Terminy i daty rozliczeń kosztów ogrzewania i eksploatacji

Nawet jeśli istnieją obiektywne powody uzasadniające dłuższe okresy rozliczeniowe, sądy i ustawodawcy nalegają na maksymalny okres dwunastu miesięcy. Wynajmujący powinni zatem przestrzegać terminów rozliczeń za ogrzewanie i koszty eksploatacji, aby uniknąć ryzyka utraty ważności swoich rozliczeń.

Jakie są podstawy prawne?

Samo rozporządzenie w sprawie kosztów ogrzewania nie określa okresów rozliczeniowych ani dat granicznych. Nie reguluje ono ani długości okresu rozliczeniowego, ani terminu, w którym najemca ma prawo do wyciągu z rachunku.

Zamiast tego stosuje się następujące zasady:

• Artykuł 20, paragraf 3 Rozporządzenia w sprawie czynszu za nowe budownictwo dla budownictwa mieszkaniowego dotowanego ze środków publicznych
• § 556 ust. 3 niemieckiego kodeksu cywilnego dla prywatnie finansowanego budownictwa mieszkaniowego

Na podstawie tych przepisów wynajmujący musi: rozliczenie roczneOkres rozliczeniowy dłuższy niż 12 miesięcy jest zasadniczo niedozwolony.

Praktyczny przykład:

• Sąd Rejonowy w Rosenheim (1994): Rozliczenie za okres dłuższy niż 14 miesięcy było niewłaściwe.
• Wyższy Sąd Krajowy w Düsseldorfie (2001): Wynajmujący musiał zezwolić na dodatkowe płatności, ponieważ wyciąg z rachunku nie został złożony po roku.

Obowiązek wystawiania faktur za okres 12 miesięcy

Ustawa o kontroli czynszów (obecnie § 556 ust. 3 niemieckiego kodeksu cywilnego) wymaga jedynie ogólnego rozliczenia kosztów eksploatacyjnych, a nie konkretnie kosztów ogrzewania. Od 1981 roku obowiązkowe jest rozliczanie kosztów ogrzewania na podstawie zużycia.

Wyjątki dotyczące faz budowy i cech technicznych

• Faktury początkowe za fazy budowy ukończone na różnych etapach mogą być jednorazowo krótsze, aby zapewnić ujednolicone okresy rozliczeniowe w późniejszym czasie.
• Krótkie okresy rozliczeniowe dla podzielników kosztów ciepła parowania mogą być nieefektywne ekonomicznie, jednak zasada 12 miesięcy pozostaje wiążąca.

Uwaga:

• Właściciele lub deweloperzy ponoszą proporcjonalnie koszty pustych mieszkań w okresie rozliczeniowym.
• Elektroniczne liczniki ciepła umożliwiają rozliczanie na podstawie zużycia w dowolnym momencie.

Wizyty u dostawców energii i odczyty liczników

Dostawcy energii często ustalają terminy rozliczeń niezależnie od wynajmującego. Korekty w ciągu trzech lat od... Artykuł 6, paragraf 4 HKVO są możliwe.

Elektroniczne podzielniki kosztów ciepła a liczniki parowe

• Urządzenia elektroniczne: Datę graniczną można wybrać dowolnie, zazwyczaj jest to rok kalendarzowy.
• Wyparka: Zaprojektowany na sezon grzewczy; nie zaleca się dokonywania pomiarów w trakcie zmian użytkowników.
• Od 2021 r. dozwolone są wyłącznie urządzenia obsługujące komunikację radiową.
• Parowniki bez funkcji radiowej muszą zostać wymienione do końca 2026 r.

Rozbieżność pomiędzy odczytem licznika a okresem rozliczeniowym:

• Współczynnik dystrybucji pozostaje uczciwy nawet w przypadku rozłożonych w czasie odczytów.
• Odczyty liczników często wykonuje się przed końcem okresu rozliczeniowego (np. w połowie listopada w przypadku rozliczenia 31.12 grudnia).

Roszczenie o zapłatę i przedawnienie

• Fakturowanie musi zostać zrealizowane w terminie 12 miesięcy po zakończeniu okresu rozliczeniowego zrobione.
• Jeżeli wynajmujący nie dotrzyma terminu, traci prawo dochodzenia dalszych roszczeń.
• Wyjątki: opóźnienia niezależne od nas, takie jak nieterminowe płatności za gaz, wyceny podatkowe lub siła wyższa.

Okres przedawnienia:

• Zgodnie z § 195 BGB termin przedawnienia wynosi 3 lata.
• Przepadek może nastąpić, jeżeli wynajmujący pozostaje nieaktywny przez dłuższy czas.

Terminy płatności najemcy

• Najemcy muszą mieć możliwość sprawdzenia swoich rachunków za media, w razie potrzeby korzystając z pomocy osób trzecich.
• Zalecenie sądu: termin przeglądu 1 miesiąca od otrzymania faktury (AG Gelsenkirchen-Buer).
• Termin płatności zależy od Sekcja 4 Paragraf 3 MHRG i Sekcja 10 Paragraf 2 WoBindG.

Rekomendacja dla właścicieli nieruchomości

• Używaj jednolitych typów urządzeń
• Stosuj elektroniczne urządzenia pomiarowe z odczytem radiowym
• Okresy rozliczeniowe maksymalnie 12 miesięcy
• Jasno określ terminy płatności w umowie najmu.
• Przygotuj i uzasadnij fakturę wstępną na wypadek opóźnień.

Konkluzja

Okres rozliczeniowy kosztów ogrzewania i eksploatacji jest prawnie ograniczony do maksymalnie 12 miesięcy. Wynajmujący powinni przestrzegać jednolitych okresów rozliczeniowych, korzystać z urządzeń elektronicznych i jasno określić terminy płatności w umowie najmu, aby uniknąć problemów prawnych.