Umlage von Gerätekosten für Messgeräte für Heizung, Warmwasser und Kaltwasser

Miete von Erfassungsgeräten

Neben dem klassischen Kauf von Messgeräten zur Verbrauchs­erfassung gewinnt die Gerätemiete mehr und mehr an Bedeutung. Die überwiegende Zahl der zur Abrechnung erforderlichen Wärme­zähler, Heizkosten­verteiler und Wasser­zähler wird heutzutage von Gebäude­eigentümern und Eigentümer­gemeinschaften gemietet. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Ohne große finanzielle Aufwendungen werden stets modernste Mess- und Erfassungsgeräte eingesetzt. Als Gebäudeeigentümer oder Vermieter müssen Sie sich nicht mehr um spätere Modernisierungen und auch nicht um Eichfristen und Austauschtermine kümmern.

Bei der Mieten­umlage für Heizkostenverteiler, Wärme- und Warm­wasserzähler ist das durch die Heiz­kosten­verordnung vorgeschriebene Anerkennungsverfahren durch die Mieter zu beachten. Die Gerätemiete für die Heizungs- und Warmwasser­messung muss dem Wohnungsmieter gemäß Heizkostenverordnung § 4 (2) angekündigt werden - am besten schriftlich und mit Angabe der dabei entstehenden Kosten. Für die Kaltwasser­messung gilt das prinzipiell nicht, weil sie nicht Gegenstand der Heizkostenverordnung ist. Trotzdem ist das Zustimmungs­verfahren auch für Kaltwasser-Messgeräte zu empfehlen, um allen rechtlichen Unsicherheiten aus dem Weg zu gehen. Die Umlage der Mietkosten ist dann zulässig, wenn die Mehrheit der Wohnungsmieter innerhalb eines Monats nicht widerspricht. Stillschweigen bedeutet dann Zustimmung. Dieses Zustimmungs­verfahren sollte unbedingt eingehalten werden, weil es einerseits durch die Heizkostenverordnung klar verlangt wird und weil andererseits auch die Gerichte darauf beharren.

Miete bei bestehendem Gebäude

Die Mietenumlage selbst begründet sich in § 7 (2) der Heizkostenverordnung für Heizkostenverteiler und Wärmezähler und in § 8 (2) für Warmwasserzähler. Die rechtliche Grundlage für die Umlage der Mietkosten für Kaltwasserzähler begründet sich in § 21 der Neubaumietenverordnung. Die Neubaumietenverordnung gilt nur für den öffentlich finanzierten Wohnungsbau und nicht für den frei finanzierten. Dort herrscht momentan noch eine Lücke, denn das Mietrecht im BGB (§§ 549-577a) spart die Miete von Erfassungsgeräten für Kaltwasser momentan noch aus. Andererseits verweist das Mietrecht im BGB mehrfach auf die II. Berechnungs­verordnung, auf die wiederum die Neubaumietenverordnung ständig Bezug nimmt. Nicht nur nach unserer Meinung kann deshalb auch im frei finanzierten Wohnungsbau bis zur Einführung einer eigenen Regelung der § 21 der Neubaumietenverordnung hilfsweise angewandt werden, weil es auf der Hand liegt, dass es hier kein Zweiklassenrecht geben kann. Warum soll etwas, das im sozialen Wohnungsbau - bei finanziell und rechtlich in der Regel schwächer gestellten Mietern - billig ist, im frei finanzierten Wohnungsbau nicht auch recht sein? Sozialer und frei finanzierter Wohnungsbau sind gleich zu behandeln. Wenn eine Umlage von Gerätemietkosten im sozialen Wohnungsbau möglich ist, dann ist sie das auch im frei finanzierten Wohnungsbau.

Es ist übrigens kein Fall bekannt, in dem die Bewohner die Miete der Erfassungsgeräte abgelehnt hätten. Das ist sicher auch eine Frage der Argumentation und Formulierung im Informationsschreiben an die Bewohner zur geplanten Miete. Der letzten Endes von Messgeräten Profitierende ist schließlich der Mieter selbst, weil er eine exakte Abrechnung nach Verbrauch bekommt und nicht mehr über eine pauschale Verteilung die Kosten eines vielleicht verschwenderischen Nachbarn mit bezahlen muss. Das sollte auch klar hervorgehoben werden. Der Musterbrief berücksichtigt alle rechtlichen Aspekte und enthält die richtigen Argumente für eine Zustimmung zur Gerätemiete.

Auffallend ist, dass vor allem die Hausbesitzer kleinerer Gebäude gelegentlich versuchen, die Geräterechnung für die Erstaustattung in der ersten Heizkosten­abrechnung auf ihre Mieter zu verteilen. Das ist in keinem Fall zulässig und auch ungerecht. Zieht beispielsweise ein Mieter in ein oder zwei Jahren wieder aus, dann hätte er bei dieser Umlageform die Kosten der Messgeräte zwar bezahlt, davon profitieren würde aber ein Folgemieter. Die Messgeräte­ausstattung bei Neubauten ist, wenn die Geräte gekauft werden, normalerweise alleine die Sache des Gebäude­eigentümers oder des Bauträgers.

Kauf der Geräte im Altbau als Modernisierung

Ganz anderes sieht das bei bestehenden Gebäuden aus. Hier spricht man bei einer nachträglichen Ausstattung mit Messgeräten von einer Modernisierung, die nachhaltig der Einsparung von Energie oder Wasser dient. Dafür hat der Gesetzgeber einige Möglichkeiten geschaffen, mit denen der Vermieter seine Aufwendungen erstattet bekommt. Dabei muss aber zwischen dem frei finanzierten und dem preis­gebundenen Wohnbau unterschieden werden:

• Bei Mietwohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau kann der Gebäude­eigentümer die Gerätekosten bei einer nachträglichen Ausstattung mit Mess- und Erfassungs­geräten nach § 559 BGB (vormals § 3 Miethöhegesetz) mit 8 % auf die Jahresmiete umlegen. Er kann also die Gerätekauf­kosten selbst nicht direkt in einer Betriebskosten­abrechnung umlegen, sondern er kommt durch eine angepasste Mieterhöhung wieder zu seinen Auslagen. Wichtig ist die Definition: Wir haben in solchen Fällen keine Umlage von Gerätekosten, sondern eine Mieterhöhung. Pro Jahr dürfen 8 % der Gerätekosten auf die Miete aufgeschlagen werden, was rein rechnerisch bedeutet, dass der Gebäude­eigentümer in 12 Jahren seine Investitions­kosten wieder hereingeholt hat. Er muss dann aber im 13. Jahr die Miete nicht wieder senken.
  
• Bei Eigentumswohn­anlagen sind die Gerätekaufkosten einer nachträglichen Ausstattung nach den Grundsätzen zu verteilen, wie sie schon für die Umlage der Verwaltungs­kosten im Wohnungs­eigentumsgesetz enthalten sind - in der Regel nach Eigentums­anteilen. Beschließen die Wohnungs­eigentümer allerdings einen anderen Umlagemaßstab, so ist das auch zulässig - z. B. nach der Geräteanzahl je Wohnung.

Seit 2003 bedarf es dazu keiner Gerichtsurteile mehr. Die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskosten­verordnung - BetrKV) bestimmt unter § 2, Abs. 2: "Betriebskosten sind die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchs­überlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengen­reglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungs­anlage und einer Wasseraufbereitungs­anlage einschließlich der Aufbereitungs­stoffe".

In der amtlichen Begründung der Betriebskosten­verordnung (BR-DrS568/03, Seite 29 unten) heißt es dazu: "Die Pflicht zur Nacheichung nach Ablauf der Eichgültig­keit obliegt dem Vermieter als Betreiber der Messgeräte. Unter Eichkosten sind die durch die Nacheichung vor Ort entstehenden Kosten zu verstehen. Soweit zu demselben Zweck aus Gründen der Kostenersparnis (Wirtschaftlichkeits­gebot) das alte Messgerät gegen ein neues (generalüberholtes oder fabrikneues) Messgerät ausgetauscht wird – wie dies in der Praxis üblicherweise der Fall ist -, zählen auch diese Kosten zu den Eichkosten im Sinne der Nummer 2. Da die Umlage­fähigkeit der dadurch entstehenden Kosten schon nach bisheriger Rechtslage allgemein anerkannt ist, erschien die Aufnahme der Kosten der Eichung in den Verordnungstext aus Gründen der Klarstellung sinnvoll."

Prinzipiell ist damit die Umlage von Eichkosten zulässig. Der Vermieter muss lediglich darauf achten, dass er die Kosten auf mehrere Jahre aufteilt, also 5 Jahre bei Warmwasser­zählern und Wärmezählern, entsprechend der längeren Eichgültigkeit aber 6 Jahre bei Kaltwasser­zählern. Trotz dieser inzwischen unstrittigen Umlage­möglichkeit ist der Abschluss eines Wartungs- oder Mietvertrags mit dem Messgeräte­hersteller der empfehlens­wertere Weg für den Gebäude­eigentümer. In der Regel ist das günstiger als der Austausch in eigener Regie, es verursacht weniger Aufwand und die Kosten werden - sofern der Wartungs­geber auch die Abrechnung erstellt - gleich in der laufenden Heiz- und Warmwasser­kosten­abrechnung umgelegt. Nicht zu vergessen: Beim Austausch auf eigene Rechnung muss der Gebäude­eigentümer zunächst in finanzielle Vorlage treten und das sind teilweise erhebliche Investitionen. Wartungsverträge für Wasser- und Wärmezähler - aber auch die Miete der Geräte - sind die einfachere Lösung, weil deren Kosten sofort in der laufenden Abrechnung umlegbar sind.

Auf keinen Fall dürfen die Kosten für den Austausch der Messgeräte auf einmal in der gerade laufenden Abrechnung umgelegt werden, weil sonst ein Mieter, der vielleicht im nächsten Jahr schon wieder auszieht, zu viel bezahlt und der Nachmieter, als eigentlicher Nutznießer, überhaupt nichts. Es wird, trotz der rechtlichen Anfechtbarkeit, vereinzelt trotzdem von manchem Vermieter praktiziert. Es ist dem Hausbesitzer auch nicht gestattet, die Kosten für einen in ein paar Jahren anstehenden Geräteaustausch im Voraus von seinen Mietern einzubehalten - also den zu erwartenden Betrag dafür anzusparen. Im Rahmen einer Betriebs­kostenabrechnung sind nur periodisch wiederkehrende und tatsächlich entstandene Kosten umlegbar und nicht solche, die erst in der Zukunft entstehen werden.

Für jede Situation eine Lösung

Der Gerätekauf, die Miete, Wartungs- oder Eichserviceverträge und die Systempflege für Heizkostenverteiler sind Möglichkeiten, mit ständig funktionssicheren und zugelassenen Geräten abzurechnen. Zugegebenermaßen ein umfangreiches Angebot und durch die vielen Rechtsgrundlagen über Heizkostenverordnung, Eichgesetz, dem Mietrecht im BGB, Neubaumietenverordnung, II. Berechnungsverordnung und so weiter, auch nicht so einfach zu durchschauen. Welches dieser Angebote für Ihre Bedingungen das Richtige ist, müssen Sie letzten Endes selbst entscheiden. Wir sind davon überzeugt, dass Sie die passende Variante finden werden.

Mit dem einmaligen Einbau von Messgeräten ist es nicht getan. Wenn es Ärger mit der Heizkostenabrechnung gibt, sind häufig veraltete Messausstattungen die Ursache, weil sich über Jahre - ja teilweise über Jahrzehnte hinweg - niemand um die Einhaltung von Eichfristen oder die Modernisierung der Heizkostenverteiler gekümmert hat. Es gibt auch heute noch Wohnanlagen aus dem vorigen Jahrhundert, wo immer noch mit inzwischen uralten Heizkostenverteilern abgerechnet werden muss, weil man nicht bereit war, ein paar Euro in die Modernisierung der Geräte zu investieren. Dabei kostet zum Beispiel die Neuausstattung einer ganzen Wohnung mit neuen Heizkostenverteilern oftmals nicht mehr als ein einziger Heizkörper. Mit alten Heizkostenverteilern und ungeeichten Wasserzählern ist keine vernünftige Abrechnung mehr zu erstellen.