Vorauszahlungen für Heizkosten anpassen

Blog: Umlagefähigkeit von Brennstoff- und Nebenkosten

Wie lassen sich hohe Nachzahlungen durch drastisch gestiegene Energiepreise bei der Jahresabrechnung bestmöglich eindämmen?

Vorauszahlungen für Heizkosten lassen sich flexibel anpassen, um hohe Nachzahlungen bei steigenden Energiepreisen zu vermeiden. Sowohl Vermieter als auch Mieter profitieren von einer fairen, nachvollziehbaren Anpassung der monatlichen Abschlagszahlungen.

Warum Anpassungen sinnvoll sind

Hohe Energiepreise führen dazu, dass bisher vereinbarte Vorauszahlungen oft nicht ausreichen. Wer Heizöl, Pellets, Erdgas oder Fernwärme nutzt, merkt die Kostensteigerungen zunächst verzögert, doch die Nachzahlungen am Jahresende können erheblich ausfallen. Durch eine frühzeitige Anpassung der monatlichen Vorauszahlungen lassen sich unangenehme finanzielle Überraschungen vermeiden.

Rechtliche Grundlage für Anpassungen

Nach § 556 BGB können Vermieter und Mieter vereinbaren, dass der Mieter Vorauszahlungen für Heiz- und Warmwasserkosten leistet.
§ 556 Abs. 2 Satz 2 BGB schreibt vor, dass Vorauszahlungen „nur in angemessener Höhe“ vereinbart werden dürfen.
§ 560 Abs. 4 BGB erlaubt beiden Vertragsparteien, nach einer Abrechnung die Vorauszahlungen auf angemessene Höhe anzupassen.
Die Anpassung muss nicht zeitgleich mit der Jahresabrechnung erfolgen und kann bereits im laufenden Jahr umgesetzt werden.

Erhöhung der Vorauszahlungen bei besonderen Umständen

Der Bundesgerichtshof hat 2011 bestätigt, dass Vermieter bei drastisch gestiegenen Energiepreisen die Vorauszahlungen anpassen dürfen. Grundlage bleibt die letzte Abrechnung, aber auch bereits eingetretene oder absehbare Kostensteigerungen dürfen berücksichtigt werden. Dabei sind pauschale Zuschläge nicht zulässig; das Erhöhungsverlangen muss konkret begründet werden (BGH, Urteil vom 28. September 2011, VIII ZR 294/10).

Begründung des Erhöhungsverlangens

Vermieter sollten die Anpassung der Vorauszahlungen transparent darstellen, indem sie:

den bisherigen Verbrauch und die bisherigen Kosten aufzeigen,
die aktuellen Energiepreise erläutern,
die neuen, erhöhten Monatsbeträge nachvollziehbar berechnen.

Bei Heizöl oder Pellets lassen sich die Preissteigerungen aus öffentlichen Preisdatenbanken und Internetdiagrammen ableiten. Bei Fernwärme und Erdgas liefert der Versorger aktuelle Informationen.

Vorteile für Mieter und Vermieter

Mieter vermeiden hohe Nachzahlungen am Jahresende.
Vermieter sichern ihre Liquidität und reduzieren das Risiko von Ausfällen.
Eine faire und nachvollziehbare Anpassung unterstützt ein gutes Mietverhältnis.

Vorgehensweise bei Bestands- und neuen Mietern

Bestandsmieter:

Existiert eine Abrechnung aus dem Vorjahr, dient diese plus die aktuellen Energiepreissteigerungen als Basis für die Anpassung.
Die Anpassung erfolgt gemäß § 556 BGB.

Neuer Mieter:

Fehlt eine Vorjahresabrechnung, ist eine einseitige Anpassung juristisch nicht durchsetzbar.
Hier empfiehlt sich eine einvernehmliche Vereinbarung zwischen Vermieter und Mieter.

Praktische Tipps

Frühzeitig über Preiserhöhungen informieren, damit Mieter die Anpassung nachvollziehen können.
Bei Bedarf Hinweise auf eigenes Einsparpotenzial oder sparsames Verbrauchsverhalten geben.
Das Erhöhungsverlangen sollte immer transparent und nachvollziehbar begründet werden.

Fazit

Vorauszahlungen für Heizkosten anzupassen ist sowohl für Vermieter als auch Mieter sinnvoll, denn steigende Energiepreise können sonst zu unangenehmen Nachzahlungen führen. Wenn die Anpassung transparent, konkret und nachvollziehbar erfolgt, profitieren beide Seiten: Mieter zahlen planbare Beträge, Vermieter sichern ihre Liquidität. Eine frühzeitige und faire Anpassung reduziert Konflikte, schafft Vertrauen und hilft, die Abrechnung am Jahresende für alle verständlich zu halten.

Autor

Titelseite Handbuch der Wärmekostenabrechnung

Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019

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