Ключ распределения в отчете о затратах на отопление

Профессиональные рекомендации для управляющих недвижимостью и арендодателей по правильному выбору процентного соотношения основных и эксплуатационных расходов.

Почему ключ распределения важен в отчете о затратах на отопление?

Владельцы недвижимости и управляющие должны выбрать подходящую схему распределения затрат на отопление. Согласно немецкому Положению о расходах на отопление (HKVO), расходы на отопление и горячее водоснабжение не могут распределяться полностью по потреблению. Всегда существует базовая составляющая затрат, которая учитывает расходы, не зависящие от потребления, и обычно распределяется в зависимости от жилой площади.

Ключ распределения определяет соотношение затрат, основанных на потреблении, и фиксированных затрат. Согласно статьям 6 и 7 немецкого Положения о стоимости отопления (HKVO), это соотношение составляет от 50 до 70 процентов, исходя из потребления. Решение принимает собственник в рамках действующего законодательства.

Особый случай 30:70

Разделение расходов в соотношении 30:70 является обязательным только при определенных условиях, если здание:

• не соответствуют требованиям Положения о теплоизоляции 1994 года.
• нагревается маслом или газом
• преимущественно изолированные открытые трубы

Все три условия должны выполняться одновременно . По данным компании Brunata Minol, это относится примерно к 2,5% всех существующих зданий. Тем не менее, принцип распределения 30:70 часто применяется преждевременно, обычно исходя из предположения, что он более справедлив. Это может привести к неверным решениям.

Почему основные расходы должны быть включены в счет за отопление?

Подход к выставлению счетов, основанный исключительно на потреблении, был бы технически некорректным. Базовые затраты покрывают ключевые факторы:

1. Постоянные затраты на систему отопления

Значительная часть расходов на отопление возникает независимо от фактического потребления. К ним относятся, помимо прочего:

• Техническое обслуживание и ремонт системы отопления
• Стоимость уборки и чистки дымоходов
• Калибровка и считывание показаний измерительных приборов.
• Подготовка сметы расходов на отопление.
• Базовые цены на природный газ, централизованное теплоснабжение и другие источники энергии

Эти фиксированные расходы возникают даже в том случае, если квартира практически не отапливается или отапливается совсем. Базовая составляющая затрат гарантирует справедливое распределение этих расходов между всеми пользователями.

2. Технически обусловленные тепловые потери

Даже в современных системах отопления значительные объемы энергии теряются на пути от котла к радиатору.

• При использовании систем отопления на жидком и газовом топливе потери тепла в здании часто составляют от 20 до 40%.
• При централизованном теплоснабжении потери происходят в основном в процессе генерации и подачи тепла.
• Потери при приготовлении горячей воды иногда бывают еще выше: от 40 до 60%.

Эти потери энергии нельзя отнести к индивидуальному потреблению, а необходимо учитывать при расчете базовых затрат.

3. Влияние расположения жилого помещения внутри здания.

Потребность в отоплении во многом зависит от местоположения квартиры:

• Внутренние квартиры Воспользуйтесь преимуществами теплоизоляции, обеспечиваемой соседними квартирами.
• Угловые квартиры или квартиры под крышей Больше тепла теряется через наружные стены.

Разумная доля основных расходов, например, с распределением 50:50, частично компенсирует недостатки, связанные с местоположением. Это гарантирует, что жители менее благоприятных районов не будут нести непропорционально высокие расходы.

Подробнее о влиянии местоположения на расходы на отопление.

Пример конкретных требований к отоплению квартир в многоквартирных домах в зависимости от их расположения в здании. Источник: Minol

4. Теплопередача между квартирами (теплопередача)

Тепло «мигрирует» внутри здания независимо от особенностей обогрева, характерных для жильцов:

• В отапливаемых квартирах тепло передается в соседние, более холодные квартиры.
• Особенно при использовании более тонких внутренних стенок эффект может достигать 40%.

Более высокая доля затрат на потребление ставит в невыгодное положение арендаторов, чьи соседи мало или совсем не отапливают дом. Компонент базовых затрат компенсирует это и уменьшает дисбаланс, вызванный так называемым теплоснабжением.

5. Энергоэффективные здания: меньшее потребление = более высокая доля постоянных затрат

В хорошо утепленных новых зданиях с низкими тепловыми нагрузками индивидуальное потребление энергии снижается, но постоянные затраты остаются неизменными:

• Затраты на эксплуатацию завода остаются неизменными.
• Влияние поведения пользователей на потребление энергии уменьшается.

Это означает, что высокая доля затрат, основанных на потреблении, приведет к значительному изменению стоимости в таких зданиях, что перестанет отражать поведение пользователей. Поэтому для современных зданий зачастую более целесообразно увеличить долю фиксированных затрат в ключе распределения расходов на отопление.

Какой рекомендуемый ключ дистрибутива?

На практике ключ к распределению затрат 50:50 доказал свою эффективность. Он учитывает как индивидуальное потребление, так и неизбежные, общие расходы. Особенно в современных зданиях это часто является наиболее справедливым и прозрачным компромиссом.

Увеличение доли потребления часто приводит к значительным различиям внутри здания, особенно в энергоэффективных зданиях. Это может негативно сказаться на чувстве справедливости у арендаторов.

Вывод по ключевому принципу распределения расходов на отопление: соотношение 50:50 часто является наилучшим вариантом!

Тщательно проверьте, действительно ли соблюдены условия для распределения 30:70. Это обязательно только при выполнении этих условий. В противном случае арендодатели имеют право самостоятельно выбирать ключ распределения.

Четко и понятно донесите до своих арендаторов информацию о своем решении и причинах, побудивших их его принять. Прозрачность укрепляет доверие и предотвращает недоразумения.

Компания Brunata Minol, за исключением нескольких особых случаев, предусмотренных Постановлением о расходах на отопление, обычно рекомендует распределение расходов в соотношении 50% на основные расходы и 50% на потребление . Чрезмерно высокая доля потребления может привести к значительным различиям между отдельными квартирами, особенно в энергоэффективных новостройках, что часто воспринимается жильцами как несправедливость.

Тем не менее, оплата отопления по факту потребления остается важным стимулом для энергосбережения – независимо от типа здания. Это подтверждает и крупнейшее общенациональное исследование энергоэффективности зданий, проведенное Институтом энергетических технологий Дрезденского технического университета под руководством профессора Клеменса Фельсманна в 2013 году. Исследование показывает, что чем лучше утеплено здание, тем меньше внимания пользователи уделяют своим привычкам отопления. Поэтому исследование прямо выступает за оплату отопления по факту потребления даже в зданиях с высокой энергоэффективностью – не в последнюю очередь из-за ее измеримого вклада в сокращение выбросов CO₂.