Ein Mieterwechsel bedeutet für Vermieter und Verwalter zusätzlichen Aufwand, insbesondere bei der Heizkostenabrechnung. Die Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel erfordert eine rechtssichere Erfassung und Aufteilung des Wärme- und Wasserverbrauchs zwischen Vor- und Nachnutzer. Welche Regeln gelten, wann eine Zwischenablesung notwendig ist und wie moderne Funktechnik den Aufwand reduziert, erfahren Sie in diesem Beitrag.
Heizkosten bei Auszug rechtssicher erfassen
Zwischenablesung: Wann ist sie notwendig?
Ob bei einem Nutzerwechsel eine Zwischenablesung notwendig ist, hängt von der eingesetzten Messtechnik ab:
| Gerätetyp | Zwischenablesung erforderlich? |
|---|---|
| Heizkostenverteiler (Verdunstungsprinzip) | Nein, technisch veraltet, rechtlich nicht sinnvoll |
| Heizkostenverteiler (elektronisch, ohne Funk) | Nein, Werte werden bei Jahresablesung erfasst |
| Heizkostenverteiler (elektronisch, mit Funk) | Nein, monatliche Werte automatisch verfügbar |
| Wasserzähler ohne Funk | Ja, Zwischenablesung empfohlen |
| Wasserzähler mit Funk | Nein, Zwischenwerte liegen automatisch vor |
Ab Ende 2026 ist Funkablesung verpflichtend. In Gebäuden mit Funktechnik liegen unterjährige Verbrauchswerte automatisch vor, was die Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel erheblich erleichtert.
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Wer liest die Geräte für die Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel ab?
Wenn keine Funktechnik vorhanden ist, sind Eigentümer oder ihre Beauftragten für die Zwischenablesung verantwortlich. Die Selbstablesung durch den ausziehenden Nutzer ist nicht vorgesehen. Besonders komfortabel ist die digitale Erfassung über das Online-Portal, z. B. mit dem Service „Zwischenablesung direct“: Hier lassen sich Messwerte eingeben, prüfen und direkt für die Abrechnung nutzen.
Wie werden Verbrauchskosten korrekt verteilt?
Laut § 9b Heizkostenverordnung ist bei Nutzerwechsel eine Zwischenablesung grundsätzlich Pflicht, es sei denn, sie ist technisch nicht möglich oder zu ungenau (z. B. bei Verdunstungsgeräten). Die Verbrauchswerte dienen als Grundlage für die anteilige Abrechnung von Heizung und Warmwasser.
Heizkosten-Grundkosten: Gradtagzahlen oder zeitanteilig?
Die verbrauchsunabhängigen Grundkosten für Heizung (30–50 % der Gesamtkosten) werden in der Praxis fast immer über Gradtagzahlen verteilt. Dabei entspricht jeder Tag einem bestimmten Anteil am Jahresheizbedarf. Diese Methode gewährleistet eine möglichst faire Aufteilung bei einem Nutzerwechsel.
Warmwasser-Grundkosten: zeitanteilige Verteilung
Im Unterschied zu den Heizkosten hängt der Warmwasserverbrauch nicht vom Wetter ab. Daher erfolgt die Verteilung der Warmwasser-Grundkosten bei der Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel immer zeitanteilig, z. B. 15 Tage für den Vormieter, 15 Tage für den Nachmieter.
Zwischenablesung bei Verdunstungsgeräten: selten sinnvoll
Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip gelten als technisch überholt. Zwischenablesungen sind hier aus mehreren Gründen problematisch:
- Keine digitale Anzeige
- Verdunstung auch bei ausgeschalteter Heizung (Kaltverdunstung)
- Ablesung nur durch Fachpersonal möglich
Eine Zwischenablesung ist deshalb meist nicht praktikabel. Stattdessen wird die Abrechnung über Gradtagzahlen vorgenommen. Ab 2026 dürfen solche Geräte ohnehin nicht mehr verwendet werden.
Haben Mieter Anspruch auf eine für die Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel?
Einige ausziehende Nutzer fordern eine sofortige Abrechnung ihrer anteiligen Heizkosten. Laut Heizkostenverordnung ist die Abrechnung jedoch nur einmal jährlich vorgeschrieben, innerhalb von zwölf Monaten nach Ende der Abrechnungsperiode. Eine separate Zwischenabrechnung ist rechtlich nicht erforderlich und technisch kaum umsetzbar, da sie die Daten des gesamten Gebäudes voraussetzt.
Wer trägt die Kosten der Zwischenablesung?
Wird ein externer Dienstleister mit der Zwischenablesung beauftragt, kann der Vermieter die Kosten in der Regel nicht auf den Mieter umlegen. Laut BGH-Urteil (14.11.2007, Az. VIII ZR 19/07) handelt es sich um Verwaltungskosten, es sei denn, im Mietvertrag ist eine abweichende Regelung vereinbart.
Fazit: Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel effizient lösen
Die Heizkostenabrechnung bei Nutzerwechsel ist gut handhabbar, wenn moderne Messtechnik im Einsatz ist. Funkgeräte ermöglichen automatische Zwischenwerte und reduzieren den Aufwand für Vermieter und Verwalter deutlich. Wo dies nicht der Fall ist, hilft eine klare Organisation und wenn nötig die gezielte Zwischenablesung. Ein rechtssicheres und transparentes Vorgehen verhindert Streit und schafft Vertrauen auf beiden Seiten.
Autor
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
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