B.One test na obecność Legionelli: Obowiązek i bezpieczeństwo dla właścicieli nieruchomości

Odpowiedzialność ponosi wynajmujący. Jednak tylko akredytowane jednostki są upoważnione do pobierania próbek wody zgodnie z normą DIN EN ISO 19458:2006-12. Jako partner branży mieszkaniowej, Minol przeprowadza testy na obecność Legionelli od 2012 roku i doskonale zna wymagania. Współpraca z wiodącymi laboratoriami gwarantuje dostępność usług w całym kraju. Dodatkowo, wynajmujący mogą przerzucić koszty cyklicznych, wstępnych testów na obecność Legionelli na najemców jako koszty operacyjne.

Systemy ciepłej wody podlegające obowiązkowym testom musiały zostać po raz pierwszy sprawdzone pod kątem skażenia bakterią Legionella najpóźniej do 31 grudnia 2013 r., a następnie co trzy lata.

Rozporządzenie dotyczy zbiornikowych podgrzewaczy wody i centralnych przepływowych podgrzewaczy wody o pojemności zbiornika przekraczającej 400 litrów lub z ponad trzema litrami wody w instalacji między wylotem podgrzewacza a najdalszym zaworem. Dotyczy to zasadniczo domów trzyrodzinnych lub większych. Domy jednorodzinne i dwurodzinne są zwolnione z obowiązku przeprowadzania kontroli.

To, czy budynek podlega obowiązkowym badaniom na obecność Legionelli, jest zazwyczaj określone w Rozporządzeniu w sprawie wody pitnej. Jeśli kocioł ma pojemność zbiornika większą niż 400 litrów lub rury zawierają więcej niż trzy litry wody, badanie na obecność Legionelli jest obowiązkowe. W razie wątpliwości należy skonsultować się z właściwym wydziałem zdrowia publicznego. To on zdecyduje, czy badanie na obecność Legionelli jest konieczne.

Nie. W przeciwieństwie do czynności przygotowawczych, utworzenie punktów poboru i wizja lokalna są usługami jednorazowymi, których nie można przenieść na najemcę.

Regularne badania na obecność Legionelli w ramach zaopatrzenia w ciepłą wodę

Zgodnie z dominującym obecnie poglądem, koszty cyklicznych badań na obecność Legionelli (zwanych również badaniami systemowymi lub orientacyjnymi) są zaliczane do kosztów zaopatrzenia w ciepłą wodę. Regularne badania na obecność Legionelli służą do monitorowania centralnego systemu ciepłej wody użytkowej i zapewnienia jego bezpieczeństwa eksploatacyjnego. Dlatego obecnie są one w przeważającej mierze przypisywane do kosztów ciepłej wody.

Podstawę prawną stanowi § 8 ust. 2 Rozporządzenia w sprawie kosztów ogrzewania (HKVO) w powiązaniu z § 2 pkt 5a Rozporządzenia w sprawie kosztów eksploatacyjnych (BetrKV). Koszty zaopatrzenia w ciepłą wodę, które mogą zostać przerzucone na najemców, obejmują między innymi koszty „monitorowania systemu” i „testowania jego bezpieczeństwa eksploatacyjnego”.

Nie. Tylko akredytowane jednostki są upoważnione do pobierania próbek wody do badań na obecność Legionelli zgodnie ze specyfikacją normy DIN EN ISO 19458:2006-12. Nie jest to takie proste, jak się wydaje. Na przykład, próbki muszą znajdować się w atestowanych pojemnikach i być przechowywane w ściśle kontrolowanych warunkach temperaturowych w akredytowanym laboratorium w ciągu 24 godzin. Pobieranie próbek to zadanie dla specjalistów.

Budynki z trzema lub więcej mieszkaniami zazwyczaj spełniają wymagania dotyczące obowiązkowych testów na obecność Legionelli. W takich budynkach podgrzewacz wody często mieści ponad 400 litrów wody lub rura ciepłej wody zawiera ponad trzy litry wody między wylotem podgrzewacza a najdalszym kranem.

Rozporządzenie w sprawie wody pitnej stanowi, że próg, po osiągnięciu którego należy rozpocząć techniczne działania mające na celu eradykację Legionelli, wynosi 100 CFU na 100 mililitrów wody. CFU to jednostki tworzące kolonie. W przypadku skażenia Legionellą, na powierzchni podłoża hodowlanego w szalkach Petriego w laboratorium tworzą się policzalne kolonie.

Punkty poboru próbek wody muszą być przystosowane do czyszczenia ogniowego, zgodnie z przepisami DVGW (Niemieckiego Stowarzyszenia Techniczno-Naukowego Gazu i Wody), aby zabić wszelkie drobnoustroje przylegające do powierzchni wody przed pobraniem próbek i tym samym zapobiec zafałszowaniu ich liczebności. Dlatego krany powinny być metalowe i nie zawierać tworzyw sztucznych. Jeśli instalacja wody pitnej wymaga modernizacji konstrukcyjnej, koszty kwalifikują się do rozliczenia z najemcami jako wydatki na modernizację.

Największym wyzwaniem w testach na obecność Legionelli w budynkach mieszkalnych jest harmonogram, ponieważ wszystkie próbki muszą zostać pobrane tego samego dnia. Dostawca usług musi mieć jednoczesny dostęp do zasobnika ciepłej wody użytkowej i wszystkich mieszkań, z których pobierane są próbki zgodnie z rozporządzeniem w sprawie wody pitnej. Jeśli poszczególni lokatorzy nie są obecni, a pobranie próbek z innych mieszkań na tym samym pionie nie jest możliwe, cały test może zostać przełożony.

Należy pobrać co najmniej trzy próbki na system. Jedna próbka jest wymagana w rurze ciepłej wody na wylocie zasobnika ciepłej wody, a druga – w przypadku przewodów cyrkulacyjnych – przed ponownym wejściem rury do zasobnika ciepłej wody. Dodatkowo, jedna próbka jest pobierana przy najdalszym zaworze na każdym pionie. Dlatego do badania na obecność Legionelli w budynku z tylko jednym pionem wymagane są trzy próbki. Każdy dodatkowy pion zwiększa liczbę próbek o jedną.

Aby zapewnić regularne pobieranie próbek wody z odpowiednich miejsc, wymagana jest jednorazowa dokumentacja punktów poboru próbek. Dokumentację tę może sporządzić właściciel budynku lub jego instalator. W tym celu należy skorzystać z formularza umowy Brunata Minol „Dokumentacja”.

Tak, norma DIN EN ISO 19458:2006-12 „Jakość wody – Pobieranie próbek do badań mikrobiologicznych” dokładnie określa sposób pobierania próbek. Norma zawiera wytyczne dotyczące planowania programu pobierania próbek, procedury pobierania próbek do analiz mikrobiologicznych oraz transportu, postępowania z próbkami i ich przechowywania do momentu rozpoczęcia badań.

Tak. Próbki muszą zostać pobrane we wszystkich punktach zaopatrzenia w wodę pitną tego samego dnia. Tylko wtedy uzyskamy pełny obraz. Próbki pobrane w różnych dniach są nieważne.

Jeśli części instalacji ciepłej wody nie będą płukane gorącą wodą przez dłuższy czas, bakterie Legionella mogą się optymalnie namnażać. Dotyczy to zarówno mieszkań, które przez długi czas stały puste, jak i rur z tępymi końcami oraz miejsc, w których wcześniej zainstalowane krany mogły zostać zdemontowane. Takich sytuacji należy bezwzględnie unikać.

Ryzyko wystąpienia Legionelli jest mniejsze, jeśli instalacja ciepłej wody użytkowej jest zainstalowana i obsługiwana zgodnie z ogólnie przyjętymi normami inżynierskimi. W szczególności należy utrzymywać zalecane temperatury. Całą objętość wody pitnej należy podgrzewać do temperatury powyżej 60°C co najmniej raz dziennie (cykl zapobiegania Legionelli). Należy unikać odcinków rur z trwale stojącą, letnią wodą i martwymi odnogami.

Tak, jeśli co najmniej jedno mieszkanie w ramach wspólnoty mieszkaniowej jest wynajmowane. W takim przypadku wspólnota mieszkaniowa musi zlecić wykonanie testu na obecność legionelli, ponieważ rury doprowadzające ciepłą wodę zazwyczaj należą do nieruchomości wspólnej. Jeśli żadne mieszkanie nie jest wynajmowane, można zrezygnować z wykonania testu na obecność legionelli.

Tak. Właściciel budynku lub mieszkania jest odpowiedzialny za jakość dostarczanej wody pitnej i ma obowiązek poddać ją badaniom na obecność Legionelli. Najemcy mają prawo do wysokiej jakości, czystej wody wolnej od Legionelli. Najemcy mogą zażądać wyników badań od wynajmującego. Nie zostało jeszcze prawnie rozstrzygnięte, czy brak badania na obecność Legionelli uzasadnia obniżenie czynszu, ale jest to prawdopodobne.

Tak, wynajmujący ma obowiązek poinformować najemców o wynikach wstępnych testów. Obowiązek ten można spełnić, wywieszając wyniki testów na klatce schodowej. Nie jest wymagane wysyłanie osobnego listu do każdego najemcy. Brunata Minol udostępnia wyniki testów na obecność Legionelli w formie gotowego do wywieszenia dokumentu.

Tak. System kontroli Legionelli wbudowany w instalację ciepłej wody, który podgrzewa wodę do wysokiej temperatury w określonych porach, służy jako środek zapobiegawczy i dlatego nie zastępuje obowiązkowych testów na obecność Legionelli.

Wyniki muszą być archiwizowane przez okres dziesięciu lat. Klienci Brunata Minol mają dostęp do wyników badań co najmniej przez ten okres. Użytkownicy usług online Brunata Minol mogą w dowolnym momencie pobrać odpowiednie wyniki badań z internetu.