Minol Informationen zur Umlage von Gerätekosten bei Kauf, Miete und Wartung

Brunata Minol informiert

Umlage von Gerätekosten

Alles was man als Vermieter und Verwalter zu Kauf, Miete und Wartung von Messgeräten in Miet- und Eigentumswohnungen wissen sollte

War in den vergangenen Jahrzehnten der Gerätekauf die einzige Methode, um zu Messgeräten in Miet- und Eigentumswohnungen zu kommen, gibt es seit einiger Zeit bei allen Anbietern auch die Möglichkeit der Gerätemiete. Altenativ dazu bieten fast alle Messgeräte­hersteller auch den Gerätekauf mit ergänzenden Wartungs- oder Eichservice­verträge für eichpflichtige Messgeräte an. Hier bekommen Sie einen umfassenden Überblick zu den verschiedenen Verfahren und Umlage­möglichkeiten. Sicher finden Sie damit für sich und Ihre Mieter oder Wohnungs­eigentümer die geeignete Form der Geräte­beschaffung.

Erfassungspflicht

Messgeräte für Heizung, Warm- und Kaltwasser können gekauft oder gemietet werden

Der Gebäudeeigentümer hat nach Vorgabe des § 4 der Heizkostenverordnung bereits seit 1981 die Pflicht, Erfassungsgeräte für Heizung und Warmwasser einzubauen, bzw. ein Fachunternehmen damit zu beauftragen. In den neuen Bundesländern gilt diese Erfassungspflicht uneingeschränkt seit dem 1. Januar 1996. Der Wohnungseigentümer oder Mieter hat wiederum die Verbrauchserfassung zu dulden. Er muss also die Messgeräte einbauen lassen und die jährliche Ablesung ermöglichen.

Der Gesetzgeber schreibt aber nicht vor, in welcher Weise der Gebäude­eigentümer die Messgeräte zu beschaffen hat. Grundsätzlich hat er durch den Kauf oder die Miete zwei Arten der Gebrauchs­überlassung. Welche dieser beiden Möglichkeiten der Gebäudeeigentümer schließlich wählt, steht ihm frei. Er muss lediglich darauf achten, dass die Geräte für den Erfassungszweck auch geeignet sind und dass sie richtig angebracht werden. Das wird jedoch durch ein qualifiziertes Messdienstunternehmen sichergestellt. Ergänzend zum klassischen Gerätekauf und der alternativen Gerätemiete bieten sich aber ergänzend noch Wartungs­verträge für eichpflichtige Geräte an und für Heizkosten­verteiler die so genannte Systempflege.

Kauf der Geräte

Werden Messgeräte gekauft, ist es bei Neubauten typischerweise die Pflicht des Gebäude­eigentümers, die dafür entstehenden Kosten zu übernehmen. In der Regel gehören die Mess- und Erfassungs­geräte für Heizung und Wasser zur Ausstattung einer Wohnung und der Mieter bezahlt die Nutzung mit seiner Wohnungsmiete. Der Gebäude­eigentümer hat weder im frei finanzierten, noch im öffentlich geförderten Wohnbau die Möglichkeit, die Kosten eines Gerätekaufs auf die Mieter zu verteilen.

Umlagemöglichkeiten für gekaufte Geräte

Geräte­typen und Einbau­situation Zustimmungs­verfahren und Umlage­möglichkeiten im
  preis­ge­bundenen Wohnraum frei finanzierten Wohn­raum - selbst genutzt frei finanzierten Wohn­raum - vermietete Eigentums­wohnungen
Kauf der Geräte (alle Typen) bei Erstbezug (Neubau) Keine Umlage­mög­lichkeit - ist Sache des Ver­mieters Keine Umlage­mög­lichkeit - ist Sache des Bau­trägers, sofern bei Wohnungs­kauf nicht anders vereinbart Keine Umlage­möglichkeit - ist Sache des Bau­trägers
Kauf der Geräte (alle Typen) bei be­stehen­dem Ge­bäude (es sind noch keine Mess­geräte vorhanden) Umlage auf die Mieter durch eine Miet­erhöhung nach § 6 NMVO und § 11 II. BVO Umlage auf die Wohnungs­eigentümer nach gleichem Verteiler­schlüssel wie die Ver­waltungs­kosten Umlage auf die Mieter mit 8 % der Geräte­kosten auf die Jahres­miete nach § 559 BGB (vormals § 3 Miet­höhe­gesetz).

 

Auffallend ist, dass vor allem die Hausbesitzer kleinerer Gebäude gelegentlich versuchen, die Geräterechnung für die Erstaustattung in der ersten Heizkosten­abrechnung auf ihre Mieter zu verteilen. Das ist in keinem Fall zulässig und auch ungerecht. Zieht beispielsweise ein Mieter in ein oder zwei Jahren wieder aus, dann hätte er bei dieser Umlageform die Kosten der Messgeräte zwar bezahlt, davon profitieren würde aber ein Folgemieter. Die Messgeräte­ausstattung bei Neubauten ist, wenn die Geräte gekauft werden, normalerweise alleine die Sache des Gebäude­eigentümers oder des Bauträgers.

Kauf der Geräte im Altbau als Modernisierung

Ganz anderes sieht das bei bestehenden Gebäuden aus. Hier spricht man bei einer nachträglichen Ausstattung mit Messgeräten von einer Modernisierung, die nachhaltig der Einsparung von Energie oder Wasser dient. Dafür hat der Gesetzgeber einige Möglichkeiten geschaffen, mit denen der Vermieter seine Aufwendungen erstattet bekommt. Dabei muss aber zwischen dem frei finanzierten und dem preis­gebundenen Wohnbau unterschieden werden:

  • Bei Mietwohnungen im frei finanzierten Wohnungsbau kann der Gebäude­eigentümer die Gerätekosten bei einer nachträglichen Ausstattung mit Mess- und Erfassungs­geräten nach § 559 BGB (vormals § 3 Miethöhegesetz) mit 8 % auf die Jahresmiete umlegen. Er kann also die Gerätekauf­kosten selbst nicht direkt in einer Betriebskosten­abrechnung umlegen, sondern er kommt durch eine angepasste Mieterhöhung wieder zu seinen Auslagen. Wichtig ist die Definition: Wir haben in solchen Fällen keine Umlage von  Gerätekosten, sondern eine Mieterhöhung. Pro Jahr dürfen 8 % der Gerätekosten auf die Miete aufgeschlagen werden, was rein rechnerisch bedeutet, dass der Gebäude­eigentümer in 12 Jahren seine Investitions­kosten wieder hereingeholt hat. Er muss dann aber im 13. Jahr die Miete nicht wieder senken.
  • Bei Eigentumswohn­anlagen sind die Gerätekaufkosten einer nachträglichen Ausstattung nach den Grundsätzen zu verteilen, wie sie schon für die Umlage der Verwaltungs­kosten im Wohnungs­eigentumsgesetz enthalten sind - in der Regel nach Eigentums­anteilen. Beschließen die Wohnungs­eigentümer allerdings einen anderen Umlagemaßstab, so ist das auch zulässig - z. B. nach der Geräteanzahl je Wohnung.

Eichservice- und Wartungsverträge

Leider ist es für viele Vermieter und Hausbesitzer, aber auch für manche Wohnungs­eigentümer­gemeinschaft mit dem einmaligen Kauf der Geräte auch zu oft schon getan. Man erfüllt einmal die Anforderungen des Gesetzgebers und verliert die künftigen Notwendigkeiten völlig aus den Augen. Der Einsatz ungeeichter Geräte ist verboten. Deshalb sollte man die Pflicht der Nacheichung von Wasser- und Wärmezählern nicht aus den Augen verlieren und bestenfalls mit Wartungsverträgen auf den Gerätehersteller übertragen. Das ist ein heute übliches und weit verbreitetes Verfahren und es wird von jedem Gerätehersteller angeboten. Bei einem bestehenden Wartungsvertrag werden vom Vertragspartner immer Geräte mit gültiger Eichung eingesetzt. Auch immer mal mögliche Gerätedefekte außerhalb der Gewährleistung werden im Rahmen von Wartungsverträgen beseitigt.

Die Kosten für Wartungsverträge oder Eichservice­verträge, wie es mancher Messgerätehersteller nennt, sind in voller Höhe auf die Wohnungs­mieter umlagefähig. Sie zählen zu den Kosten der Verwendung einer Ausstattung mit Erfassungsgeräten im Sinne der Heizkosten­verordnung. Auch die Gerichte lassen daran keinen Zweifel. Wenn keine Wartungsverträge bestehen, hat der Vermieter oder Wohnungseigentümer selbst für die notwendige Nacheichung zu sorgen. Er muss dann aufpassen, wann die Eichgültig­keit abgelaufen ist und rechtzeitig für die Nacheichung, bzw. für den Einbau neuer Geräte sorgen.

Die dringende Empfehlung lautet deshalb: Wenn Sie eichpflichtige Wasser- oder Wärmezähler kaufen und einbauen lassen, sollten Sie unbedingt auch gleich einen Wartungs­vertrag mit dem Messgeräte­hersteller abschließen. Das ist kaum teurer als der Austausch in eigener Verantwortung nach Ablauf der Eich­zulassung und bietet erhebliche Vorteile, wobei die sofortige Umlage­möglichkeit sicher zu den wichtigsten gehört.

Vorteile von Eichservice- und Wartungsverträgen

Wenn sich Vermieter oder Eigentümer­gemeinschaften für den Kauf der Messgeräte entscheiden, ist in jedem Fall eine ergänzende Wartung der Geräte mit dem Mess­dienstleister zu empfehlen. Die Vorteile liegen auf der Hand, denn Brunata Minol übernimmt für Sie bei Abschluss eines Wartungsvertrags alle notwendigen Tätigkeiten:

  • Regelmäßiger Austausch der Wärme- und Wasserzähler nach 5 Jahren (6 Jahren bei Kaltwasser­zählern) ohne zusätzliche Kosten.
  • Beim Wartungs­austausch, keine extra Arbeits- und Fahrtkosten und keine Eich-/Beglaubigungs­gebühren.
  • Im Gebäude werden ständig einwandfrei funktionierende und dem Eichgesetz entsprechende Mess­geräte verwendet.
  • Die Abrechnung ist unanfechtbar und für Eigentümer und Vermieter besteht kein Bußgeld- und Umlage­risiko wegen ungeeichten Messgeräte.
  • Funktions­prüfungen werden entweder bei der jährlichen Ablesung durchgeführt oder durch Plausibilitäts­kontrollen bei Funkablesungen (bei gleichzeitigem Abrechnungs­service).
  • Wartungskosten sind gemäß Heizkostenverordnung umlagefähig.
  • Es erfolgt keine Rechnungsstellung an Gebäude­eigentümer, sondern eine automatische Umlage in der Abrechnung auf alle Nutzer (bei gleichzeitigem Abrechnungs­service).
  • Eigentümer und Vermieter haben Verkaufs- und Vermietungsvorteile für die Wohnung, weil die Messausstattung stets auf dem neuesten Stand ist.

Eichkosten für Wasser- und Wärmezähler

In den vergangenen Jahren stellte sich immer wieder die Frage, ob ein vom Gebäude­eigentümer in eigener Regie vorgenommener Austausch von Wasser- und Wärmezählern auf die Mieter umlagefähig ist. Müssen Mieter die Kosten von neuen Wasserzählern übernehmen, wenn die alten Zähler nach Ablauf der Eichfristen ausgetauscht werden mussten? In der Regel beantworteten die Gerichte diese Frage mit ja, wiesen aber genau so regelmäßig darauf hin, dass die Umlage nicht auf einmal in einem Betrag auf die eben das Gebäude nutzenden Bewohner erfolgen darf, sondern anteilig auf die Jahre der Eichgültigkeit erfolgen muss.

Seit 2003 ist klar geregelt, dass Eichkosten für Messgeräte umlagefähig sind

Seit 2003 bedarf es dazu keiner Gerichtsurteile mehr. Die Verordnung über die Aufstellung von Betriebskosten (Betriebskosten­verordnung - BetrKV) in der Fassung vom 27.11.2003 bestimmt unter Abs. 2 (Aufstellung der Betriebskosten): "Betriebskosten sind die Kosten der Wasserversorgung, hierzu gehören die Kosten des Wasserverbrauchs, die Grundgebühren, die  Kosten der Anmietung oder anderer Arten der Gebrauchs­überlassung von Wasserzählern sowie die Kosten ihrer Verwendung einschließlich der Kosten der Eichung sowie der Kosten der Berechnung und Aufteilung, die Kosten der Wartung von Wassermengen­reglern, die Kosten des Betriebs einer hauseigenen Wasserversorgungs­anlage und einer Wasseraufbereitungs­anlage einschließlich der Aufbereitungs­stoffe".

In der amtlichen Begründung der Betriebskosten­verordnung (BR-DrS568/03, Seite 29 unten) heißt es dazu: "Die Pflicht zur Nacheichung nach Ablauf der Eichgültig­keit obliegt dem Vermieter als Betreiber der Messgeräte. Unter Eichkosten sind die durch die Nacheichung vor Ort entstehenden Kosten zu verstehen. Soweit zu demselben Zweck aus Gründen der Kostenersparnis (Wirtschaftlichkeits­gebot) das alte Messgerät gegen ein neues (generalüberholtes oder fabrikneues) Messgerät ausgetauscht wird – wie dies in der Praxis üblicherweise der Fall ist -, zählen auch diese Kosten zu den Eichkosten im Sinne der Nummer 2. Da die Umlage­fähigkeit der dadurch entstehenden Kosten schon nach bisheriger Rechtslage allgemein anerkannt ist, erschien die Aufnahme der Kosten der Eichung in den Verordnungstext aus Gründen der Klarstellung sinnvoll."

Prinzipiell ist damit die Umlage von Eichkosten zulässig. Der Vermieter muss lediglich darauf achten, dass er die Kosten auf mehrere Jahre aufteilt, also 5 Jahre bei Warmwasser­zählern und Wärmezählern, entsprechend der längeren Eichgültigkeit aber 6 Jahre bei Kaltwasser­zählern. Trotz dieser inzwischen unstrittigen Umlage­möglichkeit ist der Abschluss eines Wartungs- oder Mietvertrags mit dem Messgeräte­hersteller der empfehlens­wertere Weg für den Gebäude­eigentümer. In der Regel ist das günstiger als der Austausch in eigener Regie, es verursacht weniger Aufwand und die Kosten werden - sofern der Wartungs­geber auch die Abrechnung erstellt - gleich in der laufenden Heiz- und Warmwasser­kosten­abrechnung umgelegt. Nicht zu vergessen: Beim Austausch auf eigene Rechnung muss der Gebäude­eigentümer zunächst in finanzielle Vorlage treten und das sind teilweise erhebliche Investitionen. Wartungsverträge für Wasser- und Wärmezähler - aber auch die Miete der Geräte - sind die einfachere Lösung, weil deren Kosten sofort in der laufenden Abrechnung umlegbar sind.

Auf keinen Fall dürfen die Kosten für den Austausch der Messgeräte auf einmal in der gerade laufenden Abrechnung umgelegt werden, weil sonst ein Mieter, der vielleicht im nächsten Jahr schon wieder auszieht, zu viel bezahlt und der Nachmieter, als eigentlicher Nutznießer, überhaupt nichts. Es wird, trotz der rechtlichen Anfechtbarkeit, vereinzelt trotzdem von manchem Vermieter praktiziert. Es ist dem Hausbesitzer auch nicht gestattet, die Kosten für einen in ein paar Jahren anstehenden Geräteaustausch im Voraus von seinen Mietern einzubehalten - also den zu erwartenden Betrag dafür anzusparen. Im Rahmen einer Betriebs­kostenabrechnung sind nur periodisch wiederkehrende und tatsächlich entstandene Kosten umlegbar und nicht solche, die erst in der Zukunft entstehen werden.

Umlagemöglichkeiten für den Geräteaustausch nach Ablauf der Eichintervalle

Gerätetypen und Einbausituation Zustimmungs­verfahren und Umlagemöglich­keiten im
  preisgebundenen Wohnraum frei finanzierten Wohnraum - selbst genutzt frei finanzierten Wohnraum - vermietete Eigentums­wohnungen
Austausch von Wärme- und Wasser­zählern nach Ablauf der Eichfrist (wenn kein Wartungs­vertrag mit dem Messgeräte­hersteller besteht). Austausch durch den Vermieter und nachträgliche (nachschüssige) Umlage nach § 7 (2) (für Heizung) und § 8 (2) (für Warmwasser) der HKVO und nach § 21 NMVO (Kaltwasser) auf die Mieter entsprechend den Jahren der Eichgültigkeit. Entscheidung durch Mehrheitsbeschluss der WEG. Umlage nach Vereinbarung. Austausch durch den Vermieter und nachträgliche (nachschüssige) Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser) und nach § 21 NMVO (Kaltwasser) auf die Mieter entsprechend den Jahren der Eichgültigkeit.
Kosten für Wartungs­verträge, die den Austausch der Geräte nach Ablauf der Eichintervalle beinhalten. Sofortige Umlage der jährlichen Wartungskosten auf die Mieter nach § 7 (2) HKVO (Heizung) und § 8 (2)HKVO (für Warmwasser) und nach § 21 NMVO (für Kaltwasser). Entscheidung durch Mehrheits­beschluss der WEG. Umlage nach Vereinbarung. Sofortige Umlage der jährlichen Wartungs­kosten auf die Mieter nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser) und nach § 21 NMVO (Kaltwasser).

Miete von Erfassungsgeräten

Die Gerätemiete ist heute die meistverwendete Methode zur Beschaffung von Messgeräten

Neben dem klassischen Kauf von Messgeräten zur Verbrauchs­erfassung gewinnt die Gerätemiete mehr und mehr an Bedeutung. Die überwiegende Zahl der zur Abrechnung erforderlichen Wärme­zähler, Heizkosten­verteiler und Wasser­zähler wird heutzutage von Gebäude­eigentümern und Eigentümer­gemeinschaften gemietet. Der Grund dafür liegt auf der Hand: Ohne große finanzielle Aufwendungen werden stets modernste Mess- und Erfassungsgeräte eingesetzt. Als Gebäudeeigentümer oder Vermieter müssen Sie sich nicht mehr um spätere Modernisierungen und auch nicht um Eichfristen und Austauschtermine kümmern.

Unser Geräte-Mietservice - Ihr Plus

Im Rahmen der Gerätemiete können diese Leistungen vereinbart werden:

  • Die Erstinstallation der Geräte ist bei Vereinbarung im Mietpreis enthalten.
  • Sie haben ständig einwandfrei funktionierende und dem Eichgesetz entsprechende Messgeräte.
  • Durchführung der jährlichen Geräteprüfung im Rahmen der Ablesung und gegebenenfalls Instandsetzung von defekten Geräten.
  • Dokumentation der Geräte und bei Bedarf Auskunft an die Eichbehörden (gemäß § 32 des MessEG: Anzeige- und Meldepflicht an die Eichbehörden).
  • Bei Vereinbarung: Automatische Umlage der Gerätemiete in der jährlichen Verbrauchsabrechnung auf alle Nutzer.

Umlagemöglichkeiten für gemietete Geräte im Neubau

Gerätetypen und Einbausituation Zustimmungs­verfahren und Umlagemöglich­keiten im
  preisgebundenen Wohnraum frei finanzierten Wohnraum - selbst genutzt frei finanzierten Wohnraum - vermietete Eigentums­wohnungen
Miete/Leasing der Geräte für Warmwasser- und Heizungs­verbrauchs­messung bei Erstbezug (Neubau). Zustimmung durch die Mieter ist gem. § 4 (2) HKVO erforderlich, aber beim Neubau nicht zu erhalten. Ggf. gleich in den Mietverträgen vereinbaren. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser). Umlage möglich, wenn bereits im Kaufvertrag der Wohnung vereinbart. Ansonsten Mehrheits­beschluss der WEG (beim Neubau aber kaum möglich). Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser). Zustimmung durch die Mieter ist gem. § 4 (2) HKVO erforderlich, aber beim Neubau nicht zu erhalten. Ggf. gleich in den Mietverträgen vereinbaren. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser).
Miete/Leasing der Geräte für Kaltwasser­verbrauchs­messung bei Erstbezug (Neubau). Kein Zustimmungs­verfahren erforderlich, aber Umlage der Mietkosten gleich in Miet­ver­trägen vereinbaren. Umlage nach § 21 NMVO. Umlage möglich, wenn bereits im Kaufvertrag der Wohnung vereinbart. Ansonsten Mehrheits­beschluss der WEG (beim Neubau aber kaum möglich). Kein Zustimmungs­verfahren erforderlich, aber Umlage der Mietkosten gleich in Mietverträgen vereinbaren. Keine Regelung im BGB, deshalb hilfsweise Umlage nach § 21 NMVO (was im sozialen Wohnungs­bau recht ist, kann im frei finanzierten nur billig sein).

Zustimmungsverfahren bei der Gerätemiete

Bei der Mieten­umlage für Heizkostenverteiler, Wärme- und Warm­wasserzähler ist das durch die Heiz­kosten­verordnung vorgeschriebene Anerkennungsverfahren durch die Mieter zu beachten. Die Gerätemiete für die Heizungs- und Warmwasser­messung muss dem Wohnungsmieter gemäß Heizkostenverordnung § 4 (2) angekündigt werden - am besten schriftlich und mit Angabe der dabei entstehenden Kosten. Für die Kaltwasser­messung gilt das prinzipiell nicht, weil sie nicht Gegenstand der Heizkostenverordnung ist. Trotzdem ist das Zustimmungs­verfahren auch für Kaltwasser-Messgeräte zu empfehlen, um allen rechtlichen Unsicherheiten aus dem Weg zu gehen. Die Umlage der Mietkosten ist dann zulässig, wenn die Mehrheit der Wohnungsmieter innerhalb eines Monats nicht widerspricht. Stillschweigen bedeutet dann Zustimmung. Dieses Zustimmungs­verfahren sollte unbedingt eingehalten werden, weil es einerseits durch die Heizkostenverordnung klar verlangt wird und weil andererseits auch die Gerichte darauf beharren.


An die Mieterinnen und Mieter des Gebäudes
Musterstraße 25
12345 Musterstadt

Musterstadt, den {Datum}

Information über die vorgesehene Miete von Verbrauchs­erfassungs­geräten

Sehr geehrte Mieterin, sehr geehrter Mieter,

die Abrechnung von Heiz- und Warmwasser­kosten nach Verbrauch ist durch den Gesetzgeber vorgeschrieben. Mit der Verbrauchs­erfassung wird sehr viel Energie und Wasser eingespart, was dem Umweltschutz und der Ressourcen­schonung entgegenkommt. Aber auch Sie haben davon einen beträchtlichen Vorteil, weil Sie nur das zu bezahlen haben, was Sie auch selbst verbrauchten. Eine Abrechnung nach Verbrauch ist heute selbst­verständlich und es liegt damit in Ihrer Hand, die Neben­kosten in einem vernünftigen Rahmen zu halten.

Um nach Verbrauch abrechnen zu können, sind die notwendigen Mess­einrichtungen (Wasser­zähler, Wärme­zähler oder Heizkosten­verteiler) einzubauen. Wir haben vor, die Geräte von der Brunata Minol, einem der führenden Anbieter von Mess­geräten zur Verbrauchs­erfassung, anzumieten und möchten Sie heute gemäß § 4, Absatz 2 der Heizkosten­verordnung darüber informieren.

Die Mietkosten sind nach § 7 Abs. 2 der Verordnung über die verbrauchs­abhängige Abrechnung der Heiz- und Warm­wasserkosten umlagefähig und werden im Rahmen der jährlichen Verbrauchs­abrechnung veranschlagt.

Gegenüber dem Kauf der Erfassungs­geräte bietet die Miete einige Vorteile:

  • Sie haben die Gewähr, dass immer modernste Geräte nach dem jeweiligen Stand der Technik verwendet werden. Ihre Verbrauchs­abrechnung wird präzise und gerecht.
  • Eventuell notwendige Reparaturen oder die Beseitigung von Defekten werden kostenlos vorgenommen, sofern sie nicht durch Fremd­einwirkung verursacht wurden.
  • Bei Wasser- und Wärme­zählern werden, ohne zusätzliche Kosten, entsprechend dem Eich­gesetz und nach Ablauf der Eich­intervalle jeweils alle 5 bzw. 6 Jahre, Geräte eingesetzt, die den Eich­anforderungen entsprechen.

Wir sind der Auffassung, dass diese Regelung auch Ihren Wünschen entgegenkommt.

Mit freundlichen Grüßen
Ihre Wohnungsverwaltung XYZ

Miete bei bestehendem Gebäude

Die Mietenumlage selbst begründet sich in § 7 (2) der Heizkostenverordnung für Heizkostenverteiler und Wärmezähler und in § 8 (2) für Warmwasserzähler. Die rechtliche Grundlage für die Umlage der Mietkosten für Kaltwasserzähler begründet sich in § 21 der Neubaumietenverordnung. Die Neubaumietenverordnung gilt nur für den öffentlich finanzierten Wohnungsbau und nicht für den frei finanzierten. Dort herrscht momentan noch eine Lücke, denn das Mietrecht im BGB (§§ 549-577a) spart die Miete von Erfassungsgeräten für Kaltwasser momentan noch aus. Andererseits verweist das Mietrecht im BGB mehrfach auf die II. Berechnungs­verordnung, auf die wiederum die Neubaumietenverordnung ständig Bezug nimmt. Nicht nur nach unserer Meinung kann deshalb auch im frei finanzierten Wohnungsbau bis zur Einführung einer eigenen Regelung der § 21 der Neubaumietenverordnung hilfsweise angewandt werden, weil es auf der Hand liegt, dass es hier kein Zweiklassenrecht geben kann. Warum soll etwas, das im sozialen Wohnungsbau - bei finanziell und rechtlich in der Regel schwächer gestellten Mietern - billig ist, im frei finanziertenWohnungsbau nicht auch recht sein? Sozialer und frei finanzierterWohnungsbau sind gleich zu  behandeln. Wenn eine Umlage von Gerätemietkosten im sozialen Wohnungsbau möglich ist, dann ist sie das auch im frei finanzierten Wohnungsbau.

Es ist übrigens kein Fall bekannt, in dem die Bewohner die Miete der Erfassungsgeräte abgelehnt hätten. Das ist sicher auch eine Frage der Argumentation und Formulierung im Informationsschreiben an die Bewohner zur geplanten Miete. Der letzten Endes von Messgeräten Profitierende ist schließlich der Mieter selbst, weil er eine exakte Abrechnung nach Verbrauch bekommt und nicht mehr über eine pauschale Verteilung die Kosten eines vielleicht verschwenderischen Nachbarn mit bezahlen muss. Das sollte auch klar hervorgehoben werden. Der Musterbrief berücksichtigt alle rechtlichen Aspekte und enthält die richtigen Argumente für eine Zustimmung zur Gerätemiete.

Umlagemöglichkeiten für gemietete Geräte bei bestehendem Gebäude.

Gerätetypen und Einbau­situation Zustimmungs­verfahren und Umlage­möglich­keiten im
  preisgebundenen Wohnraum frei finanzierten Wohnraum - selbst genutzt frei finanzierten Wohn­raum - vermietete Eigentums­wohnungen
Miete/Leasing der Geräte für Warmwasser- und Heizungs­verbrauchs­messung bei bestehendem Gebäude. Zustimmung durch die Mieter ist gem. § 4 (2) HKVO erforderlich. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser). Mehrheitsbeschluss der WEG erforderlich. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser). Zustimmung durch die Mieter ist gem. § 4 (2) HKVO erforderlich aber nicht durchführbar, weil es bei einer vermieteten Wohnung keine Mehrheit der Nutzer gibt. Einigung zwischen Mieter und Vermieter im Rahmen einer freiwilligen vertraglichen Vereinbarung erforderlich. Umlage nach § 7 (2) HKVO (für Heizung) und § 8 (2) HKVO (für Warmwasser).
Miete/Leasing der Geräte für Kaltwasser­verbrauchs­messung bei bestehendem Gebäude. Kein Zustimmungs­verfahren erforderlich, aber Umlage der Mietkosten mietvertraglich ereinbaren. Umlage nach § 21 NMVO. Entscheidung durch Mehrheits­beschluss der WEG. Umlage nach Vereinbarung. Kein Zustimmungs­verfahren erforderlich, aber Umlage miet­vertraglich vereinbaren. Keine Regelung im BGB, deshalb hilfsweise Umlage nach § 21 NMVO (was im sozialen Wohnungsbau recht ist, kann im frei finanzierten nur billig sein).

Systempflege für Heizkostenverteiler

Heizkostenverteiler unterliegen nicht der Eichpflicht und rein rechtlich gesehen besteht dann scheinbar auch nie eine Notwendigkeit der Modernisierung. Und das finden wir in der Praxis immer wieder, wenn mit jahrzehntealten Geräten noch eine gerechte Abrechnung verlangt wird. Dass das nicht sein kann, dürfte jedem klar sein.

Modernere Heizanlagen mit witterungsgeführten Vorlauftemperatursteuerungen, Thermostatventile und nicht zuletzt der technische Fortschritt bei der Entwicklung der Heizkostenverteiler selbst führen dazu, dass auch Heizkostenverteiler irgendwann veraltet sind und immer wieder an die veränderten Bedingungen angepasst werden müssen. Das gilt für elektronische Geräte fast noch mehr als für Heizkostenverteiler nach dem Verdunstungsprinzip. Selbst ohne diese Einflüsse ist jedes Material nach einer gewissen Zeit verschmutzt, beschädigt oder zerbrochen. Unendliche Lebensdauer gibt es nicht - auch nicht bei Heizkostenverteilern.

Die Systempflege für Heizkostenverteiler bietet hier eine optimale und kostengünstige Lösung. Wollen die Mieter und Wohnungseigentümer die ständige Gewähr für moderne, zugelassene, einwandfrei funktionierende und ständig überprüfte Heizkostenverteiler haben, dann ist die Systempflege für Heizkostenverteiler ein Muss! Ist diese Leistung vereinbart, kümmert sich das Wärmedienstunternehmen um diese Anforderungen und nimmt bei Bedarf eine Erneuerung der Messausstattung an veränderte Bedingungen vor.

Die Kosten dafür sind im Rahmen der Heizkostenabrechnung umlagefähig (LG Berlin, GE92, 385). Die Systempflege für Heizkostenverteiler entbindet den Gebäudeeigentümer von der Pflicht, immer wieder selbst nach dem technischen Stand der Geräteausstattung sehen zu müssen, um dann - oftmals nicht umlagefähige - Modernisierungen vornehmen zu müssen. Die Geräte entsprechen immer dem Stand der Technik und funktionieren einwandfrei. Bei allen Unwägbarkeiten, die einem heute beim Stichwort ‚Europa' in den Sinn kommen, ist man mit der Systempflege auf der sicheren Seite. Unabhängig davon, was die künftige Harmonisierung auch bringen mag: Mit der Systempflege für Heizkostenverteiler haben Sie die Garantie für ständig den gesetzlichen Anforderungen entsprechenden Geräten.

Umlagemöglichkeiten für die Systempflege für Heizkostenverteiler

Gerätetypen und Einbausituation Zustimmungs­verfahren und Umlagemöglich­keiten im
  preisgebundenen Wohnraum frei finanzierten Wohnraum - selbst genutzt frei finanzierten Wohnraum - vermietete Eigentums­wohnungen
Systempflege für Heizkosten­verteiler zur ständigen Erhaltung der Betriebsbereitschaft. Sofortige Umlage der jährlichen Kosten auf die Mieter nach § 7 (2) HKVO. Entscheidung durch Mehrheits­beschluss der WEG. Umlage nach Vereinbarung. Sofortige Umlage der jährlichen Kosten auf die Mieter nach § 7 (2) HKVO.

Für jede Situation eine Lösung

Der Gerätekauf, die Miete, Wartungs- oder Eichserviceverträge und die Systempflege für Heizkostenverteiler sind Möglichkeiten, mit ständig funktionssicheren und zugelassenen Geräten abzurechnen. Zugegebenermaßen ein umfangreiches Angebot und durch die vielen Rechtsgrundlagen über Heizkostenverordnung, Eichgesetz, dem Mietrecht im BGB, Neubaumietenverordnung, II. Berechnungsverordnung und so weiter, auch nicht so einfach zu durchschauen. Welches dieser Angebote für Ihre Bedingungen das Richtige ist, müssen Sie letzten Endes selbst entscheiden. Wir sind davon überzeugt, dass Sie die passende Variante finden werden.

Mit dem einmaligen Einbau von Messgeräten ist es nicht getan. Wenn es Ärger mit der Heizkostenabrechnung gibt, sind häufig veraltete Messausstattungen die Ursache, weil sich über Jahre - ja teilweise über Jahrzehnte hinweg - niemand um die Einhaltung von Eichfristen oder die Modernisierung der Heizkostenverteiler gekümmert hat. Es gibt auch heute noch Wohnanlagen aus dem vorigen Jahrhundert, wo immer noch mit inzwischen uralten Heizkostenverteilern abgerechnet werden muss, weil man nicht bereit war, ein paar Euro in die Modernisierung der Geräte zu investieren. Dabei kostet zum Beispiel die Neuausstattung einer ganzen Wohnung mit neuen Heizkostenverteilern oftmals nicht mehr als ein einziger Heizkörper. Mit alten Heizkostenverteilern und ungeeichten Wasserzählern ist keine vernünftige Abrechnung mehr zu erstellen.

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Wenden Sie sich bei Fragen zu Ihrer Brunata Minol Abrechnung bitte stets zunächst an Ihren Verwalter oder Vermieter. Dieser wird sich bei Bedarf mit Brunata Minol in Verbindung setzen. Sofern Änderungen an Ihrer Abrechnung nötig werden, ist dazu immer Ihre Eigentums- bzw. Mietverwaltung erforderlich.

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