Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern

Wann sich der Umstieg lohnt – und wie die Abrechnung rechtssicher funktioniert.

Der Heizungsmarkt in Deutschland zeigt derzeit eine deutliche Trendwende. Laut Zahlen des Bundesverbandes der Deutschen Heizungsindustrie ist der Absatz von Wärmepumpenheizungen im ersten Quartal dieses Jahres um 35 Prozent gestiegen. Gleichzeitig ist der Absatz von Gas-Wärmeerzeugern um 48 Prozent und von Ölheizungen sogar um 81 Prozent zurückgegangen. Wärmepumpen erreichten damit einen Anteil von 42 Prozent am gesamten Heizungsmarkt – ein Allzeit-Hoch. Im Neubau liegt der Marktanteil sogar bei 57 Prozent.

Warum lohnen sich Wärmepumpen?

Wärmepumpen arbeiten äußerst effizient: Sie erzeugen aus einer Kilowattstunde Strom zwischen drei und fünf Kilowattstunden Wärme. Dazu nutzen sie Umweltenergie aus Luft, Wasser oder Erdreich und stoßen vor Ort kein CO₂ aus. Bei Betrieb mit grünem Strom arbeiten sie sogar nahezu CO₂-neutral. In Kombination mit Photovoltaik und Speicheranlagen ist unter Umständen eine nahezu autarke Energieversorgung möglich. Außerdem erfüllen Wärmepumpen die Vorgaben des Gebäudeenergiegesetzes (GEG). Viele Modelle bieten zudem eine Kühlfunktion – ein Komfortplus, das den Immobilienwert steigert. Der Einbau wird durch zahlreiche Förderprogramme auf Bundes-, Länder-, Kommunal- und Versorger-Ebene unterstützt.

Funktionsprinzip bei Wärmepumpen in Mehrfamilienhäusern

Auch Bestandsgebäude bieten gute Voraussetzungen

Der Einsatz von Wärmepumpen ist in den rund 3,5 Millionen Mehrfamilienhäusern in Deutschland mit etwa 3,3 Prozent noch sehr gering. Viele dieser Bestandsgebäude haben veraltete Heizungsanlagen. Etwa ein Drittel ist mehr als 20 Jahre alt.

Dementsprechend erreichen laut aktuellen Daten der dena nur rund 20 Prozent der Mehrfamilienobjekte Effizienzklasse A oder B, mehr als die Hälfte liegt in den Klassen C bis E. Viele dieser Häuser eignen sich für den Betrieb mit Wärmepumpe – und das ohne große Umbauten. Warum ist das so?

Der Betrieb einer Wärmepumpe ist genau dann wirtschaftlich, wenn die Jahresarbeitszahl – also das Verhältnis von erzeugter Wärme zu eingesetztem Strom – hoch ist und die Betriebstemperaturen gegenüber herkömmlichen Heizsystemen abgesenkt sind. Im Neubau ist dies meist gegeben. Aber auch einige unsanierte Gebäude erfüllen diese Voraussetzung, denn früher wurden viele Heizkörper überdimensioniert eingebaut. Ihre große Oberfläche erlaubt niedrigere Vorlauftemperaturen und damit einen effizienten Betrieb. Steht ohnehin eine Sanierung an, sollte im Rahmen eines Sanierungsfahrplans mitgedacht werden, wie eine Wärmepumpe effizient betrieben werden kann, etwa durch Dämmung, neue Fenster oder Heizkörper.

Neue Pflicht für die Verbrauchserfassung bei Wärmepumpen

Seit 1. Oktober 2025 müssen in Mehrfamilienhäusern mit zentralen Wärmepumpen die Heizkosten verbrauchsabhängig abgerechnet werden.
Die Übergangsfrist zur Installation der nötigen Messgeräte endete am 30. September. Pauschale Abrechnungen sind dann unzulässig; nur tatsächliche Kosten dürfen auf die Bewohner umgelegt werden.

So funktioniert die Abrechnung in Mehrfamilienhäusern

In Mehrfamilienhäusern mit Wärmepumpe muss die Abrechnung verbrauchsabhängig erfolgen. Das schreiben GEG und Heizkostenverordnung (HKVO) vor. Nur tatsächlich entstandene Kosten dürfen umgelegt werden. Damit das korrekt und rechtssicher funktioniert, braucht es ein durchdachtes Mess- und Abrechnungskonzept.

1. Ermittlung des Stromverbrauchs

Ein geeichter Stromzähler vor der Pumpe ist Pflicht. Er erfasst den Stromverbrauch für Grund- und Betriebslast. Diese Werte sind die Basis für die spätere Umlage pro Kilowattstunde. Wichtig: Wartungskosten dürfen laut Betriebskostenverordnung umgelegt werden, Reparaturen jedoch nicht.

2. Zusätzliche Wärmeerzeuger erfassen

Wenn die Wärmepumpe durch einen zweiten Heizkessel unterstützt oder weitere Heizstäbe eingebaut werden, müssen deren Verbräuche separat gemessen werden, damit die Kosten korrekt verteilt werden können.

3. Gelieferte Wärme erfassen

Für die faire Abrechnung zählt, wie viel Wärme tatsächlich im Gebäude ankommt. Dafür empfiehlt sich ein geeichter Wärmezähler hinter der Pumpe. Unter Umständen, aber rechtlich angreifbar, wird die Energiebilanz der Anlage genutzt. Vorsicht bei theoretischen Werten wie der Jahresarbeitszahl: Sie können vom tatsächlichen Betrieb abweichen und das Abrechnungsergebnis verzerren.

4. Zuordnung der Kosten

Die Heizkosten müssen in Heizung und Warmwasser aufgeteilt werden. Welche Messtechnik dafür erforderlich ist, zeigen die Abbildungen 1 und 2 beispielhaft. Seit 2013 ist ein Wärmezähler für Warmwasser Pflicht. Ein zusätzlicher Wärmezähler für die Raumheizung sorgt für eine genaue Verteilung der Kosten und berücksichtigt Systemverluste.