Menschen am Schreibtisch

Vermieter dürfen Korrekturen von Betriebskostenabrechnungen innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums vornehmen. Nach Ablauf der Frist sind Nachforderungen dann nicht mehr zulässig. Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten abweichende Regelungen.

Ansicht einer Heizkostenabrechnung von Minol. Die Abrechnung wird auf einem Laptop abgerufen.

Wann sind Korrekturen von Betriebskostenabrechnungen erlaubt?

Gerichte haben klargestellt:
Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums sind Korrekturen zulässig.

Beispiel:

  • Der Abrechnungszeitraum endet am 31.12.2021
  • Die Abrechnung muss bis spätestens 31.12.2022 vorgelegt werden
  • Bis zu diesem Datum darf eine Korrektur erfolgen, etwa bei vergessenen Energielieferungen oder falschen Ablesewerten

Eine Korrektur ist nur dann ausgeschlossen, wenn der ursprünglich ausgewiesene Saldo verbindlich anerkannt wurde – was jedoch selten der Fall ist.

Gilt eine Rückzahlung als Schuldanerkenntnis des Vermieters?

Nein.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.01.2011, Az. VIII ZR 296/09) hat entschieden, dass die Auszahlung eines Guthabens keine endgültige Anerkennung bedeutet. Selbst nach der Rückzahlung darf der Vermieter innerhalb der Frist die Betriebskostenabrechnung zu Lasten des Mieters korrigieren.

Was passiert nach Ablauf der Zwölfmonatsfrist?

Nach Ablauf der Frist ist eine Korrektur zum Nachteil des Mieters nicht mehr zulässig.
Der Bundesgerichtshof (Urteil vom 12.12.2007, Az. VIII ZR 190/06) hat klargestellt:

  • Der Vermieter darf keine Nachforderungen mehr stellen
  • Auch eine Korrektur bis zur Höhe der geleisteten Vorauszahlungen ist ausgeschlossen

Mieter können sich also auf die gesetzliche Frist verlassen.

Rechtslage bei Wohnungseigentümergemeinschaften

Für Wohnungseigentümergemeinschaften gelten damit andere Regeln:

  • Ein späterer Zweitbeschluss kann eine fehlerhafte Abrechnung korrigieren
  • Dies ist auch möglich, wenn der erste Beschluss einstimmig erfolgte
  • Grundlage hierfür sind unter anderem Entscheidungen des OLG Düsseldorf und OLG Karlsruhe

Eine Korrektur ist daher auch nachträglich per Beschluss möglich, etwa bei fehlerhaften Messgeräten.

Was bedeutet das für Vermieter?

Vermieter sollten:

  • Abrechnungen gründlich prüfen, bevor sie verschickt werden
  • Korrekturen immer rechtzeitig innerhalb der Zwölfmonatsfrist vornehmen
  • Bei Unsicherheiten rechtliche Beratung in Anspruch nehmen

Fazit: Was ist bei Korrekturen von Betriebskostenabrechnungen zu beachten?

Innerhalb von zwölf Monaten nach Ende des Abrechnungszeitraums dürfen Betriebskostenabrechnungen korrigiert werden. Danach sind Änderungen zum Nachteil des Mieters nicht mehr erlaubt. Für Wohnungseigentümergemeinschaften bestehen Ausnahmen durch Änderungsbeschlüsse.

Autor

Titelseite Handbuch der Wärmekostenabrechnung

Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019

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