4th Life Photography - stock.ado - © by Dariusz T. OczkowiczRozliczanie kosztów ogrzewania w oparciu o zasadę przepływu środków pieniężnych jest niedopuszczalne. Tak orzekł Federalny Trybunał Sprawiedliwości 1 lutego 2012 r. (sygn. akt: VIII ZR 156/11). W związku z tym wynajmujący i zarządcy nieruchomości mogą uwzględniać w rachunku za ogrzewanie jedynie paliwo faktycznie zużyte w danym okresie rozliczeniowym, a nie zaliczki wpłacone dostawcy energii. Jednak, szczególnie w przypadku ogrzewania gazowego i miejskiego, często zdarza się, że okres rozliczeniowy dostawcy nie pokrywa się z okresem rozliczeniowym budynku. Jakie są możliwości, aby mimo to wystawić rachunek zgodny z prawem?
Dlaczego rozliczenia według zasady przepływu środków pieniężnych są niedopuszczalne
Wcześniej powszechną praktyką w branży mieszkaniowej było po prostu wykorzystywanie zaliczek na koszty ogrzewania w przypadku różnych okresów rozliczeniowych i korygowanie ich w rozliczeniu końcowym w roku następnym. Praktyka ta nie jest już dozwolona.
W swoim orzeczeniu Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) dokonał interpretacji § 7 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie kosztów ogrzewania. Zgodnie z tą interpretacją, naliczane mogą być jedynie koszty faktycznie zużytego paliwa. Zaliczki natomiast stanowią jedynie wartości szacunkowe i nie stanowią zużycia paliwa w rozumieniu rozporządzenia.
Co właściciele i zarządcy nieruchomości powinni wiedzieć o rozliczeniach zgodnie z zasadą przepływu środków pieniężnych
Istnieją trzy możliwe sposoby zapewnienia prawidłowego rozliczania kosztów ogrzewania w oparciu o zasadę efektywności:
1. Poproś swojego dostawcę energii o wystawienie rachunku okresowego.
Odczytaj licznik samodzielnie pod koniec roku podatkowego, na przykład 31 grudnia, i przekaż odczyt do zakładu energetycznego. Wystawi on rachunek okresowy, który dokładnie odzwierciedla rzeczywiste zużycie w danym okresie rozliczeniowym. Ta metoda jest szczególnie popularna wśród profesjonalnych zarządców nieruchomości i jest zgodna z prawem.
2. Dostosuj okres rozliczeniowy
Dopasuj okres rozliczeniowy za ogrzewanie do okresu dostawy. Na przykład, jeśli dostawca energii zawsze wystawia faktury 30 września, okres rozliczeniowy za ogrzewanie również może zakończyć się odpowiednio wcześniej. Jest to szczególnie przydatne dla prywatnych wynajmujących, ponieważ zazwyczaj mają oni większą swobodę w ustalaniu okresu rozliczeniowego. Ważne: Okres rozliczeniowy nie może przekraczać dwunastu miesięcy.
3. Dostawca energii żąda korekty
Niektóre przedsiębiorstwa użyteczności publicznej oferują dostosowanie okresów rozliczeniowych do okresu eksploatacji budynku. Może to być szczególnie przydatne dla większych przedsiębiorstw budownictwa mieszkaniowego. Należy wcześniej upewnić się, czy taka opcja jest dostępna; należy jednak pamiętać, że przedsiębiorstwo użyteczności publicznej nie ma obowiązku jej oferowania.
Czy dotyczy to również pozostałych kosztów operacyjnych?
Nie. Orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH) w sprawie rozliczeń zgodnie z zasadą przepływu środków pieniężnych dotyczy wyłącznie kosztów ogrzewania i ciepłej wody. W przypadku innych kosztów eksploatacyjnych, takich jak energia elektryczna, zimna woda czy wywóz śmieci, nadal dopuszczalne są płatności z góry. Orzeczenie to opiera się na wcześniejszym wyroku z 20 lutego 2008 r. (sygn. akt VIII ZR 49/07), który ze względu na związane z nim obciążenia administracyjne uzasadnia odmienną interpretację prawa.
Cechy szczególne stowarzyszeń właścicieli
Do ogólnego rozliczenia wspólnoty mieszkaniowej (HOA) obowiązuje dodatkowa zasada: wszystkie rzeczywiste przepływy pieniężne muszą być wykazywane, niezależnie od rachunku kosztów ogrzewania. Zostało to orzeczone przez Federalny Trybunał Sprawiedliwości (BGH) 17 lutego 2012 r. (sygnatura akt: V ZR 251/10). Dlatego oprócz czystego rachunku kosztów zużycia, wymagany jest jasny i zrozumiały rachunek zysków i strat.
Wniosek: Unikaj rozliczeń opartych na zasadzie przepływu środków pieniężnych
Rozliczanie kosztów ogrzewania w oparciu o zasadę przepływów pieniężnych jest niedozwolone; wyjaśnia to orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH). Wynajmujący i zarządcy nieruchomości powinni skorzystać z jednego z trzech opisanych rozwiązań, aby zapewnić zgodność z prawem i przejrzystość swoich rozliczeń kosztów ogrzewania. Tylko w ten sposób unikniemy późniejszych korekt, sporów z najemcami i zbędnego wysiłku.
Autor
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
InsideCreativeHouse – AdobestockZawsze na bieżąco
"*' Oznacza pole wymagane