Umlage von Gerätekosten für Messgeräte

Die Umlage von Eichkosten für Messgeräte wie Wärme-, Kälte-, Warm- und Kaltwasserzähler ist grundsätzlich zulässig. Vermieter sollten jedoch darauf achten, die Kosten korrekt über die Eichgültigkeitsdauer zu verteilen und auf die Wahl der richtigen Finanzierungs- und Wartungsmodelle achten.

Warum sind Messgeräte wichtig?

Als Vermieter trägt man die Pflicht gemäß § 4 der Heizkostenverordnung für die ordnungsgemäße Erfassung und Abrechnung des Energie- und Wasserverbrauchs der Mieter zu sorgen. Dafür werden Erfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser eingebaut. Ob die Geräte gekauft oder gemietet sind, schreibt der Gesetzgeber nicht vor. Allerdings unterliegen die Messgeräte gesetzlichen Eichpflichten, die einzuhalten sind. Ein Verstoß kann nicht nur zu Abrechnungskorrekturen führen, sondern auch rechtliche Konsequenzen nach sich ziehen.

Wann ist die Umlage von Gerätekosten auf Mieter erlaubt?

Viele Vermieter sind unsicher, ob sie die Kosten für Messgeräte bei der Heizkostenabrechnung auf ihre Mieter umlegen dürfen. Besonders bei der Erstausstattung kleiner Gebäude kommt es häufig zu Fehlern, wenn Eigentümer die Gerätekosten komplett in der ersten Abrechnung auf die Mieter verteilen. Das ist nicht zulässig und führt zu Ungerechtigkeiten. Wenn ein Mieter nur kurz im Gebäude wohnt, trägt er Kosten, von denen spätere Mieter profitieren.

Umlage von Gerätekosten für gekaufte Messgeräte

Im Neubau

• Gebäudeeigentümer trägt Kosten für Messgerätekauf, eine Verteilung der Kosten ist nicht möglich
• Die Nutzung der Messgeräte bezahlen Mieter mit der Wohnungsmiete

Im Altbau als Modernisierung

Bei einem nachträglichen Einbau von Messgeräten, spricht man von einer Modernisierung, die nachhaltig der Einsparung von Energie oder Wasser dient. Dafür hat der Gesetzgeber einige Möglichkeiten geschaffen, mit denen der Vermieter seine Aufwendungen erstattet bekommt. Dabei muss aber zwischen dem frei finanzierten und dem preis­gebundenen Wohnbau unterschieden werden:

Umlagemöglichkeiten im Neubau bei gemieteten Messgeräten

	Preis­ge­bundener Wohnraum	Frei finanzierter Wohn­raum – selbst genutzte Eigentums­wohnungen	Frei finanzierter Wohn­raum – vermietete Eigentums­wohnungen
Miete/Leasing der Geräte für Warmwasser- und Heizungs­verbrauchs­messung bei Erstbezug (Neubau).	Zustimmung durch die Mieter ist gem. § 4 (2) HKVO erforderlich, aber beim Neubau nicht zu erhalten. Ggf. gleich in den Mietverträgen vereinbaren. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser).	Umlage möglich, wenn bereits im Kaufvertrag der Wohnung vereinbart. Ansonsten Mehrheits­beschluss der WEG (beim Neubau aber kaum möglich). Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser).	Zustimmung durch die Mieter ist gem. § 4 (2) HKVO erforderlich, aber beim Neubau nicht zu erhalten. Ggf. gleich in den Mietverträgen vereinbaren. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser).
Miete/Leasing der Geräte für Kaltwasser­verbrauchs­messung bei Erstbezug (Neubau).	Kein Zustimmungs­verfahren erforderlich, aber Umlage der Mietkosten gleich in Miet­ver­trägen vereinbaren. Umlage nach § 21 NMV .	Umlage möglich, wenn bereits im Kaufvertrag der Wohnung vereinbart. Ansonsten Mehrheits­beschluss der WEG (beim Neubau aber kaum möglich).	Kein Zustimmungs­verfahren erforderlich, aber Umlage der Mietkosten gleich in Mietverträgen vereinbaren. Keine Regelung im BGB, deshalb hilfsweise Umlage nach § 21 NMV (was im sozialen Wohnungs­bau recht ist, kann im frei finanzierten nur billig sein).

Zustimmungsverfahren bei der Gerätemiete

• Gerätemiete für Heizung/Warmwasser unterliegt dem Zustimmungsverfahren laut § 4 (2) Heizkostenverordnung.
• Mieter müssen vorab informiert werden – schriftlich und mit Kostenangabe.
• Kaltwassermessung fällt nicht unter die Heizkostenverordnung, aber:
• Ein gleiches Zustimmungsverfahren wird empfohlen, um rechtliche Risiken zu vermeiden.
• Zustimmung gilt als erteilt, wenn mehr als 50 % der Mieter innerhalb eines Monats nicht widersprechen.
• Stillschweigen = Zustimmung.
• Einhalten des Verfahrens ist Pflicht, da es sowohl gesetzlich verlangt als auch von Gerichten gefordert wird.

Umlagemöglichkeiten im Altbau oder Modernisierung bei gemieteten Messgeräten

	Preis­ge­bundener Wohnraum	Frei finanzierter Wohn­raum – selbst genutzte Eigentums­wohnungen	Frei finanzierter Wohn­raum – vermietete Eigentums­wohnungen
Miete/Leasing der Geräte für Warmwasser- und Heizungs­verbrauchs­messung bei bestehendem Gebäude.	Zustimmung durch die Mieter ist gem. § 4 (2) HKVO erforderlich. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser).	Mehrheitsbeschluss der WEG erforderlich. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser).	Zustimmung durch die Mieter ist gem. § 4 (2) HKVO erforderlich aber nicht durchführbar, weil es bei einer vermieteten Wohnung keine Mehrheit der Nutzer gibt. Einigung zwischen Mieter und Vermieter im Rahmen einer freiwilligen vertraglichen Vereinbarung erforderlich. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser).
Miete/Leasing der Geräte für Kaltwasser­verbrauchs­messung bei bestehendem Gebäude.	Kein Zustimmungs­verfahren erforderlich, aber Umlage der Mietkosten mietvertraglich vereinbaren. Umlage nach § 21 NMV .	Entscheidung durch Mehrheits­beschluss der WEG. Umlage nach Vereinbarung.	Kein Zustimmungs­verfahren erforderlich, aber Umlage miet­vertraglich vereinbaren. Keine Regelung im BGB, deshalb hilfsweise Umlage nach § 21 NMV (was im sozialen Wohnungsbau recht ist, kann im frei finanzierten nur billig sein).

Warum sind Eichservice- und Wartungsverträge sinnvoll?

Leider ist es für viele Vermieter und Hausbesitzer, aber auch für manche Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft mit dem einmaligen Kauf der Geräte auch zu oft schon getan. Man erfüllt einmal die Anforderungen des Gesetzgebers und verliert die künftigen Notwendigkeiten völlig aus den Augen. Viele Vermieter unterschätzen, dass der Einsatz ungeeichter Messgeräte verboten ist und eine regelmäßige Nacheichung gesetzlich vorgeschrieben ist. Es ist daher ratsam, einen Wartungsvertrag mit dem Messgerätehersteller abzuschließen. Dies bietet folgende Vorteile:

• Die Geräte werden regelmäßig getauscht oder neu geeicht.
• Defekte außerhalb der Gewährleistungszeit werden im Wartungsvertrag abgedeckt.
• Die Kosten für Wartung und Eichservice sind umlagefähig und können direkt auf die Mieter verteilt werden.
• Es entstehen keine zusätzlichen Gebühren für Arbeitszeit, Fahrt oder Eichung beim Austausch.
• Rechtliche Risiken und Bußgelder durch den Einsatz ungeeichter Geräte werden vermieden.

Die Heizkostenverordnung bestätigt, dass diese Wartungskosten zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören

Umlage der Eichkosten bei Gerätetausch

Eichfristen

• Warmwasser und Wärme: meist 5 Jahre
• Kaltwasser: 6 Jahre

Geräte wie Wasser- und Wärmezähler müssen nach Ablauf der Eichfristen ausgetauscht werden. Die Kosten für den Austausch sind grundsätzlich umlagefähig. Dabei gilt:

• Die Kosten dürfen nicht auf einmal auf die aktuellen Mieter umgelegt werden.
• Die Umlage erfolgt anteilig über die Eichgültigkeitsdauer (zum Beispiel 5 Jahre bei Warmwasserzählern).
• Dies verhindert, dass ein Mieter, der bald auszieht, unverhältnismäßig hohe Kosten trägt, während der Nachmieter profitiert.
• Die Betriebskostenverordnung (§ 2 Abs. 2 BetrKV) legt fest, dass Kosten der Eichung und des Austauschs umlagefähig sind.

Eine Umlage auf mehrere Jahre ist gesetzlich klar geregelt und wird von Gerichten unterstützt.

Welche Besonderheiten gibt es bei Heizkostenverteilern?

Heizkostenverteiler unterliegen nicht der Eichpflicht, sind aber von Verschleiß und technischer Überalterung betroffen. Moderne Heizsysteme und technische Weiterentwicklungen erfordern eine regelmäßige Systempflege.

• Die Systempflege sorgt für den Einsatz technisch einwandfreier, zugelassener und funktionsfähiger Heizkostenverteiler.
• Sie entbindet Vermieter von häufigen Einzelmodernisierungen und vermeidet die Nutzung veralteter Geräte.
• Die Kosten für die Systempflege sind umlagefähig und können sofort auf Mieter verteilt werden.
• Dies gilt sowohl im preisgebundenen als auch im frei finanzierten Wohnraum (bei Eigentumswohnungen nach Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft).

Risiken bei falscher Umlage von Gerätekosten

Eine unsachgemäße Umlage von Gerätekosten kann rechtliche Probleme verursachen:

• Kosten, die auf einmal statt über mehrere Jahre verteilt umgelegt werden, können von Mietern angefochten werden
• Vermieter riskieren Bußgelder bei Verwendung ungeeichter Geräte
• Streitigkeiten und Ungerechtigkeiten entstehen, wenn Mieter Kosten tragen, von denen sie gar nicht profitieren
• Der Abschluss von Wartungs- und Eichserviceverträgen minimiert diese Risiken und erleichtert die Abrechnung