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Heizkörper auszubauen oder stillzulegen hat viele Gründe. Meistens liegt es daran, dass Umbauten in der Wohnung stattfanden, die in einzelnen Räumen keinen Heizkörper mehr vorsehen. Ein weiteres Motiv ist der Verdacht des Wohnungseigentümers oder Mieters, dass er für einen ständig abgedrehten Heizkörper einen Verbrauch zu bezahlen hat, der sich durch den Ausbau von Heizkörpern einfach vermeiden lässt.

Gleichzeitig stellt sich aber die Frage, welche Aus­wirkungen das auf die gemeinsame Heiz­kosten­abrechnung für die Zentral­heizung hat. Meistens gehen Eigen­tümer und Mieter mit aus­ge­bauten Heiz­körpern davon aus, dass sie nun ja weniger Wärme aus der zentralen Heizanlage entnehmen und deshalb auch weniger Grund­kosten zu bezahlen hätten. Weniger Verbrauchs­kosten werden sie zukünftig sowieso haben, weil der Heiz­körper nicht mehr vorhanden ist und damit auch keine Mess­geräte einen Verbrauch anzeigen kann. Doch selbst dann, besteht für Wohnungs­eigentümer und Mieter kein An­spruch darauf, künftig von den Grund­kosten in der Heiz­kosten­ab­rechnung entlastet zu werden.

Überdimensionierung der Heizanlage droht

Der Grund ist einfach: Die vorhandene zentrale Heiz­anlage ist planerisch so konzipiert und aus­gelegt worden, dass sie alle Wohnungen des Ge­bäudes, mit allen vor­gesehenen Heizkörpern, selbst an den kältesten Winter­tagen ausreichend erwärmen kann. Wenn einzelne Be­wohner nun weniger Heiz­energie aus der Zentral­heizung beziehen, hat das einen schlechteren Gesamt­wirkungs­grad zur Folge. Ver­einfacht ausgedrückt ist die Heizanlage nun über­di­men­sio­niert und hat größere Bereitschafts­verluste als ursprünglich geplant. Der Ver­ursacher dieser Über­dimensionierung, eben derjenige, der Heiz­körper ausgebaut oder stillgelegt hat, kann sich von dieser Über­dimensionierung nicht einfach befreien, indem er künftig keine oder weniger Grund­kosten bezahlt. Das wäre ungerecht gegenüber den Be­wohnern, denen es - aus welchen Gründen auch immer - unmöglich ist, Heizkörper stillzulegen.

Kein Anspruch auf Flächenreduzierung für die Grundkosten

Auch mit der Definition des Begriffs der beheizten Fläche lässt sich eine Grund­kosten­reduzierung in Wohnungen mit aus­gebauten Heiz­körpern nicht begründen. In der II. Berechnungs­verordnung und der Wohn­flächenverordnung ist die Nutz­fläche definiert, nicht jedoch die beheizte Fläche. Deshalb gibt es dazu unter­schiedliche Mei­nungen, wobei sich die Definition der Arbeits­gemeinschaft Heiz- und Wasser­kosten­verteilung e.V. allgemein durch­gesetzt hat und die hier erläutert werden soll:

Beheizte Flächen sind nicht nur solche Räume, die auch über einen eigenen Heiz­körper verfügen, sondern auch an­grenzende Räume, die z. B. durch eine offen­stehende Tür indirekt be­heizbar sind. Noch einfacher lässt sich der Begriff der be­heizten Fläche definieren, indem man darunter alle Flächen ver­steht, die von den Wohnungs­wänden um­schlossen sind. Zwei Bei­spiele, wie sie häufig an­zu­treffen sind:

• Eine Wohnung hat im Flur keinen eigenen Heizkörper. Der Flur ist aber durch offene stehende Türen von angrenzenden Räumen trotzdem beheizbar. Dann gehört auch die Fläche des Flurs zur beheizten Fläche.

• Zu einer Wohnung gehört eine kleine Ab­stell­kammer außerhalb der Wohnungs­tür. Darin befindet sich kein Heiz­körper. Dieser Raum ist weder direkt noch indirekt be­heiz­bar und wird deshalb in der ‘be­heizten Fläche’ der Wohnung nicht berücksichtigt.

Lässt sich eine Eigentümergemeinschaft trotz dieser Argumente doch dazu überreden, die Grundkostenanteile von Wohnungen mit stillgelegten Heizkörpern zu reduzieren, wird es das Messdienstunternehmen auch tun. Sinnvoll und fachlich richtig ist es aber nicht.

Ist eine Heizkörperentfernung in der eigenen Wohnung zulässig?

Ergänzend zur Frage der Grund­kosten­reduzierung nach dem Aus­bau von Heiz­körpern stellt sich auch die Frage, ob in den Wohnungen eines Mehr­familien­hauses einzelne oder mehrere Heizkörper prinzipiell ausgebaut werden dürfen. Mietern ist das in keinem Fall ge­stattet, zumindest nicht ohne Zu­stimmung durch den Ver­mieter. Doch selbst bei Wohnungs­eigentümern gibt es dazu Ein­schränkungen, wie die beiden folgenden Urteile zeigen:

• Verbietet ein Eigentümerbeschluss im Interesse einer gleichmäßigen Messung des Wärmeverbrauchs, einzelne Heizkörper zu entfernen, so gilt dieser Beschluss auch dann, wenn die Heizkörper zum Sondereigentum gehören. Der Eigentümer darf keinen Heizkörper abmontieren, um so Heizkosten zu sparen (Bayerisches Oberstes Landgericht, Beschluss vom 20.03.1985, Az. BReg. 2 Z 141/84).

• Die einseitige De­mon­tage von Heiz­körpern ist unzulässig. Eine Wohnungseigentümerin hat in ihrer Wohnung einen Heiz­körper entfernt. Durch das Bayerische Oberste Landesgericht wurde sie dazu aufgefordert, diese Maßnahme rückgängig zu machen. Auf Basis des § 47 (GBO) kann kein Eigen­tümer die Teil­nahme an gemeinschaftlichen Ein­richtungen, wie Heizung, Warm­wasser­versorgung, Aufzug, Gemeinschafts­antenne, Pflege der Haus­anlagen, usw., verweigern. Es war keine Rechtsgrundlage erkennbar, die es rechtfertigt, Teilnehmer von verbrauchsabhängigen Teilen der Heiz- und Warm­wasser­kosten freizustellen (Bayerisches Oberstes Land­gericht, Urteil vom 07.08.88, BReg. 2 Z 157/87, Vorinstanzen AG Regensburg 13 UR II 25/86 und LG Regensburg 2 T 261/87).