Brunata Minol informiert

Angesichts stetig steigender Energiepreise installieren sich immer mehr Wohnungseigentümer einen holz- oder kohlebefeuerten Kachelofen in der Wohnung. Ähnlich beliebt sind offene oder geschlossene Kamine. Sofern ein geeigneter Kaminabzug vorhanden ist und die Eigentümergemeinschaft den Einbau duldet, ist das eine durchaus sinnvolle Maßnahme. Es geht nichts über eine gemütliche Kamin- oder Kachelofenbeheizung an kalten Wintertagen, denn die so erzeugte Strahlungswärme wird zumeist als wohliger und angenehmer empfunden, als die von Heizkörpern erzeugte typische Konvektionswärme. Wer dann auch noch günstige eigene Holzbestände zu verbrennen hat, der genießt auch noch einen unbestreitbaren finanziellen Vorteil.

Gleichzeitig stellt sich aber die Frage, welche Aus­wirkungen das auf die gemeinsame Heiz­kosten­ab­rechnung für die Zentral­heizung hat. Viel­fach gehen die Eigen­tümer mit nach­träglich eingebauten Kaminen oder Kachel­öfen davon aus, dass sie nun ja weniger Wärme aus der zentralen Heiz­anlage entnehmen und deshalb auch weniger Grund­kosten zu bezahlen hätten. Weniger Verbrauchs­kosten werden sie zukünftig sowieso haben, weil die Heizkörper gar nicht mehr oder erheblich weniger benutzt werden müssen. Doch selbst wenn sogar einzelne Heizkörper aus­ge­baut oder still­ge­legt werden, besteht für Wohnung­seigen­tümer mit nach­träglich eingebauten Kaminen und Kachel­öfen kein An­spruch darauf, künftig von den Grund­kosten in der Heiz­kosten­ab­rech­nung ent­lastet zu werden.

Der Grund ist einfach: Die vorhandene zentrale Heizanlage ist planerisch so konzipiert und ausgelegt worden, dass sie alle Wohnungen des Gebäudes selbst an den kältesten Wintertagen ausreichend erwärmen kann. Wenn einzelne Bewohner nun weniger Heizenergie aus der Zentralheizung beziehen, hat das einen schlechteren Gesamtwirkungsgrad zur Folge.

Vereinfacht ausgedrückt ist die Heizanlage nun überdimensioniert und hat größere Bereitschaftsverluste als ursprünglich geplant. Der Verursacher dieser Überdimensionierung, eben derjenige, der sich einen Kamin oder Kachelofen eingebaut hat, kann sich von dieser Überdimensionierung nicht einfach befreien, indem er künftig keine oder weniger Grundkosten bezahlt. Das wäre ungerecht gegenüber den Eigentümern, die sich eine Zusatzheizung jedweder Art nicht leisten wollen oder denen es aus baulichen Gründen unmöglich ist, sich einen ähnlichen Vorteil zu verschaffen.

Beheizte Fläche?

Auch mit der Definition des Begriffs der beheizten Fläche lässt sich eine Grund­kosten­reduzierung in Wohnungen mit ausgebauten Heizkörpern nicht begründen. In der II. Berechnungs­verordnung und der Wohnflächenverordnung ist die Nutzfläche definiert, nicht jedoch die beheizte Fläche. Deshalb gibt es dazu unter­schiedliche Meinungen, wobei sich die Definition der Arbeits­ge­meinschaft Heiz- und Wasser­kosten­verteilung e.V. allgemein durch­gesetzt hat und die hier erläutert werden soll:

Beheizte Flächen sind nicht nur solche Räume, die auch über einen eigenen Heizkörper verfügen, sondern auch angrenzende Räume, die z. B. durch eine offenstehende Tür indirekt beheizbar sind. Noch einfacher lässt sich der Begriff der beheizten Fläche definieren, indem man darunter alle Flächen versteht, die von den Wohnungswänden umschlossen sind. Zwei Beispiele, wie sie häufig anzutreffen sind:

• Eine Wohnung hat im Flur keinen eigenen Heizkörper. Der Flur ist aber durch offenstehende Türen von angrenzenden Räumen trotzdem beheizbar. Dann gehört auch die Fläche des Flurs zur beheizten Fläche.

• Zu einer Wohnung gehört eine kleine Abstellkammer außerhalb der Wohnungstür. Darin befindet sich kein Heizkörper. Dieser Raum ist weder direkt noch indirekt beheizbar und wird deshalb in der ‘beheizten Fläche’ der Wohnung nicht berücksichtigt.

Lässt sich eine Eigentümergemeinschaft trotz dieser Argumente doch dazu überreden, die Grundkostenanteile von Wohnungen mit stillgelegten Heizkörpern zu reduzieren, wird es das Messdienstunternehmen auch tun. Sinnvoll und fachlich richtig ist es aber nicht.

Ist die Heizkörperentfernung zulässig?

Ergänzend zur Frage der Grund­kosten­reduzierung nach dem Aus­bau von Heiz­körpern stellt sich auch die Frage, ob in den Wohnungen eines Mehr­familien­hauses einzelne oder mehrere Heiz­körper prinzipiell aus­gebaut werden dürfen. Mietern ist das in keinem Fall gestattet, zumindest nicht ohne Zu­stimmung durch den Ver­mieter. Doch selbst bei Wohnungs­eigentümern gibt es dazu Ein­schränkungen, wie die beiden folgenden Urteile zeigen:

• Verbietet ein Eigentümerbeschluss im Interesse einer gleichmäßigen Messung des Wärmeverbrauchs, einzelne Heizkörper zu entfernen, so gilt dieser Beschluss auch dann, wenn die Heizkörper zum Sondereigentum gehören. Der Eigentümer darf keinen Heizkörper abmontieren, um so Heizkosten zu sparen (Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 20.03.1985, Az. BReg. 2 Z 141/84).

• Die einseitige Demontage von Heizkörpern ist unzulässig. Eine Wohnungseigentümerin hat in ihrer Wohnung einen Heizkörper entfernt. Durch das Bayerische Oberste Landesgericht wurde sie dazu aufgefordert, diese Maßnahme rückgängig zu machen. Auf Basis des § 47 (GBO) kann kein Eigentümer die Teilnahme an gemeinschaftlichen Einrichtungen, wie Heizung, Warmwasserversorgung, Aufzug, Gemeinschaftsantenne, Pflege der Hausanlagen, usw., verweigern. Es war keine Rechtsgrundlage erkennbar, die es rechtfertigt, Teilnehmer von verbrauchsabhängigen Teilen der Heiz- und Warmwasserkosten freizustellen (Bayerisches Oberstes Landgericht, Urteil vom 07.08.88, BReg. 2 Z 157/87, Vorinstanzen AG Regensburg 13 UR II 25/86 und LG Regensburg 2 T 261/87).