Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen

Brunata Minol informiert

Feuchtigkeitsschäden in Wohnungen

Ursachen, Lösungen und Tipps über Schimmelbildung in Gebäuden für Hauseigentümer, Verwalter, Wohnungseigentümer und Mieter

Kurz und knapp

Schimmel kann durch Gebäudemängel und durch falsches Nutzerverhalten verursacht werden. Oft treffen beide Gründe zusammen und dann ist eine eindeutige Ursachenklärung kaum möglich.

“Man kann mit einer Wohnung einen Menschen ge­nau­so töten wie mit einer Axt”, sagte schon um die Jahr­hundert­wende Heinrich Zille, der bekannte Berliner Zeichner und Fotograf. Ob er dabei auch an feuchte- und schimmel­pilz­belastete Wohnungen dachte, kann man nur vermuten. Was haben Feuch­tig­keits­schä­den und Schim­mel in der Wohnung nun aber mit der Heiz­kosten­ab­rech­nung zu tun?

Einerseits viel und gleichzeitig wenig. Viel, weil Mess­dienst­unter­nehmen immer häufiger von Ver­mietern nach den Heizgewohnheiten ihrer Mieter befragt wer­den, damit man den Nachweis mangelnder Be­hei­zung erbringen kann. Wenig, weil ein möglicherweise fal­sches Heiz­ver­hal­ten alleine nicht ausreicht, um Schim­mel­befall zu erklären. Das Thema ist viel komplexer.

Schäden durch Feuchtig­keit und daraus resultierende Schimmel­pilze gewinnen interessanter­weise zu­neh­mend an Bedeutung. Immer mehr Vermieter und Mieter streiten sich über die Schuld an plötzlich auf­tre­ten­den Schimmel­flecken. Das Strick­muster ist dabei immer das Gleiche: Der Mieter behauptet, dass der Schimmel­befall bau­technisch begründet ist. Der Ver­mieter wirft seinem Mieter da­gegen zu geringes Heizen und Lüften vor. Dieser Beitrag erhebt keinen Anspruch auf Patent­lösungen. Die gibt es nicht. Viel­mehr soll das Thema Schimmel­pilze in seinen Grund­zügen biologisch und physikalisch erklärt werden.

Schimmel macht krank und muss in Wohnungen unter allen Umständen vermieden werden.
Schimmel macht krank und muss in Wohnungen unter allen Umständen vermieden werden.

Ein modernes Problem

Schimmel in der Wohnung - manche nennen es auch Stockflecken, Spak oder Schwarzpilz - ist nicht nur hässlich und unappetitlich, sondern auch gesund­heits­schädlich. Dabei gab es feuchte Wände und Schim­mel­pilze schon immer. Manche Hungersnot vergangener Jahrhunderte hatte ihre Ursache in ver­schim­melten Nahrungsvorräten. Dann war lange Zeit Ruhe. Seit rund 40 Jahren gibt es wieder vermehrt Schim­mel­bildung in Wohnungen und da stellt sich schon die Frage nach den Gründen. Dafür gibt es zwei wesent­liche Faktoren.

  • Der Erste ist das heute verwendete Baumaterial. Baustoffe in früheren Zeiten waren meistens dampf­durchlässig und in der Lage, Feuchtigkeit zu regulieren. Kalkputze, Ton, Lehm, aber auch Farben auf Kalk-, Kreide- oder Leimbasis verhinderten feuchte Wände auf ganz natürliche Weise. Ganz anders sind dagegen die modernen Baustoffe. Beton, Polystyrol, synthetische Wandanstriche und kunststoffhaltige Tapeten sind zwar leichter zu verarbeiten, nehmen aber kaum noch Wasser auf. Bei feuchter Raumluft bildet sich Schwitzwasser an den Wänden. Auch die Fenster waren früher lange nicht so dicht wie heute. Wenn an den einfach verglasten Fenstern das Wasser herunterlief merkte jeder, dass es Zeit war zu lüften.
  • In Kombination mit den baulichen Veränderungen ist der zweite wesentliche Faktor das heutige Heiz- und Lüftungs­verhalten der Bewohner. Von vielen wird aus falsch verstandener Spar­sam­keit zu wenig gelüftet. Gleichzeitig bildet sich durch häufigeres Duschen und Baden aber erheblich mehr Feuchtigkeit als früher. Vor ein paar Jahren badete die ganze Familie einmal in der Woche. Heute duscht in manchen Familien jeder einmal täglich. Auch die teuren Energie­kosten veränderten das Verbraucher­verhalten. Damals war massives Heizen die Regel. Man öffnete einfach die Fenster, wenn es zu warm wurde. Das kann sich bei den heutigen Energiepreisen kaum noch jemand leisten. Die Folge dieser baulichen und nutzungs­bedingten Veränderungen ist vermehrter Schimmel­befall - ganz besonders in Küchen, Bädern und Schlaf­zimmern.

Biologische Grundlagen

Von den rund 10.000 Pilzarten der Erde kommen etwa 100 auch in unseren Wohnungen vor. Schimmel­pilz­sporen sind mikroskopisch klein, so dass sie mit bloßem Auge nicht zu erkennen sind. Die Vermehrung der Schimmelpilze erfolgt durch Sporulation, das heißt, der Pilz gibt Millionen von Sporen an die Luft ab. Deren Verbreitung über die Luft ist so wenig zu verhindern, wie die von Staub. Schimmelpilze sind praktisch über­all vorhanden und nicht vermeidbar. Sichtbar und damit kritisch werden sie aber erst bei optimalen klima­tischen Bedingungen.

Auch wenn es so scheint: Schimmelpilze sind nicht grundsätzlich schlecht. In der Industrie dienen sie zahl­reichen nützlichen Zwecken, wie etwa der Herstellung von bestimmten organischen Säuren und Enzymen. Auch viele kulinarische Genüsse gäbe es nicht ohne Schimmelpilze. Denken Sie nur an Käse­sorten wie Camembert, Brie oder Roquefort, aber auch Weine aus edelfaulen Trauben, die den Schimmel­pilz dringend benötigen. Gesundheitlich können Schimmelpilze sogar ein Segen sein, denn Penicillin - als wirksamer Bekämpfer von Bakterien - wird aus nichts Anderem, als aus speziell gezüchteten Schimmelpilzen hergestellt.

Gesundheitliche Aspekte

Verschimmelte Lebensmittel und stockfleckige Wände in der Wohnung sind dagegen gesund­heits­schäd­lich. Experten behaupten, dass die Hälfte aller menschlicher Erkran­kungen auf Schadstoff­belastungen der Raum­luft zurückzuführen sind. Neben dem Kot der Haus­staub­milben sind es vor allem Schimmel­pilze, die Allergien und Asthma zur Folge haben. Krank machen uns übrigens nicht die Pilze selbst, sondern deren Sporen und giftige Stoffwechselprodukte. Die einge­atmeten Pilzsporen befallen die Schleim­häute und die Atmungsorgane. Im Körper kommt es zu allergischen Abwehrreaktionen, die im schlimmsten Fall zu chro­nischen Erkrankungen führen können. Bei kleinen Kindern kann schimmel­belastete Raumluft sogar schwe­res Asthma verursachen. Nasen­schleim­haut­ent­zündungen, Binde­haut­entzündungen, Neurodermitis und sogar andauernde Kopfschmerzen sind oft auf eine zu hohe Schimmelbelastung zurückzuführen. Die von Schimmelpilzen ausgehenden Gesundheitsprobleme dürfen deshalb nicht bagatellisiert und unterschätzt werden. Schimmel gehört nicht in unsere Wohnungen!

Schaden richtet Schimmel auch durch den Verderb vieler Lebensmittel an. Schimmel macht vor nichts Halt und greift so gut wie alle Materialien an, die in seinem Einflussbereich gelagert werden. Nicht nur das ver­ges­sene Butterbrot in der Schreibtischschublade, sondern auch Holz, Leder und Papier kann durch Schim­mel­pilz vollkommen zersetzt werden. Wenn man nicht aufpasst, schädigt Schimmel im schlimmsten Fall auch Holzkonstruktionen, Putz und Mauerwerk.

An Fenstern und Spiegeln gut zu sehen: Kondensatbildung an kalten Flächen. Das Gleiche passiert an kalten Wandflächen - meistens unsichtbar!
An Fenstern und Spiegeln gut zu sehen: Kondensatbildung an kalten Flächen. Das Gleiche passiert an kalten Wandflächen - meistens unsichtbar!

Physikalische Grundlagen

Die physikalischen Prinzipien für Kondenswasserbildung und die darauf nistenden Schimmelpilzkolonien sind eigentlich sehr einfach. In jeder Wohnung entsteht Feuchtigkeit. Eine Person produziert täglich durch Atmen und Schwitzen etwa zwei Liter Wasser - bei körperlicher Betätigung kann es auch mehr sein. Dazu kommt weitere Feuchtigkeit durch Kochen, Duschen, Wäsche waschen und Handtücher trocknen, durch verdunstendes Pflanzengießwasser und ganz besonders durch Aquarien. Im durchschnittlichen Vier-Personen-Haushalt entstehen pro Tag bis zu 15 Liter Wasser in Form von zunächst nicht sichtbarem Was­ser­dampf. Das ist immerhin eine Badewanne voll Wasser in einer Woche.

Diese Feuchtigkeit wird in begrenztem Maß von der Raumluft aufgenommen, wobei der Wasser­sät­tigungs­grad der Luft von der Temperatur abhängt. Je kälter die Luft ist, desto weniger Wasser kann sie binden. 25 °C warme Luft kann etwa 25 Gramm Wasser je Kubikmeter Rauminhalt aufnehmen. Bei 0° warmer Luft sind es nur noch 4 Gramm Wasser. Ist die Temperatur niedrig, die Luftfeuchtigkeit aber hoch, kann die Raumluft die Feuchtigkeit nicht mehr binden. Die Folge: Feuchtigkeit schlägt sich als Kondenswasser an der nächsten kälteren Fläche nieder.

Ein einfaches Beispiel: Nehmen Sie eine Getränkeflasche aus dem Kühlschrank, wird innerhalb weniger Sekunden Schwitzwasser an der Flasche herunterlaufen. Wenn Sie duschen oder heiß baden, beschlägt zuerst der Badezimmerspiegel. Diesen Dampfniederschlag sieht jeder. Nur Wenige sind sich aber darüber im Klaren, dass genau das Gleiche - zunächst unsichtbar - an den kälteren Stellen der Wohnungswände passiert. Und das sind meistens die Außenwände und dabei bevorzugt die kälteren Ecken in unbeheizten Räumen. Damit sind die idealen Voraussetzungen für Schimmelpilze geschaffen.

Wegen der geringeren Dichte von tragenden Böden und Decken entstehen besonders dort Wärmebrücken. Bei fehlender Belüftung bildet sich zuerst Feuchtigkeit und dann Schimmel.
Wegen der geringeren Dichte von tragenden Böden und Decken entstehen besonders dort Wärmebrücken. Bei fehlender Belüftung bildet sich zuerst Feuchtigkeit und dann Schimmel.

Ideale Schimmelbedingungen

Die allgegenwärtigen Sporen der Schimmelpilze bevorzugen feuchte Untergründe, die eine optimale Ma­terial- und Luftfeuchtigkeit bieten. Sie setzen sich fest und beginnen mit ihrer flächenartigen Aus­dehnung. Die meisten Schimmel­pilz­arten lieben es feuchtwarm und gedeihen am besten bei einer rela­tiven Luft­feuchtig­keit von 80 % und einer Temperatur von über 20 °C. Bei den Nährböden ist Schimmel­pilz nicht anspruchsvoll. Nahezu alle organischen Materialien wie Holz, Teppiche, Tapeten, Tapetenkleister, Stoffe, Leder, Gipsplatten usw. sind eine ideale Basis für Schimmel. Besonders gerne bilden sich Schimmel­pilze auf Raufasertapeten. Das darin eingelagerte Weichholz bildet eine ideale Nahrungs­grund­lage für die Pilze. Aber auch Silikon­fugen zwischen Kacheln und eine ganze Reihe von synthetischen Materialien sind nicht frei von Schimmel.

Hinweis

Um Heizkosten zu sparen, verschließen manche Bewohner die Zwangs­be­lüf­tun­gen ihrer innenliegenden Bäder. Das ist ein Fehler, denn dann kann die Feuch­tig­keit nicht mehr abziehen und verteilt sich in der ganzen Wohnung.

Schimmelpilze haben Lieblings­plätze, auf die man besonders achten sollte: Ganz tückisch sind Kunst­stoff­tapeten und Holz­ver­klei­dun­gen. Hier wächst der Schim­mel unsichtbar unter dem Material und wird oft viel zu spät erkannt. Besonders bei heim­werker­seitig angebrachten Holz­decken und Wand­täfelungen wird oft nicht auf eine ordentliche Hinter­lüftung geachtet. Schimmel­pilze gedeihen auch hervorragend in Staub­saugern. Hier ist es schön warm und dunkel und es gibt genug organisches Material zur Vermehrung. Der typisch muffige Geruch beim Saugen deutet darauf hin. Da hilft auch kein Parfümieren der Staub­saugerbeutel, sondern nur ein regelmäßiger Tausch des Filters und der Beutel.

Jeder kennt den watteartigen Belag in den Blumentöpfen von Zimmerpflanzen. Das ist nichts Anderes als Schimmel. Nach neuesten Untersuchungen sollen zwei Drittel aller Blumentöpfe davon betroffen sein. Die Ursache ist meistens zu häufiges oder zu starkes Gießen. Wer Schimmelpilze in der Wohnung hat, wird sich auch kaum noch Luftbefeuchter an die Heizkörper hängen. Und das sollte man auch nicht, denn diese sind, sofern nicht täglich gereinigt, regelrechte Keim- und Schimmelnester. Auch die ‚moderne‘ Errungenschaft der Biotonnen ist in Bezug auf Schimmelpilze eine Katastrophe. Neben vermehrtem Ungeziefer bilden sich darin Bakterienkulturen und Schimmelpilze in idealer Umgebung. Jedes Mal, wenn Sie die Biotonne öffnen, verbreiten sich Millionen von Keimen und Schimmelsporen in der Wohnung. Besonders bei be­heiz­ten Aquarien bildet sich fast immer Schim­mel an der Innen­seite der Ab­deckung, der regel­mäßig beseitigt werden sollte.

Ursachen für Schimmelvorkommen

Ursache 1: Innenkondensation

Ursache Nummer eins für Schimmelpilzbildung in Wohnungen ist eine zu hohe Innenkondensation, also die Schwitzwasserbildung. Im Raum befindet sich dann mehr Feuchtigkeit, als die Luft aufnehmen kann. Diese überschüssige Feuchtigkeit setzt sich an der kältesten Stelle der Wohnung ab. Früher waren das die einfachen Fensterscheiben. Heute sind die kältesten Stellen die Außenwände und dabei besonders die Außenecken, die Wandflächen rund um die Fenster und der Sockel- und Deckenbereich der Außenwände. Wer nicht für den regelmäßigen Abtransport der Feuchtigkeit aus der Wohnung sorgt, hat auch in modernsten Gebäuden Probleme mit Schimmelpilzen.

Ursache 2: Extreme Abdichtung

Ursache Nummer zwei ist die heutige Abdichtung der Gebäude. Besonders die modernen energie­spa­renden Fenster sind inzwischen so luftdicht konstruiert, dass die früher übliche Zwangs­belüftung nicht mehr gegeben ist. In manchem Altbau konnte man auf das Lüften fast völlig verzichten, weil es durch die alten Fenster so zog, dass die Luft auch ohne Öffnen der Fenster kontinuierlich bis zu zehn Mal am Tag ausgetauscht wurde. Das kostete zwar Energie, vermied aber Feuchtigkeit und Schimmel­pilz­bildung weit­gehend. Wenn die Bewohner ihr Lüftungsverhalten nicht ändern, führt fast jede Fenster­moder­nisie­rung im Altbau nahezu zwangsläufig zu Feuchtig­keits­problemen in den Woh­nun­gen. Nach Untersuchungen der Zeit­schrift Öko-Haus sind 13 Prozent aller Bauschäden durch Lüftungsfehler der Bewohner nach dem Fenster­austausch verursacht. Weil auch Informations­broschüren nichts daran ändern, geht mancher Fenster­hersteller heute schon so weit, wieder Zwangsbelüftungen einzubauen, um eben das zu vermeiden. Eine zu hohe Gebäude­abdichtung wird auch durch Materialien mit nur geringer Dampf­diffusion verursacht. Kunst­stoff­tapeten, PVC-Beläge und Latex­farbe sorgen dafür, dass Boden und Wände nicht mehr als Feuchtigkeits­puffer wirken können.

Ursache 3: Wärmebrücken

Feuchtigkeit setzt sich zuerst an den kältesten Wandstellen ab und führt hier zu Schimmelpilzbildung. Je geringer die Temperaturdifferenz zwischen außen und innen ist, desto eher besteht die Gefahr der Schwitz­wasser­bildung an der Innenwand. Das muss nicht immer die ganze Außenwand sein. Bau­materia­lien mit hoher Wärmeleitfähigkeit wie z.B. Betonpfeiler oder Metall an einzelnen Bauteilen können eine Ursache für Wärmebrücken sein. Das sieht man als Laie aber weder von innen noch von außen, weil die Verputzung eventuelle Wärmebrücken verdeckt.

Nahezu unvermeidbare Wärmebrücken ergeben sich an Keller- und Zwischendecken, aber auch bei Balkon­böden, weil dort aufgrund der höheren statischen Belastung des Bauwerks dichtere Baustoffe mit geringerer Dämmwirkung eingesetzt werden müssen. Eine Kellerdecke lässt sich nun einmal nicht aus leichten und porigen Materialien mit geringer Wärmeleitfähigkeit herstellen. Da hilft nur eine zusätzlich angebrachte Wärmedämmung. Bekannte Wärmebrücken sind zudem falsch oder nicht wärmegedämmte Rollladenkästen, bei denen aus Platzgründen nachträglich nur schwer eine verbesserte Wärmedämmung erreichbar ist. Auch die Wände hinter Heizkörpern sind meist dünner als die restliche Wandfläche. Schließlich gibt es noch die geometrisch bedingten Wärmebrücken, die sich hauptsächlich in den Zimmerecken befinden. Dort stehen den Innenflächen mehrfach größere Außenflächen gegenüber, was dazu führt, dass es in den Ecken immer kälter ist als in der Mitte einer Wand.

Schaubild Wärmebrücke durch dichteres Baumaterial
An tragenden Bauteilen mit geringer Materialdichte und guter Wärmeleitung (z.B. Beton) ergeben sich Wärmebrücken, die Kondenswasserbildung begünstigen.
Schaubild Verhältnis zwischen Innen- und  Außenwandfläche
Geometrisch bedingte Wärmebrücken ergeben sich durch das unvermeidbare Missverhältnis zwischen Innen- und Außenwandflächen vor allem in den Zimmerecken.

Ursache 4: Neubaufeuchte

In Neubauten ist vermehrte Feuchtigkeitsbildung die Regel. Viele Baustoffe enthalten Wasser, das erst verdunsten muss, bevor ein angenehmes Raumklima entsteht. Das kann bis zu drei Jahre dauern. In dieser Zeit müssen die neuen Bewohner alle Möglichkeiten des richtigen Heizens und Lüftens ausschöpfen. Höhere Heizkosten sind in der Anfangszeit unvermeidbar. Bis vor ein paar Jahren ließ man einen Rohbau erst überwintern, damit sich die Feuchtigkeit verflüchtigen konnte. Aus wirtschaftlichen Gründen macht das heute niemand mehr. Dabei ist die Problematik der Neubaufeuchtigkeit so alt wie die Menschheit. Wer es sich Anfang des 20. Jahrhunderts leisten konnte, der ließ sich seine künftige Neubauwohnung erst mal gegen eine geringe Mietzahlung von armen Leuten trocken heizen, bevor er dann nach ein oder zwei Jahren selbst einzog. Diese Zeiten sind vorbei. Heute muss jeder seinen Neubau selbst trocken heizen.

Ursache 5: Gebäudeschäden

Wenn eine Wand feucht ist, kann auch eine undichte Außenhülle des Gebäudes die Ursache sein. Ein­drin­gen­des Regenwasser im Mauerwerk erhöht dessen Wärmeleitfähigkeit und Schimmelpilzbildung kann die Folge sein. Typische Stellen für undichte Außenhüllen sind Flachdächer oder Fenster- und Tür­ein­pas­sun­gen. Eine weitere Ursache kann aufsteigende Nässe wegen fehlenden oder defekten Wassersperrungen im Keller und Erd­ge­schoss sein. Seltener sind verdeckte Wasserschäden durch geplatzte Wasserleitungen. Undichtigkeiten des Gebäudes durch äußere Einflüsse sind meistens schnell zu finden und lokal begrenzt. Die Ursachen sind vielfältig und reichen vom Pfusch am Bau über unfachmännische nachträgliche An­bau­ten bis hin zu einwachsenden Baumwurzeln.

Nässe kann aber auch von innen kommen: Wenn dem Mieter in der oberen Wohnung die Badewanne über­ge­laufen oder der Waschmaschinenschlauch geplatzt ist, kennt man wenigstens die Ursache.

Lösungen bei Schimmelproblemen

Lösung 1: Materialentfernung

Die Problemlösung bei Schimmelschäden folgt immer dem gleichen Prinzip. Zuerst muss die Ursache gefunden und abgestellt werden. Danach ist der Schim­mel zu entfernen und schließlich ist erneute Feuchtig­keits­bildung zu vermeiden. Die einzelnen Schritte müssen sich an der besonderen Situation des betroffenen Ge­bäudes und an der Schadens­ur­sache orientieren. Es macht wenig Sinn, Schim­mel zu entfernen, dann für Trock­nung zu sorgen und ein paar Wochen später herrscht wieder der gleiche Zustand.

Wichtiger Hinweis

Vermeiden Sie "Schimmelprozesse"! Viele teure, langwierige und ärgerliche Gerichtsverhandlungen um Schimmel in der Wohnung wären vermeidbar gewesen, wenn Vermieter die Probleme ihrer Mieter von Anfang an ernst genommen hätten. Schimmelprobleme sind keine Bagatelle und Ignoranz verärgert nur. Vermieter und Mieter sollten gemeinsam nach den Ursachen forschen und Lösungen finden.

Idealerweise entfernt man die belasteten Materialien völlig. Bei Teppichen, Tapeten, Fugendichtungen, Möbeln, Kleidung und Schuhen mag das zwar auf­wendig und finanziell schmerzend sein; es ist aber die nachhaltigste Lösung des Problems. Ebenso sind die bekanntesten Schimmel­brut­stätten in der Wohnung zu ent­fernen. Dabei sind besonders Blumen­töpfe gemeint, bei denen die befallene Erde in jedem Fall aus­zu­tau­schen ist. Die Umstellung auf Hydro­kul­tu­ren kann Besserung bringen. Zimmer­pflan­zen sollte man künftig etwas weniger gießen.

Die in jedem Haus­halt heutzutage vorhandene Müll­eimer­kol­lek­tion muss regelmäßig und möglichst heiß gereinigt werden. Bio­müll ist so schnell wie möglich aus der Wohnung zu schaf­fen und Lebens­mittel sind nicht über einen längeren Zeitraum offen auf­zu­be­wahren. Auch wenn man schwer dran­kommt, sind bei selbst­ab­tauenden Kühl- und Gefrier­geräten die Auf­fang­gefäße regelmäßig zu entleeren und mit etwas Essig zu füllen. Wasser­ver­dunster an Heiz­körpern gehören in feuchte­belasteten Wohnungen sowieso entfernt.

Lösung 2: Schimmelentfernung

Lassen sich schimmel­belastete Untergründe nicht gänzlich entfernen, ist der Schimmel­befall mindestens zu beseitigen. Hier gibt es eine breite Palette von Haus­mitteln, aber auch zahl­reiche industrielle Produkte. Die Bau­märkte sind voll davon. Abzuraten ist jedoch von Chemie­keulen auf Chlor­basis. Die ent­fernen nicht nur den Schim­mel, sondern sind auch für Menschen und Haus­tiere hochgiftig. Bewährt haben sich da­ge­gen alkoholhaltige Reiniger oder Spiritus und Lösungen auf alkalischer Basis (Sodalauge). In hart­näckigen Fällen können hoch­prozen­ti­ger Alkohol oder eine Salmiakverdünnung hilfreich sein. Für eine nachhaltige Wirkung sollte die Behandlung mindestens zweimal erfolgen und auch die Randflächen der Schimmelflecken großzügig einschließen.

Lösung 3: Luftfeuchtigkeit vermeiden

Nur das Entfernen des Schimmelpilzes reicht nicht aus! Zu hohe Luftfeuchtigkeit ist der eigentliche Grund für Schimmelpilzbildung. Deshalb gilt es zuerst, die Luftfeuchtigkeit in der Wohnung zu senken. Schlaf­zimmer gehören sofort nach dem Aufstehen gelüftet und nicht erst am Abend, wenn man von der Arbeit kommt. Bei einem Wannenbad lässt man zuerst kaltes und erst dann heißes Wasser ein, um eine über­mäßige Dampfbildung zu vermeiden. Überhaupt ist immer, wenn viel Feuchtigkeit entsteht, sofort für eine ordentliche Belüftung zu sorgen. Das gilt besonders nach dem Baden, Duschen, Kochen, Bügeln, Wäsche waschen und Wäsche trocknen. Die Dunstabzugshauben in unseren Küchen - vor allem die ohne Außen­abzug - nützen zur Entfeuchtung eines Raumes überhaupt nichts:

Um Kondenswasserbildung zu vermeiden, ist es erforderlich, in der ganzen Wohnung dauerhaft eine re­la­tive Luft­feuchtig­keit von unter 50 % zu erreichen. Dann hat der Schimmel keine Chance. Hat man Feuch­te­probleme in seiner Wohnung, lohnt sich auch die Investition in ein Luft­feuchte­mess­gerät. Während der Mensch Temperaturen ziemlich gut fühlen kann, versagen unsere Sinne bei der Beurteilung von Luft­feuchtig­keit. Hygrometer gibt es zu erschwinglichen Preisen in allen Varianten und ermöglichen eine objektive Beurteilung des eigenen Raumklimas. Wer nicht dauerhaft die Luftfeuchtigkeit überprüft und durch Lüften korrigiert, wird immer wieder Probleme mit Schimmel haben.

Lösung 4: Richtig heizen und lüften

Eine gewisse Hysterie wegen der Heizkosten ist heute nicht mehr zu bestreiten. Seit den Energiekrisen in den 70er Jahren ist Energiesparen in aller Munde. Die enormen Energiepreissteigerungen der letzten Jahre tun ein Übriges, dass viele Bewohner nur noch so viel heizen, wie unbedingt notwendig scheint. Die extremen Sparer - und das werden immer mehr - stellen morgens alle Heizkörper ab und gönnen sich am Abend höchstens im Wohnzimmer einmal 19 °C vor dem Fernseher. Nachts heizt man sowieso nicht - dafür sorgt schon die Nachtabsenkung. Alles schön und gut. Aber das schafft die vermehrten Probleme mit Schimmelbildung.

Heizkosten sparen darf man nicht übertreiben. Ein Schlafzimmer gehört auch tagsüber auf mindestens 18 °C beheizt, damit die Raumluft genügend Feuchtigkeit aufnehmen kann. Auch nachts sollte kein Raum der Wohnung unter 18 °C abkühlen. Heizen alleine reicht aber nicht, auch das richtig Lüften hat eine ganz besondere Bedeutung. In einem modernen Gebäude muss man während der Heizperiode 3- bis 4-mal täglich seine ganze Wohnung 5-10 Minuten lüften - idealerweise mit Durchzug. Stattdessen dauerhaft die Fenster zu kippen ist ziemlicher Unsinn, weil dabei kaum Luft ausgetauscht wird. Im Gegenteil: Die Fenster­lai­bung kühlt aus und es bildet sich rund um die Fenster mit hoher Wahrscheinlichkeit Schimmel. Es ist auch kein Fehler bei Regen zu lüften, denn die kalte Außenluft ist immer noch trockener als die Innenluft. Selbst wenn es paradox erscheint: Je kühler ein Raum ist, desto häufiger muss er gelüftet werden, weil kühle Luft nur wenig Wasser aufnimmt.

Lösung 5: Türen schließen

Weil feuchte Luft an kühlen Flächen kondensiert, müssen die Türen zu Räumen in denen weniger geheizt wird, immer geschlossen bleiben. Die feuchte Raumluft wird sich immer zuerst in den kühleren Zimmern an den Außenwänden - und dort besonders in den Ecken - als unsichtbares Kondensat absetzen und dem Schimmelpilz eine ideale Grundlage bieten. Wenn man Feuchtigkeitsprobleme hat, darf auf keinen Fall das Schlafzimmer vom Wohnzimmer aus mitbeheizt werden. Wenn man es in einzelnen Räumen kühler haben möchte, müssen die Türen geschlossen bleiben. Ganz wichtig ist das bei vermehrter Feuchtigkeitsbildung durch Kochen, Duschen oder Baden. Man kann aber auch Räume wie Küche und Bad, in denen viel Dampf freigesetzt wird, geschlossen halten, damit sich die Feuchtigkeit nicht in der ganzen Wohnung verteilt.

Lösung 6: Abstand halten

An den kälteren Außenwänden muss man für besonders gute Belüftung sorgen. Wer seine Außenwände mit Vorhängen von der Decke bis zum Boden verdeckt oder Schränke und Wäschetruhen bis in die Ecke einpasst, verhindert die Luftzirkulation. Möbel an Außenwänden sind mit einem Abstand von mindes­tens 5 cm aufzustellen. Bei Neubauten sind sogar 10 cm im ersten Jahr zu empfehlen. Bilderrahmen sollten nicht direkt an der Außenwand anliegen, sondern mit Hilfe von Abstandsklötzchen 1-2 cm hinterlüftet sein. Nur so bleibt die Wand trocken. Bei besonders dicht schließenden Einbaumöbeln und Küchenschränken an Außenwänden ist der Einbau von Lüftungsgittern in den Sockel- und Deckenabschlussleisten zu emp­fehlen, um die notwendige Hinterlüftung zu ermöglichen.

Lösung 7: Bausanierung

Alle bisher beschriebenen Maßnahmen können von den Bewohnern selbst getroffen werden. Ist die Feuch­te­be­las­tung aber baulich bedingt, kommt man damit nicht weiter. Bei eindringendem Regenwasser, schlech­ter Wärmedämmung und erkannten Wärme­brücken kann man lüften solange man will: Die Ursache wird damit nicht beseitigt und Schimmel wird immer wieder entstehen.

In Fällen baulich bedingter Feuchte müssen Fachleute ans Werk und dann wird es richtig teuer. Das Prinzip ist hier zunächst die gutachterliche Erkennung, die Trocknung und schließlich die bauliche Maßnahme selbst. Dafür gibt es zahlreiche Möglichkeiten, die von Außendämmung über Innendämmung, von Klima­platten bis zu Schimmel­schutz­an­strich­en reichen. Die Trock­nung der feuch­ten Wände kann über Luft­trockner, Mikro­wellen, Elektroosmose oder eine Wachs­sanierung erfolgen.

Keine Lösung bei baulich bedingten Feuchtig­keits­proble­men ist die leider immer wieder praktizierte Methode, einfach den Maler zu holen und den Schaden zu überpinseln. Ein paar Wochen später wird man merken, dass man sich dieses Geld hätte sparen können, wenn der Schimmel plötzlich wieder da ist. Genauso dringend ist davon abzuraten, die feuchte­belasteten Wände mit Alu-Folien oder Isoliertapeten zu versiegeln. Damit wird das Problem nur noch schlimmer, weil so abgedichtete Wände nun gar keine Feuchtigkeit mehr aufnehmen können und der Schimmel dann unsichtbar unter der Versiegelung blüht.

Verhaltensregeln für schimmelfreie Wohnungen

  • Beobachten Sie die kritischen Stellen regelmäßig. Schimmel bildet sich nicht nur sichtbar in den Zimmer­ecken, sondern auch versteckt hinter Schränken, Ein­bau­möbeln und Bildern.
  • Richtig lüften. Immer mit Durchzug und mehrmals am Tag. Dauerlüften mit gekippten Fenstern im Winter unbedingt vermeiden.
  • Nach dem Einbau von Wärmeschutzfenstern muss mehr als früher gelüftet werden.
  • Luftfeuchte messen. Ein Hygrometer in schimmelgefährdeten Räumen schafft Klarheit. Ideal ist eine 50 %ige Luftfeuchte.
  • Türen schließen. Kein "Überschlagen" von ungeheizten Räumen, z.B. Schlafzimmern, durch geöffnete Türen.
  • Mindesttemperaturen halten. Keinen Raum der Wohnung unter 18 °C abkühlen lassen und wenn doch, dann Türen schließen.
  • Heizkörper nicht mit Möbeln oder Vorhängen verdecken.
  • Beim Baden, Duschen und Kochen sofort für den Abzug der Feuchtigkeit sorgen und die Dampf­ver­tei­lung über die ganze Wohnung vermeiden.
  • Pflanzen sparsamer gießen.
  • Kein Wäschetrocknen im kühlen Schlafzimmer.
  • Bei Wand- und Decken­ver­klei­dun­gen auf Hinterlüftung achten.
  • Bei innen liegenden Bädern die Lüftungsgitter nicht verschließen.
  • Keller- und Trockenräume auch im Winter regelmäßig lüften, aber niemals mit dauergekippten Fenstern.
  • Zimmerecken zu Außenwänden freihalten und nicht mit Möbeln, Wäschekörben u.ä. zustellen, damit die Luftzirkulation nicht behindert wird.
  • Möbel an Außenwänden mit einem Abstand von 5-10 Zentimetern aufstellen. Abstandsklötze hinter Bilder­rahmen anbringen.
  • Einbaumöbel an Außenwänden (speziell in Küchen) mit Lüftungsgittern ausstatten.

In extremen Fällen, wie zum Beispiel dem Schimmelbefall von unzugänglichen Hohlräumen, wird man sich der Hilfe eines Fachmanns bedienen müssen. Dieser hat wirksamere Methoden zur Verfügung, die von Begasung mit Bioziden bis zur Ozonbehandlung reichen.

Worin liegt im individuellen Fall die Ursache für den Schimmelbefall?

Leider ist diese Frage nicht einfach zu beantworten. Wer schon einmal einen Streit zwischen Mieter und Vermieter um Schimmel in der Wohnung beobachtet hat, wird die verhärteten Fronten und die Kom­pro­miss­losig­keit der Parteien kennen gelernt haben. Der Mieter sieht sich gesundheitlich gefährdet und die Forderung nach Schadensbeseitigung ist nachvollziehbar und verständlich. Der Vermieter sieht dagegen hohe Sanierungskosten auf sich zukommen, wenn die Gründe für den Schimmelbefall tatsächlich baulich bedingt sind. In solchen - vielfach emotionalen Streitsituationen - ist schon einmal der gesunde Menschen­verstand ausgeschaltet und dann helfen wirklich nur noch Gutachter. Hier tut sich aber schon die nächste Frage auf: Wer bezahlt den?

Wenn man die ganze Palette der Möglichkeiten vom Umweltmediziner bis zum Baubiologen durchgeht, können schon einmal Tausende von Euro zusammenkommen. Also lässt man die Frage durch ein Gericht klären. Das beauftragt dann typischerweise einen oder mehrere Gutachter und die Kosten übernimmt in der Folge die unterlegene Partei. Setzen Sie in gutachterliche Stellungnahmen aber nicht zu große Hoffnungen. Die Erfahrung lehrt, dass nach einem Schimmelgutachten selten völlige Klarheit herrscht. Dann ist ein Richter in der bedauerlichen Situation, sich sein eigenes Urteil bilden zu müssen. Eine gerichtliche Klärung der Schuldfrage führt zwar zu einem Urteil, ob dieses aber immer den Kern trifft, darf bezweifelt werden. Es zeigt sich immer wieder, dass der Schimmelbefall einer Wohnung nur selten auf eine einzige Ursache zurückzuführen ist, sondern dass viele Faktoren puzzleartig zusammenkommen, die sowohl am Gebäude, wie auch im Heiz- und Lüftungs­ver­halten der Bewohner liegen.

Bei Schimmelproblemen sollte man sich ein Hygrometer zulegen. Nur so ist die Luftfeuchte objektiv festzustellen.
Bei Schimmelproblemen sollte man sich ein Hygrometer zulegen. Nur so ist die Luftfeuchte objektiv festzustellen.

Rechtsfragen bei Schimmelbefall

Gerichtsurteile zu Schimmelproblemen gibt es genug. Keines ist jedoch dazu geeignet - sozusagen als Musterprozess - für alle Streitigkeiten herzuhalten. Die verhandelte Problematik ist immer sehr individuell auf das Gebäude und den Bewohner zugeschnitten. Patentlösungen kann Ihnen niemand bieten. Um wenigstens im Vorfeld einer gerichtlichen Aus­ein­ander­setzung möglichst nichts falsch zu machen, lassen sich aber ein paar grundsätzlich Tipps ableiten:

Stellt der Mieter eine Feuchtebelastung seiner Wohnung fest und ist er der festen Überzeugung, dass das nicht seine Schuld ist, dann ist er zunächst verpflichtet, dem Vermieter diesen Mangel schriftlich an­zu­zei­gen und ihn dazu aufzufordern, ihn zu beseitigen. Nach langjähriger Diskussion in der Rechtsprechung wurde die Beweislast für Feuchtigkeits­schäden vom Bundesgerichtshof (BGH NJW 1994, 2019, WM 1994, 466), bestätigt am 1.3.2000, NZM 2000, 549) inzwischen eindeutig definiert: Danach muss zuerst der Vermieter beweisen, dass der Grund für die Schimmelbildung nicht an seinem Gebäude liegt. Ist dieser Nachweis erbracht, hat der Mieter den Beweis zu erbringen, dass es nicht an ihm liegt.

Wichtiger Hinweis

Was nützen Schimmelgutachten? Ein sicher nicht repräsentatives, aber so vorgekommenes Beispiel: Im vom Hausbesitzer beauftragten Gutachten ist zu lesen, dass bauliche Mängel nicht vorhanden sind. Die Wärme­dämmung ist in Ordnung und Feuchtigkeit kann von außen nicht eindringen. Dem Mieter wurde nach einer zweiwöchigen Messphase von Raumtemperatur und Luft­feuchtig­keit aber gleichzeitig richtiges Heiz- und Lüftungsverhalten attestiert. Schimmel hätte also gar nicht entstehen können. Er war aber da!

Bevor die Ursache der Schimmelbildung nicht geklärt ist, sollten Mieter mit Mietminderungen vorsichtig sein. Zwar sprachen die Gerichte in der Vergangenheit bei nachgewiesenen Baumängeln Mietminderungen bis zu 30 % zu, aber dazu muss der Mangel erst einmal fest­stehen. Genauso verhält es sich mit der fristlosen Kündigung durch den Mieter, zu der er bei gesund­heit­licher Gefährdung durchaus berechtigt ist. Wenn er die gesund­heit­liche Gefährdung aber durch falsches Heizen und Lüften selbst verursachte, ist er wiederum gegen­über dem Vermieter schadens­ersatz­pflich­tig.

Abschließend ein dringender Appell an alle Vermieter und Wohnungsverwalter: Informieren Sie Ihre Mieter und Wohnungseigentümer noch vor dem Einbau von Isolierfenstern über die Notwendigkeit, ab sofort mehr als früher zu lüften. Dazu sind sie sogar verpflichtet (Landgericht Gießen am 12.04.2000 1 S 63/00). Über den anfangs erhöhten Lüftungsbedarf bei Neubauten sollte man die Mieter, wie auch neu einziehende Wohnungs­eigen­tümer ebenso informieren. Wer da nicht aufpasst, bekommt im ersten Jahr eigentlich vermeidbare Schimmelprobleme.