Vor- und Unterverteilungen in der Heizkostenabrechnung

Wird der Wärme- und Warmwasserverbrauch im gleichen Gebäude mit unterschiedlicher Messtechnik erfasst, sind zwei Abrechnungsschritte nötig.

Vor- und Unterverteilungen in der Heizkostenabrechnung sorgen für eine transparente und gerechte Abrechnung, wenn unterschiedliche Messtechnik oder Beheizungsarten in einem Gebäude genutzt werden. Sie trennen die Verbräuche nach Nutzergruppen und erleichtern die Nachvollziehbarkeit für Mieter, Vermieter und Verwalter.

Warum Vor- und Unterverteilungen nötig sind

Wenn Wärme- und Warmwasserverbrauch in einem Gebäude mit unterschiedlicher Messtechnik erfasst werden – zum Beispiel Heizkostenverteiler für Heizkörper und Wärmezähler für Fußbodenheizungen – reicht eine einfache Abrechnung nicht aus. In diesen Fällen müssen:

Verbrauchswerte in homogene Nutzergruppen aufgeteilt werden,
eine Vorverteilung der Kosten pro Gruppe erfolgen,
anschließend eine Unterverteilung auf die einzelnen Einheiten erfolgen.

Die Heizkostenverordnung (§ 5 Abs. 7 HKVO) schreibt Vorverteilungen bei unterschiedlichen Messtechniken verpflichtend vor. Auch bei verschiedenen Heizungssystemen oder unterschiedlichen Zonenregelungen ist eine Vorverteilung notwendig, um die tatsächlichen Verbrauchswerte korrekt zu erfassen.

Minol-Modell-Vor-und-Unterverteilung-Kosten-zuerst-fuer-die-Gruppe-vorerfasst-anschliessend-unterverteilt — Modell einer Vor- und Unterverteilung, bei der die Kosten zuerst für die Gruppen vorerfasst und anschließend nach Grund- und Verbrauchskosten unterverteilt werden.

Minol-Modell-Vor-und-Unterverteilung-Kosten-bereits-in-Vorverteilung-nach-Verbrauch-und-Grundflaeche-gesplittet-anschließend-nur-Verbrauchskosten-an-die-Nutzergruppen-unterverteilt — Modell einer Vor- und Unterverteilung, bei der die Kosten bereits in der Vorverteilung nach Verbrauch und Grundfläche gesplittet werden. Anschließend werden nur die Verbrauchskosten an die einzelnen Nutzergruppen unterverteilt.

Nutzergruppen bilden und Verbrauch erfassen

Zunächst sollten Vermieter und Verwalter die Liegenschaft in einheitliche Nutzergruppen aufteilen. Jede Gruppe muss die gleiche Messtechnik verwenden, damit die Verbrauchswerte vergleichbar sind. Optimalerweise wird der Messdienstleister bereits in der Planungsphase eingebunden, um ein wirtschaftliches Messkonzept zu entwickeln.

Jede Nutzergruppe benötigt einen eigenen Wärmezähler.
Differenzmessungen für einzelne Gruppen sind laut BGH-Urteil (2008, VIII ZR 57/07) nicht zulässig.
Ultraschallzähler mit Funkübertragung eignen sich besonders, da sie verschleißfrei arbeiten und auf Temperaturänderungen zuverlässig reagieren.

Vom Gruppenverbrauch zur Einzelabrechnung

Nach der Vorverteilung werden die ermittelten Gesamtkosten der Gruppen im zweiten Schritt auf die einzelnen Einheiten unterverteilt. Dabei wird ein passender Verteilerschlüssel gewählt:

Vergleichbare Abrechnungsbereiche: Grundkosten und Verbrauchskosten werden im Verhältnis 50:50 angesetzt.
Nicht vergleichbare Abrechnungsbereiche: Vorverteilung erfolgt nach reinem Verbrauch, z. B. bei gesonderten Warmwassernutzungen.

Eine einheitliche Feststellung der Grundkosten in der Vorverteilung hilft, Unterschiede in der Unterverteilung zu vermeiden und die Abrechnung transparent zu gestalten.

Vorteile für Mieter, Vermieter und Verwalter

Verbrauchswerte werden korrekt erfasst und auf Nutzergruppen verteilt.
Transparenz für Mieter, insbesondere bei gemischten Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Gerechte Abrechnung ohne Pauschalen für einzelne Nutzergruppen.
Professionelle Unterstützung durch Messdienstleister erleichtert die komplexe Abrechnung.

Fazit

Vor- und Unterverteilungen in der Heizkostenabrechnung sind zwar komplex und nur in wenigen Fällen nötig, aber sie sorgen für eine transparente, nachvollziehbare und faire Abrechnung. Durch die Aufteilung in homogene Nutzergruppen lassen sich Verbrauchswerte korrekt erfassen, Kosten gerecht verteilen und Konflikte zwischen Mietern oder zwischen Mietern und Vermietern vermeiden. Eine professionelle Planung und Umsetzung durch erfahrene Messdienstleister wie Minol erhöht die Übersichtlichkeit und reduziert Fehler bei der Abrechnung erheblich.

Autor

Titelseite Handbuch der Wärmekostenabrechnung

Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019

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