Реконструкция многоквартирных домов имеет решающее значение для достижения климатических целей. Однако существует значительный разрыв между политическими амбициями и практической реализацией. Многие владельцы и управляющие недвижимостью не уверены: следует ли им сначала утеплить ограждающие конструкции здания, заменить систему отопления или инвестировать в солнечную энергетическую систему? Что принесет наибольшую выгоду, и что требуется и субсидируется государством? Поэтому, по словам [имя/источник отсутствует], особенно важно принимать решения, основываясь на достоверных данных. Ralf GörnerУправляющий директор компании Minol, предоставляющей услуги в сфере недвижимости.
Господин Гёрнер, правительство Германии поставило цель сделать жилищный фонд климатически нейтральным к 2045 году. Насколько нынешняя практика близка к достижению этой цели?
Ральф Гёрнер: Глядя на цифры, сразу становится очевидной необходимость действий. Строительный сектор годами не достигает своих климатических целей, а темпы энергоэффективной реконструкции значительно ниже одного процента в год. В 2024 году этот показатель составлял всего 0,69 процента. Необходимо около двух процентов. Исследования показывают, что 26 процентов частных арендодателей планируют в ближайшем будущем проводить энергоэффективную реконструкцию. Но пока эта готовность не привела к широкому внедрению. Однако реконструкция – это гораздо больше, чем просто нормативное обязательство: это стратегический инструмент для поддержания и повышения стоимости недвижимости, обеспечения будущей рентабельности, стабильных денежных потоков и финансовой жизнеспособности существующих объектов. Те, кто проводит реконструкцию сегодня, не только делают свой портфель более экологичным, но и более конкурентоспособным на рынке.
Что вы считаете самыми большими препятствиями?
Ральф Гёрнер: Значительным препятствием является сложность нормативно-правовой базы. Правовые требования в секторах отопления и строительства сложны и постоянно меняются; достаточно вспомнить продолжающиеся дебаты вокруг Закона об энергоэффективности зданий и Закона о модернизации зданий. Программы финансирования постоянно перезапускаются, корректируются или ограничиваются по времени. В таких условиях арендодателям, управляющим недвижимостью и жилищным компаниям сложно принимать долгосрочные инвестиционные решения. Второй момент — экономические соображения. Энергоэффективные ремонтные работы требуют значительных инвестиций. В то же время многие заинтересованные стороны находятся под давлением необходимости поддерживать доступную арендную плату и эффективно использовать бюджеты. Простого принятия решений по отдельным мерам на основе интуиции недостаточно. Решающим фактором является определение того, какая комбинация мер и какая бизнес-модель, например, электроэнергия, принадлежащая арендаторам, наилучшим образом соответствует интересам портфеля недвижимости с ограниченными ресурсами — как с точки зрения достижения климатических целей, так и с точки зрения сохранения стоимости недвижимости. Эта неопределенность приводит к осторожному, выжидательному подходу.
Как собственникам недвижимости определить, какие меры действительно целесообразны и экономичны для их объектов?
Ральф Гёрнер: Сегодня этот вопрос настолько сложен, что приблизительная оценка в духе «Сначала утеплим» или «Начнём с отопления» уже недостаточна. Владельцам необходима ясность в отношении текущих энергетических показателей здания и конкретный план достижения климатической нейтральности. Им необходимо одновременно учитывать множество влияющих факторов. Именно здесь на помощь приходят цифровые инструменты учёта выбросов CO₂: они собирают соответствующие данные, такие как тенденции изменения стоимости CO₂, моделируют различные пакеты мер и прозрачно показывают, какая комбинация оказывает наибольшее воздействие. Вместо неопределённых решений, принимаемых интуитивно, создаётся проверяемая фактическая основа. На её основе владельцы могут сказать: «Это наш путь, на этих этапах, и на то есть веские причины» — и именно это необходимо для воплощения плана реконструкции в жизнь.
Stock 4 You – stock.adobe.comВаше мнение спрошено!
Ваша недвижимость рассчитана на будущее?
Энергоэффективная модернизация существующих зданий ставит перед многими арендодателями и управляющими недвижимостью серьезные задачи.
Нам интересно узнать вашу позицию и какую роль в этом играют данные. Пожалуйста, уделите минуту, чтобы заполнить наш короткий опрос.
Какие данные используют подобные инструменты?
Ральф Гёрнер: Наше руководство B.One Guide — хороший тому пример. Мы используем реальные данные о потреблении энергии из счетов за отопление — то есть, о потреблении энергии, выбросах CO₂ и затратах — как минимум за один завершенный отопительный сезон. Эти данные автоматически импортируются из системы Minol, что избавляет управляющих недвижимостью или собственников от необходимости проводить трудоемкие исследования. На основе этих данных управляющие недвижимостью или собственники могут определить, какой целевой климатический сценарий следует выбрать для своего здания, например, сценарий «1,5 градуса», который направлен на ограничение глобального потепления до уровня ниже 1,5 градусов Цельсия. Затем они автоматически получают соответствующие пакеты мер. Они варьируются от краткосрочных оптимизаций, таких как гидравлическая балансировка, до долгосрочных инвестиций, таких как переход на возобновляемые источники энергии или утепление фасадов. Инструмент рассчитывает предполагаемые инвестиционные затраты, учитывает любые текущие субсидии и одновременно отображает ожидаемую экономию CO₂ . Кроме того, он предоставляет обоснованный экономический анализ, который наглядно демонстрирует влияние запланированных мер на эксплуатационные расходы и стоимость недвижимости.
В чём, на ваш взгляд, заключается потенциал подобных инструментов, а в чём заключаются их ограничения?
Ральф Гёрнер: Их наибольший потенциал заключается в повышении объективности и ускорении принятия решений. Цифровые инструменты учета CO₂ преобразуют множество отдельных данных в осмысленную картину, внося тем самым ясность в сложный мир реконструкции зданий. Опираясь на эту основу, экспертная консультация может оказаться полезной. В компании Minol специализированные консультанты по энергетике помогают осмысленно интерпретировать результаты B.One Guide и разрабатывать конкретные планы действий. В ходе реализации определенные меры затем уточняются с участием соответствующих экспертов. Таким образом, сочетание инструмента с экспертной консультацией оказывается весьма эффективным. Таким образом, цифровой анализ и экспертная поддержка дополняют друг друга, шаг за шагом приводя к обоснованным решениям на пути к энергетическому переходу.
Farknot Architect – stock.adobe.com /Планируйте энергоэффективные ремонтные работы с помощью руководства по модернизации B.One Guide.
B.One Guide помогает клиентам Minol принимать стратегические решения относительно реконструкции зданий и использует данные для демонстрации экономического эффекта различных стратегий модернизации, а также того, как можно модернизировать объекты недвижимости устойчивым и экономичным способом.
InsideCreativeHouse – AdobestockВсегда в курсе
« * » обозначает обязательные поля.