Mariia Korneeva - stock.adobe.coGrundkostenanteile nach Einbau von Kaminen und Kachelöfen bleiben in der Heizkostenabrechnung unverändert bestehen. Auch wenn Heizkörper entfernt oder weniger genutzt werden, ändert das nichts an der Pflicht zur Beteiligung an den laufenden Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage.
Kamin oder Kachelofen eingebaut – weniger Grundkosten?
Viele Wohnungseigentümer möchten Heizkosten sparen und entscheiden sich für den Einbau eines Kachelofens oder Kamins. Das ist oft eine attraktive Lösung:
- Strahlungswärme wird als angenehmer empfunden als Konvektionswärme von Heizkörpern
- Mit eigenem Holzbestand lassen sich Brennstoffkosten senken
- In vielen Gemeinschaften wird der Einbau geduldet, sofern ein Kaminzug vorhanden ist
Doch wie wirkt sich diese Veränderung auf die Heizkostenabrechnung aus?
Zentrale Frage: Können Grundkostenanteile reduziert werden?
Die Annahme, man könne durch den Verzicht auf Heizkörper auch die Grundkostenanteile reduzieren, hält rechtlich nicht stand. Selbst wenn der Verbrauch sinkt oder Heizkörper entfernt werden, gilt:
- Der Grundkostenanteil bleibt bestehen.
- Ein Anspruch auf Kürzung besteht nicht.
perfectlab – stock.adobe.com /Warum der Grundkostenanteil bestehen bleibt
Technische Begründung:
Die zentrale Heizungsanlage wurde so geplant, dass sie alle Wohnungen vollständig versorgen kann, auch an sehr kalten Tagen. Wenn einzelne Wohnungen weniger Wärme beziehen, bleibt die Heizanlage dennoch voll aktiv. Das hat folgende Konsequenzen:
- Die Anlage arbeitet ineffizienter
- Bereitschaftsverluste steigen
- Die Überdimensionierung wurde nicht systemseitig eingeplant
Fazit: Wer den Betrieb der Gemeinschaftsanlage durch eigene Heizlösungen reduziert, verursacht einen Nachteil für die anderen – darf sich aber nicht durch geringere Grundkosten entlasten.
Was zählt als „beheizte Fläche“?
Auch das Argument, bestimmte Flächen seien nicht mehr beheizt, führt zu keiner Entlastung. Wichtige Definitionen:
- Beheizte Fläche umfasst alle Räume, die direkt oder indirekt erwärmt werden können
- Auch Räume ohne eigenen Heizkörper, aber mit offenstehenden Türen zu beheizten Räumen, zählen dazu
- Nicht dazu gehören: abgeschlossene, unbeheizbare Nebenräume außerhalb der Wohnung
Beispiele:
- Flur ohne Heizkörper, aber durch angrenzende Zimmer indirekt beheizt → zählt zur beheizten Fläche
- Abstellkammer außerhalb der Wohnung, nicht beheizbar → zählt nicht zur beheizten Fläche
Julius Gnoth – stock.adobe.comDarf man Heizkörper überhaupt ausbauen?
Für Mieter:
- Heizkörper dürfen nur mit Zustimmung des Vermieters entfernt werden
Für Wohnungseigentümer:
- Einschränkungen bestehen auch hier, z. B. durch Eigentümerbeschlüsse
- Zwei zentrale Urteile belegen, dass der Ausbau untersagt oder rückgängig gemacht werden kann, wenn er dem Gemeinschaftsinteresse widerspricht:
Urteile (Bayerisches Oberstes Landesgericht):
- Der Ausbau von Heizkörpern ist unzulässig, wenn dadurch die Gleichbehandlung bei der Verbrauchsmessung gestört wird
- Kein Eigentümer darf sich einseitig von gemeinschaftlichen Einrichtungen abkoppeln
Fazit: Grundkostenanteile nach Einbau von Kaminen und Kachelöfen
Der Einbau eines Kamins oder Kachelofens kann zwar Heizkosten beim Verbrauch reduzieren, nicht jedoch den Grundkostenanteil. Die zentrale Heizungsanlage bleibt betriebsbereit – und damit auch die Umlagepflicht bestehen. Eine einseitige Abmeldung von der Heizkostenverteilung ist weder technisch noch rechtlich möglich.
Handlungsempfehlung für Vermieter und Eigentümer
Wenn Wohnungseigentümer einen Kamin oder Kachelofen einbauen möchten, sollte frühzeitig geklärt werden:
- Ob die Eigentümergemeinschaft zustimmt
- Ob technische Voraussetzungen wie ein geeigneter Kaminzug bestehen
- Dass der Grundkostenanteil in der Heizkostenabrechnung bestehen bleibt
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