Minol Informationen zum Abrechnungsverfahren bei Auszug eines Nutzers

Brunata Minol Handbuch zur Wärmekostenabrechnung

Abrechnungsverfahren bei Auszug eines Nutzers

Auch unterjährig ausziehende Mieter müssen bis zum Ende des regulären Abrechnungszeitraums auf ihre Abrechnung warten

Trotz eindeutigen Verfahrensvorgaben für die Kostentrennung in der Heizkostenverordnung werden vor allem von ausziehenden Mietern immer wieder ganz besondere Forderungen an den Gebäudeeigentümer gestellt. Einerseits ist man nicht bereit länger auf die Schlussrechnung zu warten und möchte sofort die Abrechnung haben und andererseits verlangt man eine spezielle Behandlung bei der Beteiligung an den Brennstoff- und Nebenkosten.

Abrechnung mit einer Zwischenablesung?

Ausschließlich mit einer Zwischenablesung ist eine sofortige Abrechnungserstellung für einen ausziehenden Mieter nicht möglich. Es wird immer wieder verlangt und stößt bei Hausbesitzern, deren ausziehender Mieter gerade auf Nimmerwiedersehen ins Ausland zieht, auf Unverständnis. Häufig werden Mietverhältnisse auch im Streit und mit gegenseitigem Misstrauen und Vorwürfen beendet und so ist das Bestreben nach einem Schlussstrich auf beiden Seiten nachvollziehbar. Rechnerisch und von ihrem logischen Aufbau her ist eine Schlussabrechnung aber nur dann möglich, wenn die Brennstoff- und Nebenkosten eines Gebäudes für den gesamten Abrechnungszeitraum feststehen und wenn die Ablesewerte des gesamten Gebäudes ebenso für den gesamten Abrechnungszeitraum vorliegen. Den Aufwand der Kostenermittlung und die Ablesung in allen Wohnungen betreibt man in der Regel und nach den mietrechtlichen Vorschriften jedoch nur einmal im Jahr und nicht jeden Monat.

Für den ausziehenden Mieter bekommt der Gebäudeeigentümer dann mit der nächsten Gesamtabrechnung eine gesonderte Abrechnung für den ehemaligen und den neuen Mieter und bis dahin sollte der Vermieter ausreichende Vorauszahlungen einbehalten. Der ausziehende Mieter hat auch keinen rechtlichen Anspruch auf eine sofortige Abschlussrechnung nach seinem Auszug (u. a. AG Bückeburg-Beschluss vom 12.03.1992, Az. 43 C 488/91). Es ist zumutbar und sowohl technisch als auch rechnerisch gar nicht anders möglich, als erst mit der nächsten Gesamtabrechnung - die für das ganze Gebäude erfolgt - auch die Abrechnung für den ausgezogenen Mieter oder Wohnungseigentümer zu erstellen.

Kostenabgrenzung für ausziehende Nutzer

Zieht ein Bewohner innerhalb eines Abrechnungszeitraums aus und verlangt dann, nur an den bis zu seinem Auszug entstandenen Brennstoff- und Nebenkosten beteiligt zu werden, stellt das den Gebäudeeigentümer vor ein unlösbares Problem. Wie soll er mit dieser Forderung umgehen? Muss er dem ausziehenden Mieter eine Teilabrechnung mit besonderer Kostenabgrenzung bis zu dessen Auszug erstellen?

Dieses gelegentlich von ausziehenden Mietern verlangte Verfahren widerspricht dem grundsätzlichen Wesen und Verteilprinzip einer verbrauchsabhängigen Abrechnung nach Heizkostenverordnung. Kein Mieter oder Wohnungseigentümer kann verlangen, dass bei seinem Auszug der bis dahin entstandene Energieverbrauch ermittelt wird, um für ihn individuell den Kostenanteil bis zu seinem Auszugsdatum zu berechnen. Private Hausbesitzer ohne tiefergehende Rechtskenntnisse lassen sich hier gerne von ihren ausziehenden Mietern unter Druck setzen und messen schon mal pflichtbewusst den Ölstand, um dann möglichst korrekt abzurechnen. Aber macht das wirklich Sinn? Ist es möglich bei einem Nutzerwechsel eine Kostenabgrenzung in dieser Form durchzuführen?

Rechnerisch ist das schon möglich, aber mit welchem Aufwand? Dazu müsste bei allen Bewohnern des Gebäudes zum Auszug eines Nutzers eine vollständige Ablesung aller Messgeräte vorgenommen werden. Gleichzeitig sind vom Gebäudeeigentümer oder Verwalter die bis dahin angefallenen Kosten zusammenzustellen, und zwar sowohl die Brennstoff-, als auch die Nebenkosten. Nur wenn diese beiden Bedingungen erfüllt sind, ist eine Verteilabrechnung überhaupt möglich. Dabei sind diese Bedingungen nur schwer zu erfüllen, denn wie geht man bei einem solchen Verfahren mit Kosten um, die für eine ganze Abrechnungsperiode entstehen? Wie sollen zum Beispiel Wartungskosten der Heizanlage, Mietgebühren für Messgeräte oder Aufwendungen für Überwachung und Pflege ermittelt werden, besonders dann, wenn dafür zum Zeitpunkt des Nutzerwechsels noch gar keine Rechnungen vorliegen?

In der Praxis wird eine besondere Zwischenabrechnung für ausziehende Bewohner nicht angewendet, denn der Gebäudeeigentümer wird die erheblichen Kosten und den Aufwand einer Zwischenabrechnung nur für einen ausziehenden Bewohner nicht tragen wollen und den verbleibenden Bewohnern wird den Sinn eines für sie völlig unnötigen zusätzlichen Ablesetermins mit anschließender Zwischenabrechnung nicht zu vermitteln sein. Und das müssen sie auch nicht akzeptieren, denn die Heizkostenverordnung verlangt eine Gesamtabrechnung für maximal ein Jahr. Dazwischen stattgefundene Nutzerwechsel sind nach den Vorgaben in § 9b (Kostenaufteilung bei Nutzerwechsel) der Heizkostenverordnung vorzunehmen, entweder mit einer Zwischenablesung oder den sonstigen gesetzlich vorgeschriebenen Trennungsverfahren. Wäre das nicht so, hätte die Forderung einer unterjährigen Abrechnung für ausziehende Bewohner besonders in größeren Gebäuden mit womöglich monatlichen Nutzerwechseln enorm teure Auswirkungen. Dann müssten jeden Monat alle Messgeräte abgelesen und die bis dahin entstandenen Kosten ermittelt werden. In einem Mehrfamilienhaus ist das eine undenkbare Vorstellung.

Eine Abrechnung unter ausschließlicher Berücksichtigung der bis zu einem Auszug entstandenen Kosten ist prinzipiell dann möglich, wenn der Gebäudeeigentümer das Messdienstunternehmen rechtzeitig dazu beauftragt, wenn alle Messgeräte abgelesen werden und wenn die Brennstoff- und Nebenkosten bis zu diesem Zeitpunkt eindeutig abgrenzbar sind. Das Messdienstunternehmen erstellt diese Abrechnung gegen entsprechende Vergütung des Ablese- und Abrechnungsaufwandes sicher gerne. Verlangen kann der ausziehende Nutzer das aber nicht. In diesem Punkt ist die Heizkostenverordnung eindeutig.

 Artikel drucken

Sie sind Wohnungs­eigentümer oder Mieter?

Wenden Sie sich bei Fragen zu Ihrer Brunata Minol Abrechnung bitte stets zunächst an Ihren Verwalter oder Vermieter. Dieser wird sich bei Bedarf mit Brunata Minol in Verbindung setzen. Sofern Änderungen an Ihrer Abrechnung nötig werden, ist dazu immer Ihre Eigentums- bzw. Mietverwaltung erforderlich.

Ansprechpartnersuche

Brunata Minol ist flächendeckend für Sie da. Finden Sie einen persönlichen Ansprechpartner in Ihrer Nähe. Einfach Postleitzahl eingeben.

Brunata Minol Connect, das Funksystem

Bereit für alles, was zählt – heute wie morgen. Mit Brunata Minol Connect, dem offenen Funksystem für alle Vermieter und Verwalter.

Connect Now

Zum Autor

Das Brunata Minol Handbuch zur Wärme­kosten­abrechnung wird seit den 1990er-Jahren als Fach­information für Wohnungs­verwalter, Vermieter, Heizungs­techniker und -ingenieure von Brunata Minol herausgegeben. Autor ist Frank Peters, einer von mehreren Brunata Minol Experten für Heizkosten­abrechnungen. 2020 wurde die gedruckte Buch­ausgabe durch diese Web-Version abgelöst.