Расчет площади для определения основных затрат на отопление.

Основные расходы на отопление должны распределяться исходя из единой площади помещения. Постановление о расходах на отопление допускает различные варианты распределения, но устанавливает четкие требования к расчету. Здесь арендодатели могут узнать, как рассчитать основные расходы в соответствии с законом и прозрачно.

Какие основные расходы включены в счет за отопление?

Счет за отопление, по сути, состоит из двух компонентов:

• затраты на использованиеЭти показатели зависят от индивидуальных особенностей отопления жильцов (например, от измеренного потребления тепла).
• Основные затратыЭти затраты возникают независимо от фактического потребления и являются область, относящаяся ко всем пользователям распределены по всему зданию.

К основным расходам относятся, например:

• Техническое обслуживание системы отопления
• Бетрибсстрем
• пропорциональная амортизация
• другие фиксированные компоненты затрат на отопление

Точное распределение этих расходов регулируется Законом о расходах на отопление (HKVO).

Что предусматривает Постановление о расходах на отопление в отношении распределения основных расходов?

В разделах 7 и 8 Положения о расходах на отопление (HKVO) установлены следующие положения:

• Доля Основные затраты общие затраты должны от 30% до 50% ложь.
• Остаток (т.е. от 50% до 70%) должен зависимый от потребления быть распространены.
• Für отопление и горячая вода может различные ключи распределения Они могут быть применены, если это объективно оправдано.

Такая гибкость позволяет владельцу здания адаптировать систему выставления счетов к конструктивным особенностям или особенностям помещений, используемых заказчиком.

Какие области допустимы в качестве масштаба распространения?

Для расчета базовых затрат доступны следующие варианты:

Обогрев:

• Общая жилая или полезная площадь (м²)
• Отапливаемая жилая или полезная площадь (м²)
• общее замкнутое пространство (м³)
• отапливаемое закрытое пространство (м³)

Горячая вода:

• исключительно Общая жилая или полезная площадь (м²)
   

Владелец может свободно выбирать метод распределения. На практике стандартным стало использование общей жилой или полезной площади в квадратных метрах , поскольку это допустимо и для горячей воды. Это позволяет избежать двойного расчета площади, сокращая как трудозатраты, так и количество запросов от арендаторов.

Единообразие в начислении процентов

Согласно Положению о расходах на отопление, выбранный метод распределения должен применяться единообразно по всему зданию . Не допускается использование отапливаемой площади в одних квартирах и всей жилой площади в других. Это приведет к искаженному распределению расходов.

В каких случаях допускается корректировка расходов на основные нужды?

В некоторых случаях допускается корректировка площадей для обеспечения справедливого распределения. Соответствующим стандартом в данном случае является DIN 4713 Часть 5 , в котором указаны следующие случаи:

1. Конструкция с различными температурными режимами

Если отапливаемые помещения значительно менее эффективны (например, гаражи, кладовые), то выделенная площадь может быть уменьшена.

Пример:

• Расчетная температура внутри дома: 20 °C
• Расчетная температура в гараже: 10 °C
  → Допускается снижение, если отклонение превышает 20% (исходя из стандартной наружной температуры, например, -12 °C). Базовая доля затрат для гаража площадью 50 м² рассчитывается следующим образом:

2. Разная высота потолков

Если высота потолка в отдельных помещениях отклоняется более чем на 20% от обычной высоты в здании, также может быть произведена корректировка.

Пример:

• Стандартная высота потолка: 2,40 м.
• Коммерческая площадь на первом этаже: 3,00 м².
  → Разница превышает 20%, что оправдывает увеличение. Базовая доля затрат для предприятия площадью 130 м² рассчитывается следующим образом:

Что считается частью отапливаемой зоны?

Часто предметом споров является определение отапливаемой площади , особенно когда этот критерий выбран для распределения основных затрат.

К отапливаемым зонам относятся следующие:

• Комнаты с собственным радиатором
• Помещения с косвенным отоплением (например, коридоры без радиаторов, но открытые в отапливаемые помещения).

В комплект не входят следующие элементы:

• неотапливаемые вспомогательные помещения вне квартиры (например, подвал, кладовые).
• Помещения, отапливаемые исключительно электрическими лучистыми обогревателями – когда Это относится не ко всем квартирам в равной степени.

Что произойдет, если арендаторы оспорят указанную площадь?

Если возникают расхождения в выставленных счетах, часто возникает вопрос о бремени доказывания. Судебная практика по этому вопросу однозначна:

• Арендодателю ничего доказывать не нужно.что указанные области верны
• Дер Митер необходимо доказать, что данная территория Nicht Stimmt

Это было подтверждено Региональным судом Кёльна (решение от 17 августа 1995 г., 6 S 526/94) . При условии, что арендодатель рассчитал площади единообразно и понятно , этого достаточно для выставления счетов.

Вывод: Однородные и отслеживаемые поверхности имеют решающее значение.

Включение основных расходов в счет за отопление юридически обосновано только в том случае, если:

• E допустимая шкала распределения будет избран
• это по всему зданию униформа angewendet wird
• особые структурные особенности (например, высота потолка в помещении, температурный режим) должны быть должным образом учтены.
• основа расчета задокументированный и, при необходимости, поддающийся проверке.

Рекомендации для арендодателей

• В идеале, в качестве эталона следует использовать всю жилую площадь – это просто, допустимо и легко понять.
• Примените тот же метод ко всем помещениям в здании.
• Проверьте наличие существенных структурных различий и четко задокументируйте все внесенные исправления.
• Если вы не уверены в правильности расчета площади, обратитесь к специализированной литературе или к эксперту.
• Чтобы свести к минимуму запросы, прозрачно доносите до арендаторов применяемые принципы.