Wohnraumtemperaturen in Übergangszeiten

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Wohnraumtemperaturen in Übergangszeiten und während der Heizperiode

Regeln für Vermieter für eine beschwerdefreie und ausreichende Beheizung in Mehrfamilienhäusern

Regelmäßig im Frühjahr und Herbst entbrennt ein Streit um die richtigen Wohn­raum­temperaturen. Es gibt ein paar kalte Tage, obwohl es dem Kalender nach eigentlich warm sein müsste. Manchem Mieter ist es in seiner Wohnung zu kalt und der Vermieter möchte - selbst­verständlich nur im wohl­ver­standenen Interesse der Energie­einsparung - den Heizungs­verbrauch des Gebäudes gering halten.

Kurz und knapp

Auch in Zeiten mit hohen Energie­preisen ist es Haus­eigentümern nicht gestattet, die Heizung zu früh abzuschalten oder so niedrig einzustellen, dass die Bewohner frieren.

Obwohl es in Deutschland für nahezu jede Situation ein Gesetz oder zumindest eine Richt­linie gibt, lässt der Gesetz­geber die Kontrahenten hier im Stich. Nirgend­wo steht geschrieben, wie warm es in der Wohnung sein muss. Die Folge: Die Gerichte setzen sich immer wieder mit dieser Thematik aus­einander.

Grundregeln

Grund­sätzlich muss der Gebäude­eigen­tümer die Heiz­anlage während der gesamten Heizperiode in ortsüblicher Weise in Betrieb halten (1). Selbst das Abschalten der Heizung für Mieter, die Ihre Heizkosten nicht bezahlen, ist rechtswidrig (2). Über die Frage nach der Länge der Heizperiode entscheidet in erster Linie der Mietvertrag. Gibt es dort keine Verein­barung, haben sich als Heizperiode die sieben Monate vom 1. Oktober bis 30. April eingespielt (3).

Heizen außerhalb der Heizperiode

Doch gibt es auch außerhalb dieser Heiz­periode immer wieder ein paar kalte Tage, die ohne Heizung sehr ungemütlich werden können. Hier wird von den Gerichten die Meinung vertreten, dass der Mieter tagsüber eine Raum­temperatur von mindestens 20 °C auch im Sommer erwarten darf (4). In einem anderen Fall wurden sogar 22 °C genannt (5). Dann muss der Vermieter auch an kühlen Sommer­tagen die Heizung einschalten. Auf keinen Fall dürfen dem Mieter durch zu kalte Räume Gesundheits­schäden entstehen (6). Ist die Mehrheit der Mieter der Meinung, dass es zu kalt ist, muss der Vermieter die Heizung auf jeden Fall hochfahren (7). Ein immer wieder anzutreffender Ratschlag besagt, dass der Vermieter bei Kälte­einbrüchen außerhalb der Heiz­periode dann heizen muss, wenn die Außentemperatur drei Tage lang um 21 Uhr unter 12 °C liegt.

Angemessene Raumtemperaturen in der Heizperiode

Auch die Frage nach der mindestens bereitzustellenden Raum­temperatur während der Heiz­periode beschäftigt die Gerichte immer wieder. Weniger als 18 °C Raum­temperatur sind unzumutbar, selbst wenn das im Miet­vertrag vereinbart wurde (5). Die überwiegende Zahl der Urteile gestehen dem Mieter eine Raum­temperatur von 20-22 °C während des Tages zu (5-8-9). Kontroll­messungen der Raum­temperaturen sind in der Mitte des Raumes in 1,5 m Höhe vorzunehmen und nicht an der Wand (11). Ist die Beheiz­barkeit der Miet­räume nur bis zu einer Temperatur von 16-18 °C möglich, berechtigt dies sogar zu einer Mietminderung von 30 %.

Temperaturabsenkung in der Nacht

Die Heizung während der Nacht mit der vollen Tagesleistung zu betreiben, ist Unsinn. Moderne Heiz­anlagen haben eine auto­matische Nacht­ab­senkung, die aber nicht so extrem niedrig einge­stellt sein darf, dass weniger als 15 bis 17 °C während der Nacht in den Wohn­ungen zu erreichen sind (10). Strittig ist aber immer noch die Zeit der Nacht­ab­senkung. Früher wurden von den Gerichten Zeit­räume von 22 bis 6 Uhr genannt. Doch die Lebens­bedingungen der Menschen haben sich geändert - man bleibt jetzt länger auf: Heute wird die Zeit zwischen 24 bis 6 Uhr als ange­messen für die Nacht­ab­senkung der zentralen Heizanlage betrachtet (12). Haben einzelne Mieter davon abweichende Wünsche, muss der Vermieter deshalb nicht die Zeit­schalt­uhr der Heiz­ung umstellen. Ein einzelner Schicht­arbeiter, der Nachts aufstehen muss oder ein Mieter mit ungewöhnlichen Schlaf­zeiten kann nicht verlangen, dass es zu individuellen Wunsch­zeiten bei ihm wärmer ist. Vielmehr wird es hier als zu­mut­bar ange­sehen, dass man dort einen elektrisch betriebenen Zusatz­ofen oder Heiz­lüfter aufstellt, um dem persön­lichen Wärme­bedürfnis Rechnung zu tragen.

Heizpflichten des Mieters

Hohe Energie­preise und finanzielle Nöte sorgen verstärkt dafür, dass Mieter immer extremer sparen. Vermieter und Mitbe­wohner fordern dann regelmäßig die Einführung einer Mindest­temperatur für die Wohnungs­beheizung, denn kalte Räume sorgen wegen der un­vermeid­baren Trans­missions­wärme für höhere Heiz­kosten in den Nachbar­wohnungen. Doch: Kein Mieter oder Wohnungs­eigen­tümer kann dazu gezwungen werden, seine Räume mit einer vom Vermieter oder Verwalter gewünschten Mindest­temperatur zu beheizen. Wenn der Mieter es vorzieht, mit Mantel und Schal in der Wohnung zu sitzen, ist das alleine seine Sache. Mit einer wesent­lichen Ein­schränkung: Der Mieter muss stets dafür sorgen, dass durch niedrige Raum­temperaturen keine Schäden an der Mietsache entstehen können, also Heizungs- und Wasser­leitungen nicht einfrieren. Außerdem muss der Mieter mindestens so viel heizen und lüften, dass an den Wänden der Wohnung keine Schimmel- und Feuchtig­keits­schäden auftreten (13).

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(1) § 535 und 536 BGB
(2) OLG Hamburg, Beschluss vom 3.11.77, Az. 4 W 48/77 = WM 84, 54 f
(3)+(4) AG Hamburg, Beschluss vom 21.8.84, Az. 42 b C 271/84
(5) Landgericht Berlin, Urteil vom 05.11.91, Az. 65 S 9/91
(6) LG Berlin, Beschluss vom 18.1.78, Az. 63 T 67/77
(7) LG Kaiserslautern, Beschluss vom 17.10.80, Az. 5 T 153/80
(8) AG Köln, Urteil vom 4.4.81, Az. 213 C 23/81
(9) LG Heidelberg, Beschluss vom 11.9.81, Az.  5 S 80/81
(10) AG Hannover, Beschluss vom 22.12.83, Az. 514 C 18524/83
(11) OVG Berlin, Urteil vom  12.9.80, Az. 2 B 40/79
(12) Amtsgericht Hamburg, Az. 41 a C 1371/93
(13) AG Görlitz, Urteil vom 3.11.1997, Az. l C 1320/96 = WM 1998, 180, (13) Landgericht Lüneburg, Urteil vom 02.10.1986, Az. 1 S 151/86, WM 7/1987 und Oberlandesgericht Karlsruhe, Urteil vom 10.11.1995, Az. 10 U 81/95.

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