Prawidłowe podejście: Obliczanie zaliczek

Aby uniknąć sporów prawnych z najemcami, właściciele mieszkań powinni jak najdokładniej obliczać miesięczne zaliczki na ogrzewanie, ciepłą wodę itp.

Wraz ze wzrostem czynszów bazowych, koszty eksploatacyjne stają się coraz bardziej istotne dla najemców. Najpóźniej podczas oglądania mieszkań potencjalni najemcy pytają o te „drugie czynsze”. Dokładne prognozowanie miesięcznych zaliczek na koszty ogrzewania i chłodzenia jest ważne dla wynajmujących – po pierwsze, aby pokryć bieżące koszty utrzymania budynku, a po drugie, aby uniknąć wysokich dopłat dla najemców i późniejszych sporów prawnych. W tym kontekście istotne są następujące kwestie:

Podstawa prawna

Zgodnie z § 556 niemieckiego kodeksu cywilnego (BGB), wynajmujący i najemcy mogą uzgodnić, że najemca będzie opłacał dodatkowe koszty mediów oprócz czynszu bazowego oraz wpłacał zaliczki na poczet tych kosztów. Obie strony muszą zawrzeć to porozumienie w umowie najmu. Zgodnie z § 556 ust. 2 zdanie 2 BGB, zaliczki mogą być „uzgadniane wyłącznie w rozsądnej wysokości”. Jeżeli kwota uzgodnionej zaliczki okaże się później zbyt niska lub zbyt wysoka, § 560 ust. 4 BGB stanowi, że „każda ze stron umowy może, po otrzymaniu wyciągu z rachunku, skorygować ją do rozsądnej wysokości, składając pisemne oświadczenie”. Z tego prawa do korekty płatności można zatem skorzystać dopiero po sporządzeniu wyciągu z rachunku.

Istotne orzeczenia sądowe

Jeśli wynajmujący celowo ustali zaliczkę na zbyt niskim poziomie, aby uatrakcyjnić mieszkanie lub dom, niektóre sądy interpretują to jako oszustwo i przyznają najemcy odszkodowanie (np. Sąd Krajowy w Karlsruhe, sygn. akt 5 S 339/97; Sąd Krajowy w Berlinie, sygn. akt 64 S 109/01). Przełomowe orzeczenie Federalnego Trybunału Sprawiedliwości (BGH) z 2004 roku wzmacnia pozycję wynajmujących: żądanie przez wynajmującego zaliczek „nie tylko nieznacznie, ale również znacznie niższych od rzeczywistych kosztów” nie jest niekorzystne dla najemcy. Odszkodowanie jest brane pod uwagę tylko wtedy, gdy wynajmujący „wyraźnie zapewnił najemcę o zasadności kosztów dodatkowych lub celowo ustalił je na zbyt niskim poziomie” w momencie zawierania umowy. Według BGH zakazane są nie zaniżone zaliczki, lecz te, które są zawyżone z zamiarem wprowadzenia najemcy w błąd (sygn. akt BGH VIII ZR 195/03). Najemca musi zatem udowodnić zamiar wprowadzenia w błąd.

Co wpływa na konsumpcję

Koszt ogrzewania zależy od następujących czynników: lokalizacji mieszkania w budynku (mieszkania na najwyższych piętrach zużywają zdecydowanie najwięcej energii), wieku budynku, stanu systemu grzewczego oraz jego wielkości. Warunki klimatyczne (np. mroźne lub łagodne zimy) również odgrywają rolę. Ponadto koszt zależy od medium grzewczego (olej opałowy, gaz, ogrzewanie miejskie itp.) oraz cen pobieranych przez regionalnego dostawcę energii. Im nowszy i lepiej ocieplony budynek, tym niższe koszty ogrzewania. Jednak koszty ciepłej wody pozostają względnie stałe, ponieważ mieszkańcy nadal gotują, biorą prysznic i kąpią się w nowych budynkach. Oznacza to, że koszty ciepłej wody w nowych budynkach nie rosną w ujęciu bezwzględnym, ale raczej procentowo i obecnie mogą stanowić nawet połowę całkowitych kosztów ogrzewania. Chociaż najemcy nie mają wpływu na takie czynniki, jak ceny energii czy izolacja termiczna, ich indywidualne nawyki konsumpcyjne znacząco wpływają na ich własne koszty ogrzewania.

Obliczanie zaliczek

Jak wynajmujący mogą realistycznie oszacować miesięczne przedpłaty za media? Osoby z wcześniejszym doświadczeniem w wynajmie mogą odwołać się do poprzednich rachunków za ogrzewanie i media w budynku lub mieszkaniu. Osoby wynajmujące po raz pierwszy nie mają punktu odniesienia. Porównania kosztów mediów i ogrzewania, regularnie publikowane przez Niemiecki Związek Najemców (Deutscher Mieterbund), stanowią wstępne wskazówki. Brunata Minol oferuje nowe narzędzie do określania przedpłat na ogrzewanie: internetową prognozę kosztów ogrzewania. Po wybraniu roku budowy budynku, powierzchni mieszkania i lokalizacji w budynku, wyświetlane są przewidywane koszty ogrzewania i ciepłej wody: średnie roczne zużycie oraz zalecana miesięczna przedpłata, która uwzględnia niewielki margines bezpieczeństwa, aby najemcy nie musieli płacić nic więcej przy normalnych nawykach grzewczych. Ponieważ obliczenia uwzględniają różne parametry i opierają się na analizie statystycznej około 1,6 miliona rachunków za ogrzewanie rocznie, dostarczają one praktycznych danych.

Autor

Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019

©

Biuletyn Minol

Zawsze na bieżąco

"*' Oznacza pole wymagane

Phone

To pole służy do sprawdzania poprawności i nie należy go zmieniać.

E-mail*

Polityka prywatności*

Ich habe die Polityką prywatności Przeczytałem/am i niniejszym akceptuję regulamin.*