Legionellenprüfung: Das müssen Vermieter und Verwalter wissen

Legionellen sind winzige Stäbchen­bakterien, die natür­licher­weise in Gewässern vorkommen, für den Men­schen jedoch alles andere als harmlos sind.

Sie ge­langen über das Grund­wasser in die Trink­wasser­anlage von Wohn­häusern. Unter­such­ungen zeigen, dass etwa 15 Prozent der überprüften Trink­wasser­anlagen mit Legionellen belastet sind. An­steckungs­quelle für den Menschen sind vor allem Duschen, Wasser­hähne oder Luft­be­feuchter. Wenn fein ver­nebeltes Wasser in die Luft ge­langt, kann es ein­geatmet werden und eine Infektion ver­ursachen.

Laut Robert Koch Institut wurden allein im Jahr 2024 insgesamt 2.745 Fälle von Legionellose in Deutschland gemeldet – Tendenz steigend. Eine Infektion kann schwerwiegende Folgen haben, da die Letalität bei etwa 5 Prozent liegt. Um eine Erkrankung zu verhindern, ist eine konsequente Trinkwasserhygiene mit entsprechend sicheren Speichertemperaturen wichtig.

Legionellenrisiko in den Sommermonaten und während der Reisezeit steigt

Besonders in den Sommermonaten und während der Urlaubszeit steigt das Risiko für Legionellen. Hohe Umgebungstemperaturen und längere Phasen ungenutzter Wasserleitungen, etwa während der Abwesenheit der Mieter, bieten optimale Bedingungen für das Wachstum der Legionellen. Für Verwalter und Vermieter ist es daher ratsam, Mieter auf regelmäßiges Spülen der Leitungen nach der Rückkehr hinzuweisen und selbst bei längeren Leerständen für Wasserbewegung zu sorgen. Aber auch Luftbefeuchter und Klimaanlagen sind nicht zu vernachlässigen.  Geräte, in denen Wasser steht oder zirkuliert und in die Umgebung abgegeben wird, sollten regelmäßig gereinigt werden.

Ein oft unterschätzter Risikofaktor ist die ungewollte Erwärmung von Kaltwasserleitungen. In schlecht isolierten Gebäudeteilen oder Schächten kann sich stehendes Kaltwasser im Sommer auf über 25 °C erhitzen – eine Temperatur, bei der sich Legionellen bereits vermehren können. Die Temperatur von Kaltwasser sollte dauerhaft unter 25 °C, idealerweise unter 20 °C bleiben.

Speichertemperatur und Legionellenprävention

Gerade angesichts steigender Heizkosten liegt der Gedanke nahe, die Speichertemperatur der Warmwasserbereitung zu senken, um Kosten zu sparen. Doch genau das kann riskant sein: Unterschreitet die Temperatur im Wasserkessel dauerhaft 60°C, begünstigt dies das Legionellenwachstum in der gesamten Trinkwasserinstallation.

Was schreibt der Gesetzgeber vor?

Bereits seit rund 13 Jahren gilt die Pflicht zur Legionellenprüfung in der Wohnungswirtschaft. Die gesetzliche Grundlage bildet die EU-Trinkwasserrichtlinie 98/83/EG sowie die deutsche Trinkwasserverordnung (TrinkwV). Mit der Novelle der Trinkwasserverordnung im Jahr 2023 wurde der sogenannte technische Maßnahmenwert leicht verschärft: Ein Befund gilt als positiv, wenn 100 KBE (koloniebildende Einheiten) Legionellen je 100 Milliliter Wasser bereits erreicht werden. Bislang war dies erst beim Überschreiten des Wertes der Fall. An den Pflichten für Vermieter und Verwalter hat sich nichts geändert: Betreiber von zentralen Trinkwasseranlagen müssen das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen. Bereits mit der „Zweiten Verordnung zur Änderung der Trinkwasserverordnung“ vom 13. Dezember 2012 hat der Gesetzgeber alle Rahmenbedingungen der Legionellenprüfung festgelegt. So musste die Erstbeprobung zentraler Trinkwasseranlagen in Mehrfamilienhäusern bis spätestens 31. Dezember 2013 erfolgen. Seither gilt: Die Prüfung muss alle drei Jahre wiederholt werden. Wer seine Anlagen erstmals 2013 überprüft hat, ist also zum 31. Dezember 2025 bereits zum fünften Mal in der Pflicht. Für Vermieter gilt in 2025: Auch erstmalige Prüfungen der Trinkwasseranlage sind unaufgefordert durchführen zu lassen.

Wer ist zur Legionellenprüfung verpflichtet?

Die Prüfpflicht zur regelmäßigen Legionellenprüfung greift, wenn eine Liegenschaft folgende Kriterien erfüllt:

• Das Gebäude hat mindestens drei Wohneinheiten und mindestens eine davon ist vermietet.
• Es besteht eine zentrale Trinkwassererwärmung.
• Das Speichervolumen des Warmwasserbereiters beträgt mehr als 400 Liter oder mehr als 3 Liter Inhalt in einer Trinkwasserleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle.
• Es sind Duschmöglichkeiten vorhanden.

Sind alle Kriterien erfüllt, ist alle drei Jahre eine Legionellenprüfung verpflichtend. Verantwortlich ist der Betreiber der Trinkwasseranlage. In der Regel ist das der Vermieter oder Verwalter. Die Probeentnahme darf nur durch zugelassene Untersuchungsstellen erfolgen. Die Wasserproben müssen nach den Vorgaben der DIN EN ISO 19458:2006-12 an genau definierten Entnahmestellen im Trinkwassersystem entnommen werden. Minol unterstützt die Wohnungswirtschaft bereits seit 2012 mit der Legionellenprüfung und kennt alle Anforderungen genau. Dank der Zusammenarbeit mit führenden, akkreditierten Laborpartnern bieten wir eine bundesweite Serviceverfügbarkeit. Wichtig für Vermieter: Die Kosten für die wiederkehrend durchzuführende Legionellenprüfung, die auch „orientierende Untersuchung“ genannt wird, können als Betriebskosten auf die Mieter umlegt werden.

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