Song_about_summer - stock.adobe.Во избежание юридических споров с арендаторами арендодателям следует как можно точнее рассчитывать ежемесячные авансовые платежи за отопление, горячую воду и т.д.
С ростом базовой арендной платы эксплуатационные расходы все чаще становятся предметом внимания арендаторов. По меньшей мере, во время осмотра квартир потенциальные арендаторы спрашивают об этих «второстепенных» расходах. Точное прогнозирование ежемесячных авансовых платежей за отопление и кондиционирование воздуха важно для арендодателей – во-первых, для покрытия текущих расходов здания, а во-вторых, для предотвращения крупных дополнительных платежей для арендаторов и последующих судебных споров. В этом отношении актуальны следующие моменты:
Правовая основа
Согласно статье 556 Гражданского кодекса Германии (BGB), арендодатели и арендаторы могут договориться о том, что арендатор будет оплачивать дополнительные коммунальные расходы сверх базовой арендной платы, и вносить авансовые платежи по этим расходам. Обе стороны должны зафиксировать это соглашение в договоре аренды. Согласно статье 556, пункту 2, предложению 2 BGB, авансовые платежи могут «согласовываться только в разумном размере». Если сумма согласованного авансового платежа впоследствии окажется слишком низкой или слишком высокой, статья 560, пункт 4 BGB гласит, что «каждая сторона договора может после получения выписки со счета скорректировать ее до разумной суммы, предоставив письменное заявление». Таким образом, право на корректировку платежа может быть реализовано только после выдачи выписки со счета.
Соответствующие судебные решения
Если арендодатель намеренно занижает сумму авансового платежа, чтобы сделать квартиру или дом более привлекательными, некоторые суды расценивают это как обман и присуждают арендатору компенсацию (например, Региональный суд Карлсруэ, дело № 5 S 339/97; Региональный суд Берлина, дело № 64 S 109/01). Знаковое решение Федерального суда Германии (BGH) 2004 года укрепляет позицию арендодателей: требование арендодателем авансовых платежей, которые «не только незначительно, но и значительно ниже фактических затрат», не является недостатком для арендатора. Компенсация рассматривается только в том случае, если арендодатель «прямо заверил арендатора в целесообразности дополнительных расходов или намеренно занизил их» на момент заключения договора. По мнению BGH, запрещены не чрезмерно низкие авансовые платежи, а только те, которые чрезмерно высоки с целью обмана (дело BGH № VIII ZR 195/03). Таким образом, арендатор должен доказать намерение обмануть.
Что влияет на потребление?
Стоимость отопления зависит от следующих факторов: расположение квартиры в здании (квартиры на верхних этажах потребляют значительно больше всего энергии), возраст здания, состояние системы отопления и размер квартиры. Климатические условия (например, морозные или мягкие зимы) также играют роль. Кроме того, стоимость зависит от используемого отопительного топлива (нефть, газ, централизованное теплоснабжение и т. д.) и цен, устанавливаемых региональным поставщиком энергии. Чем новее и лучше утеплено здание, тем ниже затраты на отопление. Однако стоимость горячей воды остается относительно постоянной, поскольку жильцы по-прежнему готовят еду, принимают душ и ванну в новых зданиях. Это означает, что стоимость горячей воды в новых зданиях не увеличивается в абсолютном выражении, а увеличивается в процентном отношении и в настоящее время может составлять до половины общих затрат на отопление. Хотя жильцы не могут влиять на такие факторы, как цены на энергоносители или теплоизоляция, их индивидуальные потребительские привычки существенно влияют на их собственные расходы на отопление.
Расчет авансовых платежей
Как арендодателям реально оценить ежемесячные предоплаты за коммунальные услуги? Те, кто уже сдавал жилье в аренду, могут обратиться к предыдущим счетам за отопление и коммунальные услуги в этом здании или квартире. Новичкам же не с чем сравнивать. Сравнительные таблицы расходов на отопление и коммунальные услуги, регулярно публикуемые Немецким союзом арендаторов (Deutscher Mieterbund), предлагают первоначальное руководство. Компания Brunata Minol предлагает новый инструмент для определения предоплаты за отопление: онлайн-прогноз расходов на отопление. После выбора года постройки здания, размера квартиры и ее расположения в здании отображаются ожидаемые расходы на отопление и горячую воду: среднее годовое потребление и рекомендуемая ежемесячная предоплата, которая включает небольшой запас, гарантирующий, что арендаторам не придется платить ничего лишнего при обычных условиях отопления. Поскольку расчет учитывает различные параметры и основан на статистическом анализе примерно 1,6 миллиона счетов за отопление в год, он предоставляет практические данные.
Автор
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
InsideCreativeHouse – AdobestockВсегда в курсе
"*' Указывает на обязательные поля