B.One Legionellenprüfung: Pflicht und Sicherheit für Vermieter

Verantwortlich ist der Vermieter. Allerdings dürfen nur akkreditierte Stellen Wasserproben nach den Vorgaben der DIN EN ISO 19458:2006-12 entnehmen. Minol verfügt als Partner der Wohnungswirtschaft bereits seit 2012 über Erfahrung mit der Legionellenprüfung und kennt die Anforderungen sehr gut. Kooperationen mit führenden Laborpartnern garantieren eine bundesweite Service-Verfügbarkeit. Übrigens: Die Kosten für die wiederkehrende orientierende Legionellenprüfung können Vermieter als Betriebskosten auf die Mieter umlegen.

Warmwasseranlagen mit Prüfpflicht waren erstmals bis spätestens 31. Dezember 2013 und danach alle drei Jahre auf Legionellenbefall überprüft werden.

Die Verordnung gilt für Speicher-Trinkwassererwärmer und zentrale Durchfluss-Trinkwassererwärmer mit mehr als 400 Litern Speichervolumen oder mit mehr als drei Litern Wasser in der Rohrleitung zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle. Das ist meist ab Dreifamilienhäusern der Fall. Ein- und Zweifamilienhäuser sind von der Prüfpflicht ausgenommen.

Ob ein Gebäude der Legionellen-Prüfpflicht unterliegt, legt prinzipiell die Trinkwasserverordnung fest. Hat der Boiler mehr als 400 Liter Speichervolumen oder enthalten die Leitungen mehr als drei Liter Wasser, besteht eine Legionellen-Prüfpflicht. Bestehen Zweifel, ist das zuständige Gesundheitsamt zu befragen. Dort wird dann entschieden, ob eine Legionellen-Prüfpflicht besteht oder nicht.

Nein. Im Gegensatz zur orientierenden Untersuchung handelt es sich bei der Schaffung der Entnahmestellen und der Liegenschaftsbegehung um einmalige Leistungen, die nicht umlagefähig sind.

Wiederkehrende Legionellenprüfung als Bestandteil der Warmwasserversorgung

Nach heutiger überwiegender Auffassung gehören die Kosten der wiederkehrenden Legionellenprüfung  (auch systemische oder orientierende Legionellenprüfung genannt) zu den Kosten der  Warmwasserversorgung. Die wiederkehrende Legionellenprüfung dient der Überwachung der zentralen Warmwasseranlage und der Sicherstellung ihrer Betriebssicherheit. Deshalb wird sie heute überwiegend den Warmwasserkosten zugeordnet.

Die gesetzliche Grundlage findet sich in § 8 Abs. 2 der Heizkostenverordnung (HKVO) in Verbindung mit § 2 Nr. 5a der Betriebskostenverordnung (BetrKV). Zu den umlagefähigen Kosten der Warmwasserversorgung zählen unter anderem die Kosten der „Überwachung der Anlage“ und der „Prüfung ihrer Betriebssicherheit“.

Nein. Nur akkreditierte Stellen dürfen Wasserproben für die Legionellenprüfung nach den Vorgaben der DIN EN ISO 19458:2006-12 entnehmen. Das ist alles nicht so einfach, wie es sich zunächst anhört. So müssen die Proben beispielsweise innerhalb von 24 Stunden in zugelassenen Behältnissen mit besonders zu beachtenden Temperaturbedingungen in einem dafür zugelassenen Labor sein. Probeentnahmen sind ein Job für Spezialisten.

Typischerweise erfüllen Gebäude ab drei Wohnungen die Bedingungen zur Legionellen-Prüfpflicht. Dort enthält der Warmwasserbereiter oft mehr als 400 Liter Wasser oder die Warmwasserleitung enthält mehr als drei Liter Wasser zwischen dem Abgang des Trinkwassererwärmers und der am weitesten entfernten Entnahmestelle.

In der Trinkwasser-Verordnung ist der Wert, ab dem technische Maßnahmen zur Legionellen-Vernichtung eingeleitet werden müssen, bei Erreichen von 100 KBE je 100 Milliliter Wasser festgelegt worden. KBE bedeutet Koloniebildende Einheiten. Bei Legionellenbefall bilden sich im Labor auf der Oberfläche des Kulturmediums in Petrischalen zählbare Kolonien.

Entnahmestellen für Wasserproben müssen nach den Vorgaben des DVGW abflammbar sein, um außen anhaftende Keime vor der Probenentnahme abzutöten, damit die Keimbelastung des Wassers nicht verfälscht wird. Die Wasserhähne sollten also aus Metall sein und keine Kunststoffe enthalten. Falls die Trinkwasseranlage entsprechend baulich modernisiert werden muss, sind die Kosten dafür als Modernisierungskosten umlagefähig.

Die größte Herausforderung bei der Legionellenprüfung in Wohngebäuden ist allerdings die Terminierung, denn die Proben müssen alle vom gleichen Tag stammen. Der Dienstleister muss zeitgleich Zugang zum Warmwasserspeicher und allen Wohnungen bekommen, die laut Trinkwasserverordnung zu beproben sind. Sind einzelne Mieter nicht anwesend und keine Proben von alternativen Wohnungen am gleichen Steigstrang möglich, muss gegebenenfalls die gesamte Prüfung verschoben werden.

Insgesamt sind mindestens drei Proben pro Anlage zu entnehmen. Je eine Probe wird in der Warmwasserleitung am Ausgang des Warmwasserspeichers und – bei Zirkulationsleitungen – vor dem Wiedereintritt in den Warmwasserspeicher benötigt. Darüber hinaus wird eine Probe an der am weitesten entfernten Entnahmestelle je Steigstrang entnommen. Bei einem Steigstrang im Gebäude werden deshalb drei Proben für die Legionellenprüfung benötigt. Jeder weitere Steigstrang erhöht die Anzahl um eine zusätzliche Probe.

Um regelmäßig Wasserproben an den passenden Stellen entnehmen zu können, ist eine einmalige Dokumentation der Entnahmestellen erforderlich. Diese Dokumentation kann der Gebäudeeigentümer bzw. sein Sanitärfachbetrieb selbst machen. Zu verwenden ist dazu die Brunata Minol-Vertragsanlage „Dokumentation“.

Ja, die DIN EN ISO 19458:2006-12 „Wasserbeschaffenheit – Probenahme für mikrobiologische Untersuchungen“ schreibt genau vor, wie die Probenentnahme zu erfolgen hat. Die Norm enthält eine Anleitung zur Planung eines Probenahmeprogramms, zur Vorgehensweise bei Probenahmen für mikrobiologische Analysen und für den Transport, die Handhabung und die Lagerung von Proben bis zum Beginn der Untersuchung.

Ja. Probeentnahmen müssen an allen Stellen der Trinkwasserversorgung am selben Tage durchgeführt werden. Nur so ergibt sich ein passendes Gesamtbild. An unterschiedlichen Tagen genommene Proben sind unzulässig.

Wenn Teile der Warmwasserversorgung über einen längeren Zeitraum nicht mit heißem Wasser durchgespült werden, können sich Legionellen optimal vermehren. Das ist bei lange leerstehenden Wohnungen der Fall, aber auch bei Leitungen, die stumpf enden und bei denen möglicherweise früher vorhandene Zapfstellen stillgelegt wurden. Solche Situationen gilt es grundsätzlich zu vermeiden.

Die Legionellengefahr verringert sich, wenn die Warmwasser-Anlage nach den allgemein anerkannten Regeln der Technik installiert und betrieben wird. Insbesondere sind die vorgeschriebenen Temperaturen einzuhalten. Der gesamte Trinkwasserinhalt sollte mindestens einmal am Tag auf mehr als 60° C erwärmt werden (Legionellen-Schaltung). Leitungsabschnitte mit dauerhaft stehendem lauwarmem Wasser und Totstrecken sind unbedingt zu vermeiden.

Ja, wenn wenigstens eine Wohnung innerhalb der Eigentümergemeinschaft vermietet ist. Die Legionellenprüfung ist dann von der Eigentümergemeinschaft zu beauftragen, weil die Warmwasserversorgungsleitungen typischerweise zum Gemeinschaftseigentum gehören. Ist keine Wohnung vermietet, kann auf die Legionellenprüfung verzichtet werden.

Ja. Der Gebäude- bzw. Wohnungseigentümer ist für die Qualität des bereitgestellten Trinkwassers verantwortlich und in der Pflicht, eine Legionellenprüfung durchführen zu lassen. Mieter haben das Recht auf qualitativ gutes, sauberes und legionellenfreies Wasser. Mieter können vom Vermieter das Prüfergebnis der Trinkwasseruntersuchung einfordern. Ob eine fehlende Legionellen-Untersuchung zu einer Mietminderung berechtigt, ist bisher noch nicht gerichtlich entschieden worden, aber anzunehmen.

Ja, der Eigentümer ist verpflichtet, seine Mieter über die Ergebnisse der orientierenden Untersuchung zu informieren. Diese Pflicht kann mit einem Aushang des Prüfergebnisses im Treppenhaus erfüllt werden. Ein eigenes Anschreiben an jeden Mieter ist nicht vorgeschrieben. Brunata Minol stellt das Legionellen-Prüfergebnis als aushangfähiges Schreiben zur Verfügung.

Ja. Eine in der Warmwasserversorgung eingebaute Legionellenschaltung, die zu bestimmten Zeiten das Wasser stark erhitzt, dient der Prophylaxe und ersetzt deshalb die vorgeschriebene Legionellenprüfung nicht.

Das Ergebnis ist auf einen Zeitraum von zehn Jahren zu archivieren. Für Brunata Minol-Kunden sind die Prüfergebnisse mindestens für diesen Zeitraum abrufbar. Nutzern der Brunata Minol-Online-Services stehen die jeweiligen Prüfergebnisse im Internet jederzeit zum Download zur Verfügung.