Wenn im Mietvertrag die Umlage bestimmter Nebenkostenarten nach Personenzahl vereinbart ist, kommt in der Praxis häufig das Modell der Personenmonate zum Einsatz. Diese Methode schafft eine gerechte Verteilung – insbesondere dann, wenn sich die Zahl der Wohnungsnutzer im Abrechnungszeitraum ändert, etwa durch Ein- oder Auszug oder bei wechselnden Bewohnern.
Was sind Personenmonate und warum werden sie verwendet?
Der Begriff Personenmonat bezeichnet eine rechnerische Größe, bei der die Anzahl der Personen mit der Anzahl der Nutzungstage gewichtet wird. So können auch Teilmonate genau berücksichtigt werden – ein Vorteil gegenüber der bloßen Zählung von Personen zum Stichtag.
Die Zahl 30,42 ergibt sich aus dem Durchschnitt der Monatstage eines Jahres (365 ÷ 12). Auch in Schaltjahren oder bei untypischen Abrechnungszeiträumen bleibt dieser Wert die Berechnungsgrundlage – denn die Personenabrechnung ist ohnehin pauschaliert und keine verbrauchsgenaue Messung.
Beispiel: Zieht ein Mieter mit zwei Personen am 10. Juni ein und bleibt bis zum 31. Dezember, ergeben sich für jede Person etwa 6,8 Personenmonate. Die Summe aller Einzelwerte ergibt die Gesamtzahl der Personenmonate im Gebäude.
Beispiele
Am besten lässt sich die Berechnung von Personenmonaten an diesen Beispielen nachvollziehen.
Wann darf überhaupt nach Personen abgerechnet werden?
Die Verteilung nach Personenzahl ist nur erlaubt, wenn sie ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart wurde. Üblich ist dies zum Beispiel bei:
- Müllgebühren
- Allgemeinstrom
- Hausreinigung oder sonstigen haushaltsnahen Diensten
Nicht erlaubt ist die Verteilung der folgenden Kostenarten nach Personen:
- Warmwasserkosten: dürfen ausschließlich nach gemessenem Verbrauch abgerechnet werden (Heizkostenverordnung § 5 Abs. 1)
- Heizkosten: ebenfalls ausschließlich verbrauchsabhängig abzurechnen
- Kaltwasser: muss in den meisten Bundesländern ebenfalls verbrauchsabhängig verteilt werden
Nur in Ausnahmefällen – etwa wenn eine verbrauchsabhängige Erfassung technisch nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist – darf pauschaliert abgerechnet werden. Auch dann schreibt die Heizkostenverordnung aber eine Verteilung nach Wohnfläche (§ 9a Abs. 2) vor, nicht nach Personen.
Typische Probleme bei der Abrechnung nach Personen
Ob zusätzliche Besucher, nicht gemeldete Mitbewohner oder widersprüchliche Angaben bei der Nutzerzählung: Die Abrechnung nach Personenzahl ist in der Praxis oft fehleranfällig und streitanfällig. Aus diesem Grund empfiehlt Brunata Minol grundsätzlich eine verbrauchsabhängige und messgenaue Kostenverteilung – wo immer sie rechtlich vorgeschrieben oder technisch möglich ist.
Fazit: Personenmonate sind sinnvoll, aber rechtlich begrenzt
Die Anwendung von Personenmonaten in der Nebenkostenabrechnung ist eine praxisgerechte Methode, um die Kostenverteilung bei Nutzerwechseln fair abzubilden. Sie ist jedoch nur zulässig, wenn im Mietvertrag die Verteilung nach Personenzahl ausdrücklich vereinbart wurde – und sie darf nicht für Heiz- oder Warmwasserkosten verwendet werden. Hier bleibt der Verbrauch das einzig zulässige Kriterium.
Autor
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
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