Obliczanie powierzchni kosztów podstawowych w rachunku za ogrzewanie

Podstawowe koszty w rachunkach za ogrzewanie muszą być rozłożone na podstawie jednolitej powierzchni użytkowej. Rozporządzenie w sprawie kosztów ogrzewania dopuszcza różne klucze podziału, ale określa jasne wymagania dotyczące obliczeń. Właściciele nieruchomości mogą się tu dowiedzieć, jak obliczać podstawowe koszty w sposób zgodny z prawem i przejrzysty.

Jakie są podstawowe koszty w rachunku za ogrzewanie?

Rachunek za ogrzewanie składa się zasadniczo z dwóch elementów:

• koszty użytkowaniaZależą one od indywidualnych preferencji mieszkańców w zakresie ogrzewania (np. od zmierzonego zużycia ciepła).
• Koszty podstawoweKoszty te powstają niezależnie od rzeczywistego zużycia i są obszarowo powiązane ze wszystkimi użytkownikami rozproszone po całym budynku.

Do kosztów podstawowych zalicza się na przykład:

• Konserwacja systemu grzewczego
• Prąd roboczy
• amortyzacja proporcjonalna
• inne stałe składniki kosztów ogrzewania

Dokładny podział tych kosztów reguluje Rozporządzenie w sprawie kosztów ogrzewania (HKVO).

Co rozporządzenie w sprawie kosztów ogrzewania stanowi w kwestii podziału kosztów podstawowych?

Rozporządzenie w sprawie kosztów ogrzewania (HKVO) w artykułach 7 i 8 stanowi:

• Proporcja Koszty podstawowe całkowite koszty muszą między 30% a 50% kłamstwo.
• Pozostała część (tj. 50% do 70%) musi zależny od konsumpcji być dystrybuowane.
• Dla Ogrzewanie i ciepła woda mający pozwolenie na różne klucze dystrybucji Można je stosować, jeżeli jest to obiektywnie uzasadnione.

Taka elastyczność pozwala właścicielowi budynku dostosować sposób rozliczeń do warunków konstrukcyjnych lub obiektów użytkowych.

Które obszary są dopuszczalne jako skala dystrybucji?

W celu obliczenia kosztów podstawowych dostępne są następujące opcje:

Ogrzewanie:

• Całkowita powierzchnia mieszkalna lub użytkowa (m²)
• ogrzewana powierzchnia mieszkalna lub użytkowa (m²)
• całkowita przestrzeń zamknięta (m³)
• ogrzewana przestrzeń zamknięta (m³)

Tarapaty:

• wyłącznie Całkowita powierzchnia mieszkalna lub użytkowa (m²)
   

Właściciel ma pełną swobodę wyboru metody alokacji. W praktyce standardem stało się liczenie całkowitej powierzchni mieszkalnej lub użytkowej w metrach kwadratowych , ponieważ jest to również dopuszczalne w przypadku ciepłej wody. Pozwala to uniknąć podwójnego obliczania powierzchni, zmniejszając zarówno nakład pracy, jak i liczbę zapytań ze strony najemców.

Jednolitość w przyznawaniu kredytów

Zgodnie z rozporządzeniem w sprawie kosztów ogrzewania, wybrana metoda alokacji musi być stosowana jednolicie w całym budynku . Niedopuszczalne jest wykorzystywanie powierzchni ogrzewanej w niektórych mieszkaniach, a całej powierzchni użytkowej w innych. Prowadziłoby to do zniekształcenia rozkładu kosztów.

Kiedy obszary kosztów podstawowych mogą zostać skorygowane?

W pewnych przypadkach dopuszcza się dostosowanie powierzchni w celu zapewnienia sprawiedliwego rozłożenia. Właściwą normą jest norma DIN 4713 część 5 , która określa następujące przypadki:

1. Projekt o różnej temperaturze

Jeżeli pomieszczenia są ogrzewane znacznie słabiej (np. garaże, pomieszczenia gospodarcze), przydzielone powierzchnie mogą zostać zmniejszone.

Przykład:

• Projektowana temperatura wewnątrz domu: 20 °C
• Projektowana temperatura w garażu: 10 °C
  → Obniżka jest dopuszczalna, ponieważ odchylenie przekracza 20% (w odniesieniu do standardowej temperatury zewnętrznej, np. -12°C). Podstawowy udział w kosztach dla garażu o powierzchni 50 m² oblicza się w następujący sposób:

2. Różne wysokości sufitów

Jeżeli wysokość sufitu poszczególnych lokali odbiega od powszechnie stosowanej w budynku wysokości o ponad 20%, można również dokonać korekty.

Przykład:

• Standardowa wysokość sufitu: 2,40 m
• Powierzchnia komercyjna na parterze: 3,00 m
  → Różnica przekracza 20%, co uzasadnia podwyżkę. Podstawowy udział w kosztach dla powierzchni 130 m² oblicza się następująco:

Co wlicza się do obszaru ogrzewanego?

Częstym punktem spornym jest definicja powierzchni ogrzewanej , zwłaszcza gdy kryterium to wybrano do podziału kosztów podstawowych.

Za obszary ogrzewane uważa się:

• Pokoje z własnym grzejnikiem
• pomieszczenia ogrzewane pośrednio (np. korytarze bez grzejników, ale otwarte na ogrzewane pomieszczenia)

Poniższe elementy nie są uwzględnione:

• nieogrzewane pomieszczenia pomocnicze poza mieszkaniem (np. piwnica, pomieszczenia gospodarcze)
• Pomieszczenia ogrzewane wyłącznie za pomocą promienników elektrycznych – kiedy Nie dotyczy to jednakowo wszystkich mieszkań.

Co się stanie, jeśli najemcy zakwestionują podaną powierzchnię?

W przypadku rozbieżności dotyczących powierzchni objętych fakturą, często pojawia się kwestia ciężaru dowodu. Orzecznictwo jest w tej kwestii jednoznaczne:

• Wynajmujący nie musi niczego udowadniać.że wskazane obszary są poprawne
• Najemca musi udowodnić, że obszar to nieprawda

Potwierdził to Sąd Krajowy w Kolonii (wyrok z 17 sierpnia 1995 r., 6 S 526/94) . Pod warunkiem, że wynajmujący obliczył powierzchnie w sposób jednolity i zrozumiały , jest to wystarczające do celów rozliczeniowych.

Wniosek: Jednolite i łatwe do śledzenia powierzchnie mają kluczowe znaczenie.

Wliczanie podstawowych kosztów do rachunku za ogrzewanie jest prawnie uzasadnione tylko wtedy, gdy:

• ein dopuszczalna skala dystrybucji zostanie wybrany
• to w całym budynku jednolicie angewendet wird
• szczególne cechy konstrukcyjne (np. wysokość pomieszczenia, projekt temperatury) muszą być prawidłowo uwzględnione.
• podstawa obliczeniowa udokumentowane i w razie potrzeby weryfikowalne

Rekomendacje dla właścicieli nieruchomości

• Najlepiej byłoby wykorzystać jako punkt odniesienia całą powierzchnię mieszkalną – jest to proste, dopuszczalne i łatwe do zrozumienia.
• Zastosuj tę samą metodę do wszystkich jednostek w budynku.
• Sprawdź, czy nie występują znaczące różnice strukturalne i wyraźnie udokumentuj wszelkie korekty.
• Jeśli nie masz pewności, jak obliczyć pole powierzchni, zapoznaj się z literaturą specjalistyczną lub skorzystaj z porady eksperta.
• Przejrzyście informuj najemców o stosowanych zasadach, aby zminimalizować liczbę zapytań.