avirid - stock.adobe.comWas tun, wenn sich der Zeitraum der Heizkosten nicht mit dem Abrechnungszeitraum des Energieversorgers (Gas oder Fernwärme) deckt?
Bei unterschiedlichen Abrechnungszeiträumen von Heizkosten und Energieversorgern müssen Vermieter die tatsächlichen Brennstoffkosten des Abrechnungszeitraums zugrunde legen. Vorauszahlungen sind keine umlagefähigen Kosten. Drei Lösungswege helfen, rechtssichere Heizkostenabrechnungen zu erstellen.
Warum sind unterschiedliche Abrechnungszeiträume ein Problem?
In der Praxis deckt sich der Abrechnungszeitraum der Heizkostenabrechnung oft nicht mit dem Zeitraum der Energieabrechnung durch Gas- oder Fernwärmeversorger. Viele Vermieter haben bisher Vorauszahlungen an die Versorger in der Heizkostenabrechnung angesetzt. Das ist nach einem Urteil des Bundesgerichtshofs nicht mehr zulässig.
Das Gericht stellte klar: Nur tatsächlich verbrauchte Brennstoffkosten im Abrechnungszeitraum dürfen auf die Mieter umgelegt werden. Vorauszahlungen sind lediglich Schätzungen und damit keine umlagefähigen Kosten im Sinne der Heizkostenverordnung.
Wie lässt sich das Problem lösen? Drei praktikable Wege
1. Zwischenabrechnung durch Versorger anfordern
- Zählerstand selbst zum Ende des Abrechnungszeitraums ablesen
- Zwischenabrechnung vom Energieversorger anfordern
- Heizkostenabrechnung auf Basis dieser Zwischenrechnung erstellen
Die meisten Energieversorger unterstützen heute diese kundenfreundliche Lösung.
2. Abrechnungszeitraum der Heizkosten an den Energieversorger anpassen
- Abrechnungstermine harmonisieren, zum Beispiel Ende September statt Jahresende
- Besonders geeignet für private Vermieter mit geringem Aufwand
Wichtig: Abrechnungszeitraum darf maximal 12 Monate umfassen.
3. Energieversorger passt Abrechnungszeitraum an das Gebäude an
- Manche Versorger bieten kundenorientierte Anpassungen an den Wirtschaftszeitraum
- Vertragliche Bindungen können jedoch eine Umstellung erschweren.
Was bedeutet das BGH Urteil für andere Betriebskosten?
Das Urteil des BGH gilt nur für Heiz- und Warmwasserkosten. Andere Betriebskosten wie Allgemeinstrom oder Kaltwasser dürfen weiterhin nach dem Abflussprinzip abgerechnet werden. Dort bleibt die bisherige Praxis bestehen.
Fazit: Nur korrekte Zeiträume gewährleisten rechtssichere Abrechnungen
Die Anpassung der Heizkostenabrechnung an die tatsächlichen Brennstoffkosten des Abrechnungszeitraums ist Pflicht. Vermieter sollten eine der drei vorgestellten Lösungen umsetzen, um Beanstandungen durch Mieter zu vermeiden. Rechtssichere Abrechnungen sorgen für Transparenz und Vertrauen zwischen Vermieter und Mieter.
Handlungsempfehlung: So gehen Sie sicher vor
- Lesen Sie zum Abrechnungszeitraum den Versorgungszähler ab und fordern eine Zwischenabrechnung an.
- Prüfen Sie, ob eine Anpassung des Heizkostenabrechnungszeitraums an den Versorger möglich ist.
- Sprechen Sie mit dem Energieversorger über eine Anpassung des Abrechnungszeitraums.
- Informieren Sie Ihre Mieter transparent über die Vorgehensweise.
Autor
Quelle: Handbuch der Wärmekostenabrechnung | Frank Peters Minol Messtechnik W. Lehmann GmbH & Co. KG, 2019
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