Dragana Gordic - AdobestockProfesjonalne rekomendacje dla zarządców i właścicieli nieruchomości dotyczące prawidłowego doboru procentu kosztów podstawowych i operacyjnych.
Odpowiedni klucz alokacji w rozliczeniu kosztów ogrzewania ma kluczowe znaczenie dla sprawiedliwego i zgodnego z prawem podziału kosztów. W wielu przypadkach radykalne przejście na podział 30:70 jest zbędne. Często rozsądniejszym wyborem jest podział 50:50.
Dlaczego klucz alokacji jest ważny w rozliczeniu kosztów ogrzewania?
Wynajmujący i zarządcy nieruchomości muszą wybrać odpowiedni klucz alokacji dla rozliczeń kosztów ogrzewania. Zgodnie z niemieckim rozporządzeniem w sprawie kosztów ogrzewania (HKVO), koszty ogrzewania i ciepłej wody nie mogą być rozdzielane w całości według zużycia. Zawsze istnieje podstawowy składnik kosztów, który uwzględnia koszty niezależne od zużycia i jest zazwyczaj dzielony według powierzchni mieszkalnej.
Klucz alokacji określa proporcję kosztów stałych i kosztów zużycia. Zgodnie z §§ 6 i 7 niemieckiego rozporządzenia w sprawie kosztów ogrzewania (HKVO), proporcja ta waha się od 50 do 70 procent w rozliczeniu kosztów zużycia. Decyzja należy do właściciela, zgodnie z obowiązującymi przepisami.
Przypadek szczególny 30:70
Podział 30:70 jest obowiązkowy tylko w określonych warunkach, jeżeli budynek:
- nie spełniają wymogów Rozporządzenia w sprawie izolacji cieplnej z 1994 r.,
- jest ogrzewany olejem lub gazem
- głównie izolowane rury odsłonięte
Wszystkie trzy warunki muszą być spełnione jednocześnie . Według Brunaty Minol dotyczy to około 2,5% wszystkich istniejących budynków. Niemniej jednak, zasada podziału 30:70 jest często stosowana przedwcześnie, zazwyczaj w przekonaniu, że jest ona bardziej sprawiedliwa. Może to prowadzić do błędnych decyzji.
Dlaczego w rachunku za ogrzewanie należy uwzględnić koszty podstawowe?
Podejście do rozliczeń oparte wyłącznie na zużyciu byłoby technicznie niepoprawne. Koszty podstawowe obejmują kluczowe czynniki:
1. Koszty stałe systemu grzewczego
Znaczna część kosztów ogrzewania jest ponoszona niezależnie od rzeczywistego zużycia. Należą do nich między innymi:
- Konserwacja i naprawa systemu grzewczego
- Opłaty za sprzątanie i czyszczenie kominów
- Kalibracja i odczyt przyrządów pomiarowych
- Sporządzenie rachunku kosztów ogrzewania
- Podstawowe ceny gazu ziemnego, ciepła sieciowego i innych źródeł energii
Te koszty stałe ponoszone są nawet wtedy, gdy mieszkanie jest słabo ogrzewane lub wcale. Podstawowy składnik kosztów zapewnia sprawiedliwy podział tych wydatków między wszystkich użytkowników.
2. Straty ciepła wywołane technicznie
Nawet w przypadku nowoczesnych systemów grzewczych, znaczna ilość energii jest tracona na drodze od kotła do grzejnika.
- W przypadku systemów ogrzewania olejowego i gazowego straty w budynku wynoszą często od 20 do 40%.
- W przypadku ciepła sieciowego straty występują głównie w procesie wytwarzania i dostarczania.
- Straty w przygotowaniu ciepłej wody użytkowej są niekiedy jeszcze wyższe: od 40 do 60%
Straty energii nie mogą być przypisywane indywidualnemu zużyciu, ale muszą być uwzględnione w kosztach podstawowych.
3. Wpływ lokalizacji części mieszkalnej w budynku
Zapotrzebowanie na ogrzewanie w dużej mierze zależy od lokalizacji mieszkania:
- Apartamenty wewnętrzne skorzystaj z izolacji cieplnej zapewnianej przez sąsiednie mieszkania
- Mieszkania narożne lub mieszkania pod dachem Więcej ciepła traci się przez ściany zewnętrzne.
Rozsądny podział kosztów podstawowych, na przykład w oparciu o zasadę podziału 50:50, częściowo rekompensuje niedogodności związane z lokalizacją. Dzięki temu mieszkańcy mniej korzystnych lokalizacji nie muszą ponosić nieproporcjonalnie wysokich kosztów.
Więcej o wpływie lokalizacji na koszty ogrzewania
Przykładowe wymagania dotyczące ogrzewania mieszkań w budynkach wielorodzinnych, w zależności od ich lokalizacji w budynku. Źródło: Minol
4. Przenoszenie ciepła między mieszkaniami (ciepło transmisyjne)
Ciepło „migruje” w budynku, niezależnie od zachowań mieszkańców związanych z ogrzewaniem:
- Ogrzewane mieszkania oddają ciepło do sąsiednich, zimniejszych mieszkań.
- Zwłaszcza przy cieńszych ściankach wewnętrznych efekt ten może wynieść nawet 40%.
Wyższy udział kosztów zużycia jest niekorzystny dla najemców, których sąsiedzi ogrzewają niewiele lub wcale. Podstawowy składnik kosztów rekompensuje to i zmniejsza nierównowagę spowodowaną tzw. ciepłem przesyłowym.
5. Budynki energooszczędne: Niższe zużycie = wyższy udział w kosztach stałych
W dobrze izolowanych nowych budynkach o niskim zapotrzebowaniu na energię grzewczą indywidualne zużycie energii maleje – ale nie koszty stałe:
- Koszty utrzymania zakładu pozostają stałe.
- Wpływ zachowań użytkowników na zużycie energii maleje.
Oznacza to, że wysoki udział kosztów opartych na zużyciu prowadziłby do znacząco zróżnicowanych kosztów w takich budynkach, nie odzwierciedlając już zachowań użytkowników. Dlatego wyższy stały składnik kosztów w kluczu alokacji rachunków za ogrzewanie jest często bardziej sensowny w przypadku nowoczesnych budynków.
Jaki jest zalecany klucz dystrybucji?
W praktyce klucz alokacji 50:50 okazał się skuteczny. Uwzględnia on zarówno indywidualne zużycie, jak i nieuniknione koszty wspólne. Szczególnie w nowoczesnych budynkach jest to często najsprawiedliwszy i najbardziej transparentny kompromis.
Większy udział udziału w zużyciu często prowadzi do dużych różnic w obrębie budynku – zwłaszcza w budynkach energooszczędnych. Może to negatywnie wpłynąć na poczucie sprawiedliwości wśród najemców.
Podsumowanie dotyczące klucza podziału w rozliczeniach kosztów ogrzewania: 50:50 jest często najlepszym wyborem!
Dokładnie sprawdź, czy warunki przydziału 30:70 są rzeczywiście spełnione. Jest to obowiązkowe tylko wtedy, gdy warunki te są spełnione. W przeciwnym razie wynajmujący mają swobodę wyboru klucza przydziału.
Przekaż swoją decyzję i jej uzasadnienie najemcom jasno i zrozumiale. Przejrzystość buduje zaufanie i zapobiega nieporozumieniom.
Brunata Minol generalnie zaleca – poza kilkoma szczególnymi przypadkami, zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów ogrzewania – podział 50% kosztów podstawowych i 50% kosztów zużycia . Zbyt wysoki udział kosztów zużycia może prowadzić do znacznych różnic między poszczególnymi mieszkaniami, szczególnie w energooszczędnych nowych budynkach, które często są postrzegane przez mieszkańców jako niesprawiedliwe.
Niemniej jednak, rozliczanie za ogrzewanie na podstawie zużycia pozostaje istotnym bodźcem do oszczędzania energii – niezależnie od rodzaju budynku. Potwierdza to również największe ogólnopolskie badanie dotyczące efektywności energetycznej budynków, przeprowadzone przez Instytut Technologii Energetycznych Uniwersytetu Technicznego w Dreźnie pod kierownictwem prof. dr. Clemensa Felsmanna w 2013 roku. Wynika z niego, że im lepiej ocieplony jest budynek, tym mniej uwagi użytkownicy poświęcają swoim nawykom związanym z ogrzewaniem. Dlatego też badanie jednoznacznie zaleca rozliczanie na podstawie zużycia nawet w budynkach o wysokiej efektywności energetycznej – między innymi ze względu na jego wymierny wkład w redukcję emisji CO₂.
Autor
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
InsideCreativeHouse – AdobestockZawsze na bieżąco
„ * ” oznacza pola wymagane