Abrechnungsverfahren bei Auszug eines Nutzers

Kostenabgrenzung für ausziehende Nutzer

Zieht ein Bewohner innerhalb eines Abrechnungs­zeit­raums aus und verlangt dann, nur an den bis zu seinem Auszug entstandenen Brennstoff- und Nebenkosten beteiligt zu werden, stellt das den Gebäude­eigentümer vor ein unlösbares Problem. Wie soll er mit dieser Forderung umgehen? Muss er dem ausziehenden Mieter eine Teilabrechnung mit besonderer Kostenabgrenzung bis zu dessen Auszug erstellen?

Dieses gelegentlich von ausziehenden Mietern ver­langte Verfahren widerspricht dem grundsätzlichen Wesen und Verteilprinzip einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach Heizkostenverordnung. Kein Mieter oder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass bei seinem Auszug der bis dahin entstandene Energie­ver­brauch ermittelt wird, um für ihn individuell den Kosten­anteil bis zu seinem Auszugsdatum zu berechnen. Private Hausbesitzer ohne tiefergehende Rechtskenntnisse lassen sich hier gerne von ihren ausziehenden Mietern unter Druck setzen und messen schon mal pflichtbewusst den Ölstand, um dann möglichst korrekt abzurechnen. Aber macht das wirklich Sinn? Ist es möglich bei einem Nutzerwechsel eine Kostenabgrenzung in dieser Form durchzuführen?

Rechnerisch ist das schon möglich, aber mit welchem Aufwand? Dazu müsste bei allen Bewohnern des Gebäudes zum Auszug eines Nutzers eine vollständige Ablesung aller Messgeräte vorgenommen werden. Gleichzeitig sind vom Gebäudeeigentümer oder Verwalter die bis dahin angefallenen Kosten zusammenzustellen, und zwar sowohl die Brennstoff-, als auch die Nebenkosten. Nur wenn diese beiden Bedingungen erfüllt sind, ist eine Verteilabrechnung überhaupt möglich. Dabei sind diese Bedingungen nur schwer zu erfüllen, denn wie geht man bei einem solchen Verfahren mit Kosten um, die für eine ganze Abrechnungsperiode entstehen? Wie sollen zum Beispiel Wartungskosten der Heizanlage, Mietgebühren für Messgeräte oder Aufwendungen für Überwachung und Pflege ermittelt werden, besonders dann, wenn dafür zum Zeitpunkt des Nutzerwechsels noch gar keine Rechnungen vorliegen?

In der Praxis wird eine besondere Zwischenabrechnung für ausziehende Bewohner nicht angewendet, denn der Gebäudeeigentümer wird die erheblichen Kosten und den Aufwand einer Zwischenabrechnung nur für einen ausziehenden Bewohner nicht tragen wollen und den verbleibenden Bewohnern wird den Sinn eines für sie völlig unnötigen zusätzlichen Ablesetermins mit anschließender Zwischenabrechnung nicht zu vermitteln sein. Und das müssen sie auch nicht akzeptieren, denn die Heizkostenverordnung verlangt eine Gesamtabrechnung für maximal ein Jahr. Dazwischen stattgefundene Nutzerwechsel sind nach den Vorgaben in § 9b (Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel) der Heizkostenverordnung vorzunehmen, entweder mit einer Zwischenablesung oder den sonstigen gesetzlich vorgeschriebenen Trennungsverfahren. Wäre das nicht so, hätte die Forderung einer unterjährigen Abrechnung für ausziehende Bewohner besonders in größeren Gebäuden mit womöglich monatlichen Nutzerwechseln enorm teure Auswirkungen. Dann müssten jeden Monat alle Messgeräte abgelesen und die bis dahin entstandenen Kosten ermittelt werden. In einem Mehrfamilienhaus ist das eine undenkbare Vorstellung.

Eine Abrechnung unter ausschließlicher Berücksichtigung der bis zu einem Auszug entstandenen Kosten ist prinzipiell dann möglich, wenn der Gebäudeeigentümer das Messdienstunternehmen rechtzeitig dazu beauftragt, wenn alle Messgeräte abgelesen werden und wenn die Brennstoff- und Nebenkosten bis zu diesem Zeitpunkt eindeutig abgrenzbar sind. Das Messdienstunternehmen erstellt diese Abrechnung gegen entsprechende Vergütung des Ablese- und Abrechnungsaufwandes sicher gerne. Verlangen kann der ausziehende Nutzer das aber nicht. In diesem Punkt ist die Heizkostenverordnung eindeutig.