Jian Fan - stock.adobe.comEmpfehlung zur Umlage der Kosten für die Trinkwasseruntersuchung
Die regelmäßige Prüfung auf Legionellen ist für viele Eigentümer und Verwalter Pflicht. Doch immer wieder stellt sich die Frage: Wie sind die Kosten der Legionellenprüfung in der Betriebskostenabrechnung korrekt umzulegen?
Wiederkehrende Legionellenprüfung als Bestandteil der Warmwasserversorgung
Nach heutiger überwiegender Auffassung gehören die Kosten der wiederkehrenden Legionellenprüfung zu den Kosten der Warmwasserversorgung. Die wiederkehrende Legionellenprüfung dient der Überwachung der zentralen Warmwasseranlage und der Sicherstellung ihrer Betriebssicherheit. Deshalb wird sie heute überwiegend den Warmwasserkosten zugeordnet.
Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 8 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HKVO) in Verbindung mit § 2 Nr. 5a der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zu den umlagefähigen Kosten der Warmwasserversorgung zählen unter anderem die Kosten der „Überwachung der Anlage“ und der „Prüfung ihrer Betriebssicherheit“.
Da sich Legionellen sich primär im Warmwassersystemen vermehren und die Probenahme direkt an der Warmwasser-Versorgungsanlage stattfindet, dient die Prüfung unmittelbar der Betriebssicherheit der Warmwasseranlage.
Rechtsprechung bestätigt die Einordnung
Auch die Rechtsprechung unterstützt diese Sichtweise. Das Amtsgericht Baden-Baden (Az. 19 C 243/14) hat beispielsweise explizit bestätigt, dass die Kosten im Bereich der Warmwasserbereitung anzusiedeln sind, sofern sie dem Betrieb der zentralen Anlage dienen. Auch der BGH (u.a. Urteil vom 06.05.2015, Az. VIII ZR 161/14) betonte generell die Pflicht des Vermieters zur Durchführung entsprechender Prüfungen. Die regelmäßige Kontrolle dient dem Gesundheitsschutz der Bewohner und der sicheren Bewirtschaftung der Anlage.
Allerdings ist die Rechtslage historisch nicht völlig einheitlich gewesen. Ältere Literatur vertrat teilweise eine Umlage über die „sonstigen Betriebskosten“.
Weitere Kosten sind nicht umlagefähig
Liegt ein Legionellenbefall vor, sind die Kosten für weitergehende Untersuchungen, Nachuntersuchungen sowie die Kosten, die für die Beseitigung eines Legionellenbefalls entstehen, keine umlegbaren Betriebskosten und sind vom Vermieter zu bezahlen.
Bestellung Ihrer Legionellenprüfung
Sie sind Vermieter oder Verwalter einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern? Dann prüfen Sie hier, ob Ihr Gebäude eine Legionellenprüfung benötigt und bestellen diese am besten noch heute.
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