Die Sanierung von Mehrfamilienhäusern ist entscheidend für das Erreichen der Klimaziele. Doch zwischen politischem Anspruch und praktischer Umsetzung klafft eine große Lücke. Viele Eigentümer und Verwalter sind verunsichert: Sollen sie zuerst die Gebäudehülle dämmen, die Heizung tauschen oder in eine Solaranlage investieren? Was bringt den größten Nutzen, was wird vom Staat gefordert und gefördert? Umso wichtiger ist es, Entscheidungen auf einer belastbaren Datenbasis zu treffen, sagt Ralf Görner, Geschäftsführer des Immobiliendienstleisters Minol.
Herr Görner, die Bundesregierung hat das Ziel ausgegeben, den Gebäudebestand bis 2045 klimaneutral zu machen. Wie weit ist die Praxis aktuell von diesem Ziel entfernt?
Ralf Görner: Schaut man auf die Zahlen, zeigt sich sofort der Handlungsbedarf. Der Gebäudesektor verfehlt seine Klimavorgaben seit Jahren, und die energetische Sanierungsquote liegt deutlich unter einem Prozent pro Jahr. 2024 betrug sie gerade einmal 0,69 Prozent. Erforderlich wären jedoch rund zwei Prozent. Studien zeigen: 26 Prozent der privaten Vermieter planen, zeitnah energetische Sanierungsmaßnahmen umzusetzen. Aber von dieser Bereitschaft kommt bislang wenig in der Fläche an. Dabei ist Sanierung weit mehr als eine regulatorische Pflicht: Sie ist ein strategisches Instrument für Werterhalt und Wertsteigerung, für künftige Vermietbarkeit, stabile Cashflows und die Finanzierbarkeit von Beständen. Wer heute saniert, macht sein Portfolio nicht nur klimafreundlicher, sondern auch zukunftsfähiger im Markt.
Was sind aus Ihrer Sicht die größten Bremsfaktoren?
Ralf Görner: Ein wesentlicher Bremsfaktor ist die Komplexität der Rahmenbedingungen. Die gesetzlichen Vorgaben im Wärme- und Gebäudebereich sind anspruchsvoll und ändern sich immer wieder, man denke nur an die Diskussion um das Gebäudeenergiegesetz bzw. Gebäudemodernisierungsgesetz. Förderprogramme werden neu aufgelegt, angepasst oder befristet. Für Vermieter, Verwalter oder Wohnungsunternehmen ist es schwierig, unter solchen Bedingungen langfristige Investitionsentscheidungen zu treffen. Der zweite Punkt ist die wirtschaftliche Einordnung. Energetische Sanierungen erfordern große Investitionen. Gleichzeitig stehen viele Akteure unter Druck, Mieten sozial verträglich zu halten und Budgets effizient einzusetzen. Es reicht nicht, einzelne Maßnahmen „aus dem Bauch heraus“ zu beschließen. Entscheidend ist, welche Maßnahmenkombination und welches Geschäftsmodell, beispielsweise Mieterstrom, einen Bestand bei begrenzten Mitteln am besten voranbringt – in Richtung Klimaziel und in Richtung Werterhalt. Die Unsicherheit führt zu vorsichtigem Abwarten.
Wie finden Eigentümer heraus, welche Maßnahmen für ihre Liegenschaften wirklich sinnvoll und wirtschaftlich sind?
Ralf Görner: Diese Frage ist heute so komplex, dass eine grobe Einschätzung nach dem Motto „Wir dämmen zuerst“ oder „Wir fangen mit der Heizung an“ nicht mehr reicht. Eigentümer brauchen Klarheit darüber, wo ihr Gebäude heute energetisch steht, und sie brauchen einen konkreten Fahrplan zur Klimaneutralität. Dabei müssen sie viele Einflussgrößen gleichzeitig betrachten. Hier setzen digitale CO₂‑Bilanzierungstools an: Sie bündeln die relevanten Daten, wie beispielsweise die CO₂‑Kostenentwicklung, spielen verschiedene Maßnahmenpakete durch und zeigen transparent, welche Kombination den größten Hebel hat. Statt unsicherer Bauchentscheidungen entsteht eine nachvollziehbare Faktenbasis. Auf dieser Grundlage können Eigentümer sagen: „Das ist unser Weg, in diesen Schritten, aus guten Gründen“ – und genau das braucht es, damit aus der Sanierungsabsicht tatsächlich Umsetzung wird.
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Die energetische Transformation des Gebäudebestands stellt viele Vermieter und Verwalter vor große Herausforderungen.
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Auf welcher Datenbasis arbeiten solche Tools?
Ralf Görner: Am Beispiel unseres B.One Guide lässt sich das gut zeigen. Wir nutzen reale Verbrauchsdaten aus der Heizkostenabrechnung – also Energieverbrauch, CO₂‑Emissionen und Kosten – aus mindestens einer abgeschlossenen Heizperiode. Diese Daten werden automatisch aus dem Minol‑System übernommen, ohne dass der Verwalter oder Eigentümer weitere Daten aufwändig recherchieren muss. Darauf aufbauend können Verwalter oder Eigentümer festlegen, welchem Klimazielpfad ihr Gebäude folgen soll, etwa dem 1,5-Grad-Pfad, der auf eine Begrenzung der Erderwärmung auf unter 1,5 Grad zielt. Sie erhalten dann automatisch zugeordnete Maßnahmenpakete. Diese reichen von kurzfristigen Optimierungen, zum Beispiel ein hydraulischer Abgleich, bis hin zu langfristigen Investitionen, wie die Transformation auf regenerative Energiesysteme oder Fassadendämmung. Das Tool berechnet die voraussichtlichen Investitionskosten, berücksichtigt mögliche aktuelle Förderungen und zeigt gleichzeitig die zu erwartenden CO2-Einsparungen auf. Zusätzlich liefert es eine fundierte Wirtschaftlichkeitsanalyse, welche die Auswirkungen geplanter Maßnahmen auf Betriebskosten und Immobilienwert transparent darstellt.
Wo sehen Sie das Potenzial solcher Tools – und wo stoßen sie an Grenzen?
Ralf Görner: Ihr größtes Potenzial liegt darin, Entscheidungen zu versachlichen und zu beschleunigen. Digitale CO₂‑Bilanzierungstools machen aus vielen Einzeldaten ein aussagekräftiges Bild und schaffen damit Klarheit im Sanierungsdschungel. Darauf aufbauend kann eine fachliche Beratung sinnvoll sein. Bei Minol unterstützen spezialisierte Energieberater dabei, die Ergebnisse aus dem B.One Guide sinnvoll einzuordnen und daraus konkrete Maßnahmenpläne zu entwickeln. In der Umsetzung werden die definierten Maßnahmen anschließend mit den jeweiligen Fachleuten konkretisiert. Sinnvoll ist deshalb die Kombination aus Tool und Beratung. So ergänzen sich digitale Analyse und fachliche Begleitung und führen Schritt für Schritt zu belastbaren Entscheidungen auf dem Weg zur Energiewende.
Farknot Architect – stock.adobe.com /Energetische Sanierung intelligent planen mit dem Modernisierungsratgeber B.One Guide
B.One Guide unterstützt Minol-Kunden bei der strategischen Entscheidungsfindung rund um Gebäudesanierungen und zeigt datenbasiert auf, welche wirtschaftlichen Auswirkungen verschiedene Modernisierungsstrategien haben und wie sich Immobilien nachhaltig und wirtschaftlich modernisieren lassen.
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