conservés dans des conditions de température strictement contrôlées, dans un laboratoire accrédité, dans un délai de 24 heures. Le prélèvement d'échantillons est une opération qui requiert l'intervention de spécialistes.

Les immeubles de trois appartements ou plus sont généralement soumis à l'obligation de dépistage de la légionellose. Dans ces immeubles, le chauffe-eau contient souvent plus de 400 litres d'eau, ou la canalisation d'eau chaude contient plus de trois litres d'eau entre la sortie du chauffe-eau et le robinet le plus éloigné.

La réglementation sur l'eau potable stipule que le seuil à partir duquel des mesures techniques d'éradication de la légionelle doivent être mises en œuvre est de 100 UFC par 100 millilitres d'eau. UFC signifie « unités formant colonies ». En cas de contamination par la légionelle, des colonies dénombrables se forment à la surface du milieu de culture dans les boîtes de Petri en laboratoire.

Les points de prélèvement d'eau doivent être nettoyables à la flamme conformément à la réglementation de la DVGW (Association technique et scientifique allemande du gaz et de l'eau) afin d'éliminer tout germe adhérant à la surface avant le prélèvement et ainsi éviter toute falsification du nombre de germes dans l'eau. Par conséquent, les robinets doivent être en métal et ne contenir aucun élément en plastique. Si le réseau d'eau potable nécessite une modernisation structurelle, les coûts peuvent être imputés aux locataires au titre des dépenses de modernisation.

Le principal défi des tests de légionellose dans les immeubles résidentiels réside dans la planification, car tous les prélèvements doivent être effectués le même jour. Le prestataire de services doit pouvoir accéder simultanément au ballon d'eau chaude et à tous les appartements concernés par le contrôle, conformément à la réglementation sur l'eau potable. Si les locataires sont absents et qu'il est impossible de prélever des échantillons dans d'autres appartements raccordés à la même colonne montante, l'ensemble du test risque d'être reporté.

Il est nécessaire de prélever au minimum trois échantillons par système. Un échantillon est requis sur la conduite d'eau chaude à la sortie du ballon d'eau chaude sanitaire, et un autre – dans le cas des conduites de circulation – avant que la conduite ne rejoigne le ballon. De plus, un échantillon est prélevé au robinet le plus éloigné de chaque colonne montante. Par conséquent, trois échantillons sont nécessaires pour le dépistage de la légionellose dans un bâtiment ne comportant qu'une seule colonne montante. Chaque colonne montante supplémentaire augmente ce nombre d'un échantillon.

Afin de garantir le prélèvement régulier d'échantillons d'eau aux endroits appropriés, une documentation unique des points de prélèvement est requise. Cette documentation peut être établie par le propriétaire du bâtiment ou son plombier. Le formulaire de contrat « Documentation » de Brunata Minol doit être utilisé à cet effet.

Oui, la norme DIN EN ISO 19458:2006-12 « Qualité de l'eau – Échantillonnage pour analyses microbiologiques » spécifie précisément la procédure d'échantillonnage. Elle fournit des recommandations sur la planification d'un programme d'échantillonnage, la procédure de prélèvement des échantillons pour analyses microbiologiques, ainsi que sur le transport, la manipulation et le stockage des échantillons jusqu'au début de l'analyse.

Oui. Des échantillons doivent être prélevés à tous les points du réseau d'eau potable le même jour. Ce n'est qu'ainsi qu'on obtiendra un tableau complet. Les échantillons prélevés à des dates différentes ne sont pas valides.

Si certaines parties du système d'alimentation en eau chaude ne sont pas rincées à l'eau chaude pendant une période prolongée, les bactéries Legionella peuvent proliférer de manière optimale. C'est le cas dans les appartements restés longtemps inoccupés, mais aussi dans les canalisations aux extrémités émoussées et là où d'anciens robinets ont été mis hors service. Il convient d'éviter absolument de telles situations.

Le risque de légionellose est réduit si le système d'eau chaude est installé et exploité conformément aux normes d'ingénierie généralement admises. Il est notamment impératif de maintenir les températures prescrites. La totalité du volume d'eau potable doit être chauffée à plus de 60 °C au moins une fois par jour (cycle de prévention de la légionellose). Il convient d'éviter les tronçons de canalisation où l'eau stagne en permanence à température tiède, ainsi que les zones mortes.

Oui, si au moins un appartement de la copropriété est loué. Dans ce cas, le test de légionellose doit être commandé par le syndicat des copropriétaires, car les canalisations d'eau chaude font généralement partie des parties communes. Si aucun appartement n'est loué, le test de légionellose est dispensé.

Oui. Le propriétaire de l'immeuble ou de l'appartement est responsable de la qualité de l'eau potable fournie et est tenu de la faire analyser pour détecter la présence de légionelles. Les locataires ont droit à une eau de qualité, propre et exempte de légionelles. Ils peuvent demander les résultats des analyses au propriétaire. La question de savoir si l'absence de résultats d'analyse pour la légionellose justifie une réduction de loyer n'a pas encore été tranchée juridiquement, mais cela est probable.

Oui, le propriétaire est tenu d'informer ses locataires des résultats des tests préliminaires. Cette obligation peut être remplie en affichant les résultats dans la cage d'escalier. Il n'est pas nécessaire d'envoyer une lettre à chaque locataire. Brunata Minol fournit les résultats des tests de légionellose sous forme de document prêt à afficher.

Oui. Un système de contrôle de la légionellose intégré au circuit d'eau chaude, qui chauffe l'eau à haute température à certains moments, constitue une mesure préventive et ne remplace donc pas les tests obligatoires de dépistage de la légionellose.

Les résultats doivent être archivés pendant dix ans. Les clients de Brunata Minol peuvent consulter les résultats des tests pendant au moins cette période. Les utilisateurs des services en ligne de Brunata Minol peuvent télécharger leurs résultats de test respectifs sur Internet à tout moment.