Verteilerschlüssel in der Heizkostenabrechnung

Brunata Minol informiert

Verteilerschlüssel in der Heizkostenabrechnung

Fachliche Empfehlungen für Wohnungsverwalter und Vermieter zur richtigen Auswahl des Prozentsatzes für Grundkosten und Verbrauchskosten

Kurz und knapp

Umlagen in Heizkosten­abrechnungen erfolgen stets auch zu 30 bis 50 % nach Fläche. Gründe dafür sind z. B. Fixkosten des Heizungs­betriebs und Wärmeverluste der Anlage, die nicht nach Verbrauch abgerechnet werden sollten. Dazu kommen Ausgleiche für lagebedingte Nachteile und Wärmeübergange zwischen Wohnungen als weitere Argumente für Grundkosten.

Welcher Verteilerschlüssel ist der richtige? Wer Immobilien bewirtschaftet und verwaltet, stellt sich diese Frage regelmäßig. Laut Heizkostenverordnung (HKVO) dürfen die Kosten für Heizung und Warmwasser nicht ausschließlich nach individuellem Verbrauch – das heißt nach den Verbrauchsanzeigen der Mess- und Erfassungsgeräte – unter den Bewohnern verteilt werden. Es gibt immer auch Grundkosten, die nach einem festen Maßstab aufzuteilen sind. In der Regel wird dafür die Wohn- oder Nutzfläche der einzelnen Wohnungen in Quadratmetern verwendet.

Jeder Heizkostenabrechnung liegt deshalb ein Verteilerschlüssel zugrunde, der den prozentualen Anteil der Verbrauchs- und Grundkosten festlegt. Laut § 6 der Heizkostenverordnung darf der Gebäudeeigentümer diesen Verteilerschlüssel bestimmen und er hat dabei laut §§ 7 und 8 den Spielraum, "mindestens 50 vom Hundert, höchstens 70 vom Hundert" verbrauchsabhängig zu verteilen. Die augenscheinlich vernünftigste Lösung, Heiz- und Warmwasserkosten nur nach dem Verbrauch der Bewohner zu verteilen, ist fachlich nicht zu unterstützen. Lesen Sie hier, weshalb Grundkosten eine gute Sache sind.

Die nach Heizkostenverordnung vorgesehene Aufteilung der Gesamtkosten (hier bei Verteilerschlüssel 50:50). Quelle: Brunata Minol
Die nach Heizkostenverordnung vorgesehene Aufteilung der Gesamtkosten (hier bei Verteilerschlüssel 50:50). Quelle: Brunata Minol

Sonderfall mit 30:70-Pflicht

Die aktuell geltende Heizkostenverordnung schränkt die Wahlfreiheit des Gebäudeeigentümers für Verteilerschlüssel im Rahmen von 50 % bis höchstens 70 % Verbrauchskosten in § 7 Abs. 1 nur ein für Gebäude,

  1. "die das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung vom 16. August 1994 (BGBl. I S. 2121) nicht erfüllen,
  2. die mit einer Öl- oder Gasheizung versorgt werden und
  3. in denen die freiliegenden Leitungen der Wärmeverteilung überwiegend gedämmt sind"

Wichtig zu wissen

Nur in ganz wenigen Einzelfällen besteht die tatsächliche rechtliche Notwendigkeit mit 30 % Grundkosten zu 70 % Verbrauchskosten abzurechnen. Dennoch wird dieser Verteilerschlüssel häufig ausgewählt, weil man damit eine höhere Gerechtigkeit in der Kostenverteilung erwartet. Das ist nicht immer der Fall.

Diese Regelung führte mit dazu, dass Vermieter und Eigentümergemeinschaften in den vergangenen Jahren die Verteilerschlüssel von Bestandsgebäuden zunehmend von 50:50 auf 30:70 umgestellt haben. Dabei ist die tatsächlich betroffene Gebäudegruppe sehr klein. Die erste Bedingung (Baujahr vor 1994) und auch die zweite (Öl- oder Gasheizung) betreffen nach Einschätzung von Brunata Minol zwar jeweils rund 70 Prozent des Gebäudebestandes, doch die dritte (Leitungen überwiegend gedämmt) nur rund 5 Prozent. Laut HKVO müssen jedoch alle drei Bedingungen erfüllt sein, und das ist – grob geschätzt – bei 2,5 Prozent der Bestandsgebäude der Fall. Eine allgemeine 30:70-Pflicht lässt sich aus diesem Sonderfall also nicht ableiten.

Für Irritationen sorgte das BGH-Urteil vom 16.01.2019. Darin wurde der Gebäudeeigentümer dazu verpflichtet, mit 30:70 abzurechnen, aber nur, weil in diesem Fall alle Bedingungen aus HKVO § 7, Abs. 1, Satz 1 erfüllt waren. Daraus lässt sich keine generelle Verpflichtung zu 30:70 ableiten, wenn nur eine oder zwei der Bedingungen zutreffen. Das wird immer wieder missverstanden.

Warum Grundkosten in der Heizkostenabrechnung?

Ein detaillierter Blick auf die Grundkosten zeigt, warum sie zu Recht in die Heizkostenabrechnung einfließen und ihr Anteil nicht vorschnell von zumeist angemessenen 50 % auf weniger reduziert werden sollte.

Fixkosten des Heizungsbetriebs

Zu den vom Verbrauch gänzlich unabhängigen Fixkosten von Heizungsanlagen gehören Wartungs- und Reinigungskosten, Kosten der Heizkostenabrechnung und der Eichung von Messgeräten sowie Grundpreise für Erdgas und Fernwärme.

Verluste der Heizung

Auch wenn sich die Effizienz unserer Heizungen in den vergangenen Jahren stark verbessert hat, entstehen bei öl- und gasbefeuerten Heizungsanlagen – je nach Alter, Größe und Ausstattung – Wärme- und Verteilverluste von 20 bis 40 Prozent. Nur 60 bis 80 Prozent der erzeugten Wärme kommt somit tatsächlich als nutz- und damit messbare Wärme an den Heizkörpern der Wohnungen an und nur diese 60 bis 80 Prozent sind von den Wohnungsnutzern durch eigenes Heizverhalten beeinflussbar. Bei Fernwärmeanlagen entstehen zwar weniger Verluste im Gebäude selbst, bei der Fernwärmeerzeugung und der Wärmeverteilung bis zum versorgten Haus aber sehr wohl.

Verluste der Warmwasserbereitung

Bei der Erzeugung von Warmwasser geht noch mehr Energie verloren (40 bis 60 Prozent) als bei der reinen Heizwärmeversorgung. Zum einen ist die Warmwasserbereitung ebenfalls von den Abgas- und Kesselverlusten betroffen. Zum anderen entstehen insbesondere im Sommer erhöhte Verluste durch die dann gegebene Überkapazität der Heizungsanlage. Auch Zirkulationsleitungen oder Elektrobegleitheizbänder verbrauchen viel Energie, die nichts mit dem messbaren individuellen Verbrauch zu tun hat.

Grundkosten als Ausgleich für benachteiligte Wohnlagen

Der grundsätzliche Wärmebedarf einer Wohnung hängt von ihrer Lage im Gebäude ab. Innenliegende Wohnungen haben den niedrigsten Bedarf, weil die umliegenden Wohnungen sie vor Kälte schützen. Bis zu 50 Prozent höher ist der Heizbedarf einer gleich großen Wohnung in Randlage. Je höher der Grundkostenanteil in einer Heizkostenabrechnung ist, desto geringer wirkt sich der lagebedingte Nachteil für einzelne Bewohner aus. Ein 50:50-Verteilerschlüssel gleicht diesen Nachteil immerhin um die Hälfte aus. Für die meisten Bewohner ist das ein akzeptabler Kompromiss. Die Alternative – eine Staffelung der Kaltmiete nach Wohnlage – würde auf wenig Verständnis stoßen.

Beispielhafter spezifischer Wärmebedarf von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Vergleich, abhängig von der Lage im Gebäude. Quelle: Minol
Beispielhafter spezifischer Wärmebedarf von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Vergleich, abhängig von der Lage im Gebäude. Quelle: Minol

Transmissionswärme oder Wärmeklau

Auch das Heizverhalten von Nachbarn hat einen großen Einfluss auf die Heizkostenabrechnung, der mit angemessenen Grundkostenanteilen abrechnungstechnisch reduziert werden können. Die von wärmeren zu kälteren Wohnungen strömende Transmissionswärme macht 10 bis 40 Prozent aus, je nach Stärke und Baumaterial der Innenwände. Am stärksten ist der Effekt, wenn eine ständig beheizte Wohnung (z.B. eines Rentnerehepaares) an allen Seiten von weniger beheizten Wohnungen (z.B. von Berufstätigen) umgeben ist. Nach den physikalischen Gesetzen des Wärmeaustauschs ist ein Wärmeübergang innerhalb eines Hauses unvermeidlich. Durch die Abrechnung mit Grundkosten wird abgegolten, dass die Transmissionswärme aus den beheizten den gering- oder unbeheizten Wohnungen zugutekommt. Das erklärt auch, weshalb für leerstehende Wohnungen vom Besitzer zumindest die Heizungsgrundkosten zu tragen sind.

Einfluss der energetischen Gebäudequalität

Wie wirkt sich die zunehmend bessere energetische Qualität von Gebäuden – rundum gedämmte Außenhülle, gut isolierte Fenster – auf den Verteilerschlüssel aus? Die verbreitete Ansicht, dass der verbrauchsabhängige Anteil in gut gedämmten Gebäuden möglichst hoch sein sollte, ist ein Irrtum. Das Gegenteil ist der Fall: Je besser die energetische Hülle, desto höher wird der relative Anteil der verbrauchsunabhängigen Kosten. Gerade weil diese Gebäude weniger Heizwärme als vergleichbare ältere Häuser benötigen, steigt der prozentuale Anteil der Fixkosten, etwa für Wartung, Schornsteinfeger, Messtechnik, Abrechnung oder die Grundpreise der Gas- oder Fernwärmversorger.

Dieser Zusammenhang wird auch in einem Gutachten des ITG (Institut für Technische Gebäudeausrüstung Dresden, Prof. Dr.-Ing. Bert Oschatz, 2008) dargestellt, auf das sich auch der GdW in seiner Arbeitshilfe 63 zur HKVO-Novelle von 2009 bezieht. Ein weiterer Aspekt: Die Wohnlage spielt im Neubau eine geringere Rolle als im Altbau, weil weniger Wärme nach außen entweicht, dafür nimmt aber der Wärmetausch innerhalb des Gebäudes (Transmissionswärme) proportional zu.

Fachlich ist der derzeitige Trend zu einer stärkeren Gewichtung des Verbrauchsanteils nicht zu begründen. Je neuer und sparsamer ein Gebäude ist, desto geringer wird der Einfluss des Nutzers auf seine Heizkosten. Im EnEV 2012-Gebäude beträgt dieser 57 %.

Verbrauchsabhängige Kostenanteile bei Gebäuden mit einer Gas-Heizungsanlage
Gegenüberstellung der verbrauchsabhängigen Kostenanteile bei Gebäude mit Gas-Heizungsanlagen in Abhängigkeit vom Gebäudebaujahr. Quelle: ITG-Gutachten, Dresden, 2008

Empfehlung: 50:50

Brunata Minol empfiehlt generell – außer den wenigen Sonderfällen nach HKVO – den Verteilerschlüssel von 50 % Grundkosten zu 50 % Verbrauchskosten. Bei einem zu hohen Verbrauchskostensatz kommt es insbesondere bei energieeffizienten neueren Gebäuden zu großen Spreizungen innerhalb des Hauses, die für viele Bewohner nicht nachvollziehbar sind. Den Zweck der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung kann all das nicht schmälern: Sie ist für Wohnungsnutzer nach wie vor die größte Motivation, Energie zu sparen. Dieser Effekt ist in gut gedämmten Wohnhäusern genauso wichtig wie im Altbau.

Die bundesweit größte Studie zur Energieeffizienz in Gebäuden des Instituts für Energietechnik an der TU Dresden (Prof. Dr. Clemens Felsmann, 2013) zeigt: Je besser der energetische Zustand der Gebäudehülle, desto weniger kümmert die Bewohner ihr Umgang mit der Wärme. Deshalb plädiert der Wissenschaftler für verursachergerechtes Abrechnen der Heizkosten auch in sehr gut wärmegedämmten Gebäuden. Die Studie belegt auch das hohe CO2-Minderungspotenzial der Heizkostenabrechnung nach Verbrauch.

Was können wir für Sie tun?

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Dann wenden Sie sich bei Fragen bitte stets zunächst an Ihren Verwalter oder Vermieter. Dieser wird sich bei Bedarf mit Brunata Minol in Verbindung setzen. Sofern Änderungen an Ihrer Abrechnung nötig werden, ist dazu immer die Mitwirkung Ihrer Eigentums- bzw. Miet­verwaltung erforderlich.

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