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Nicht anzurechnen waren (II. BV):

• Die Grundflächen von Raumteilen mit einer lichten Raumhöhe von weniger als einem Meter.
  
• Die Grundflächen von Nebenräumen wie Keller, Waschküchen, Abstellräumen außerhalb der Wohnung, Dachböden, Trockenräumen, Schuppen und (unbeheizte) Garagen (§ 42 Abs. 4 II. Berechnungsverordnung).
  
  

Zu den errechneten Grundflächen hinzuzurechnen waren (II. BV)

• Fenster und offene Wandnischen, die bis zum Fußboden herunterreichen und mehr als 0,13 m tief sind.
• Erker und Wandschränke, die eine Grundfläche von mindestens 0,5 m² haben
• Raumteile unter Treppen, wenn die lichte Höhe mindestens 2 Meter beträgt.
  
  

Von den errechneten Grundflächen abzuziehen waren (II. BV):

• Schornsteine und andere Mauervorlagen, freistehende Pfeiler und Säulen, wenn sie in der ganzen Raumhöhe durchgehen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 qm beträgt.
• Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze.

Wichtig ist eine einheitliche Berechnungsmethode für alle Bewohner eines Gebäudes. Es können nicht in einer Wohnung die beheizte Wohnfläche und in einer anderen die gesamten Wohnfläche verwendet werden.

§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche

(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser Verordnung anzuwenden.

(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach § 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche anzurechnen.

§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen

(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grundflächen der Räume, die ausschließlich zu dieser Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohnheims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch die Bewohner bestimmt sind.

(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von

1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen Räumen sowie
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen, wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem Wohnheim gehören.

(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen folgender Räume:

1. Zubehörräume, insbesondere:
   a) Kellerräume,
   b) Abstellräume und Kellerersatzräume außerhalb der Wohnung,
   c) Waschküchen,
   d) Bodenräume,
   e) Trockenräume,
   f) Heizungsräume und
   g) Garagen,
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stellenden Anforderungen des Bauordnungsrechts der Länder genügen, sowie
3. Geschäftsräume.

§ 3 Ermittlung der Grundfläche

(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwischen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszugehen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.

(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich einzubeziehen die Grundflächen von

1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und Fensterumrahmungen,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen, Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder Duschwannen
4. freiliegenden Installationen,
5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumteilern.

(3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer Betracht die Grundflächen von

1. Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen, freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
2. Treppen mit über drei Steigungen und deren Treppenabsätze,
3. Türnischen und
4. offenen Wandnischen, die nicht bis zum Fußboden herunterreichen oder bis zum Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder weniger tief sind.

(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeichnung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese

1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungsfreistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erforderlich ist, für ein solches geeignet sein und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.

Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.

Um die niedrigere Auslegung zu bestimmen, dürfen die Temperaturen nicht auf 0 °C bezogen werden, sondern auf die Normaußen­temperatur der jeweiligen Region. Im Beispiel wurde diese mit dem deutschen Durchschnittswert von -12 °C angesetzt.

Unterschiedliche Raumhöhen können jedoch auch durch die Verwendung des Umlegungsmaßstabs nach Rauminhalten (in Kubikmetern) berücksichtigt werden; in diesen Fällen erübrigt sich eine Korrekturberechnung.

Regelmäßig stellt sich die Frage, ob die Wohnflächenverordnung und früher die II. Be­rechnungs­ver­ordnung auch im frei finanzierten Wohnungsbau angewendet werden kann. Seit Jahren gibt es im frei finanzierten Wohnungsbau keine eigenen anerkannten Maßstäbe zur Wohn­flächen­berechnung mehr, bzw. nur veraltete und heute nicht mehr anwendbare. In der allgemeinen Rechts­auffassung (siehe auch Langender, NZM 2003, 177, 179) hat es sich inzwischen durchgesetzt, dass das prinzipiell machbar ist. Sofern sich die Vertragsparteien auf die Anwendung der Wohn­flächen­ver­ordnung einigen und wenn nicht schon vorher anderslautende vertragliche Verein­barungen getroffen wurden, steht dem prinzipiell nichts entgegen. Bei fehlenden Vereinbarungen zur Berechnung von Wohnflächen stützen sich Richter häufig auf die Rechts­grundlagen, die eigentlich für den öffentlich finanzierten Wohnbau gelten. Es ist derzeit nicht absehbar, dass für den frei finanzierten Wohnungsbau eigene Regelungen folgen.

Definition der beheizten Fläche einer Wohnung

Ein häufiger Streitpunkt ist die Definition des Begriffs der beheizten Fläche. In der II. Be­rechnungs­ver­ordnung und der Wohn­flächen­ver­ordnung ist zwar die Nutzfläche definiert, nicht jedoch die beheizte Fläche. Es gibt dazu unterschiedliche Meinungen, wobei sich die Definition der Arbeitsgemeinschaft Heiz- und Wasserkostenverteilung e.V. allgemein durchgesetzt hat und die hier erläutert werden soll:

Beheizte Flächen sind nicht nur solche Räume, die auch über einen eigenen Heizkörper verfügen, sondern auch angrenzende Räume, die z. B. durch eine offenstehende Tür indirekt beheizbar sind. Noch einfacher lässt sich der Begriff der beheizten Fläche definieren, indem man darunter alle Flächen versteht, die von den Wohnungswänden umschlossen sind. Drei Beispiele, wie sie häufig anzutreffen sind:

• Eine Wohnung hat im Flur keinen eigenen Heizkörper. Der Flur ist aber durch offenstehende Türen von angrenzenden Räumen trotzdem beheizbar. Dann gehört auch die Fläche des Flurs zur beheizten Fläche.
• Zu einer Wohnung gehört eine kleine Abstellkammer außerhalb der Wohnungstür. Darin befindet sich kein Heizkörper. Dieser Raum ist weder direkt noch indirekt beheizbar und wird deshalb in der "beheizten Fläche" nicht berücksichtigt.
• In manchen Wohnungen (in den neuen Bundesländern häufig bei Plattenbauten) sind in den Bädern keine Heizkörper, sondern nur Elektrostrahler angebracht. Wenn alle Wohnungen hiervon betroffen sind, besteht keine Veranlassung, die Fläche des Bades aus der beheizten Fläche heraus zu rechnen, da dieser "Fehler" sich bei allen Nutzern gleichermaßen niederschlägt und dadurch niemand benachteiligt ist. Etwas Anderes ist es aber, wenn diese Konstellation nur bei einigen Mietern anzutreffen ist, während in anderen Wohnungen die Bäder mit eigenen Heizkörpern ausgestattet sind. In diesem Fall muss differenziert werden und die Fläche der Bäder, die über keinen eigenen Heizkörper verfügen, aus der beheizten Fläche heraus gerechnet werden. Ansonsten würden die hiervon Betroffenen benachteiligt und müssten für die Beheizung des Bades zweimal zahlen: Einmal über die Grundkosten und die beheizte Fläche, zum anderen über die Stromkosten für die Elektrostrahler.

Stimmen die in der Betriebs- und Heizkostenabrechnung verwendeten Wohnflächen?

Es kommt immer wieder vor: Ein Mieter oder Wohnungseigentümer behauptet, dass die in der Neben- und Heiz­kosten­ab­rechnung ausgewiesenen Flächenanteile seiner Wohnung nicht stimmen würden und verlangt vom Vermieter den Nachweis über die Richtigkeit dieser Flächenangaben. Was kann der Vermieter jetzt tun?

• Allseits bekannt ist, dass eventuell vorhandene Bauzeichnungen für diesen Zweck nichts taugen. Sie sind oft ungenau und in der Praxis wurde beim Bauen davon abgewichen. Damit kommt man also nicht weiter.
• Wenn der Mieter behauptet, dass seine Flächen nicht stimmen und deshalb die Miet- oder Neben­kosten­zahlung verweigert, wird der Vermieter ihn irgendwann auf Zahlung verklagen müssen. Wird diese Behauptung vom Mieter vor Gericht wiederholt, ist mit größter Wahr­schein­lich­keit anzunehmen, dass das Gericht den Mieter dazu auffordert, diese Behauptung zu beweisen. Dann ist der Mieter im Zugzwang und nicht der Vermieter. Also: Nicht der Vermieter muss beweisen, dass die Flächenangaben richtig sind, sondern der Mieter muss beweisen, dass sie unrichtig sind.
• Bestätigt wird diese Auffassung durch ein Urteil des Landgerichts Köln vom 17.08.95 (6 S 526/94) - hier sinngemäß wiedergegeben:
  “Die mietvertragliche Vereinbarung, die Betriebskosten im Verhältnis der Wohnflächen umzulegen, deckt auch einen gestuften Verteilungs­schlüssel nach Wohnfläche und beheizter Wohnfläche, sofern in dieser Weise im ganzen Hause einheitlich verfahren wird. Bestreitet der Mieter hinsichtlich der Betriebs­kosten­ab­rechnung die Richtigkeit der Quadrat­meter­angaben, so trifft den Vermieter nicht die Darlegungs- und Beweislast, dass die Quadrat­meter­zahlen zutreffen. Denn der Vermieter ist - sofern er einheitlich verfährt - nicht verpflichtet, dem Mieter darüber Aufklärung zu geben, nach welchen Gesichtspunkten und wie er die Quadrat­meter­flächen ermittelt, nach deren Verhältnis er die Betriebs­kosten umlegt."
• Andere Auffassungen gehen davon aus, dass hier überhaupt kein Problem vorhanden ist. Der Vermieter und der Mieter sollen doch einfach gemeinsam die Wohnung vermessen, um so zu einem gemeinsamen und unstrittigen Ergebnis zu kommen.
• Näherungsweise zu diesem Thema passt ein Urteil des Bundes­gerichts­hofs, hier sinngemäß wiedergegeben: “Bei der Größenangabe einer Eigen­tums­wohnung darf nicht gemogelt werden. Abweichungen zwischen Planung und Ausführung, wie besonders häufig bei Dachwohnungen, berechtigen den Käufer zur Preisminderung. In einem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall hatte der Anbieter dem Käufer einer noch nicht fertig gestellten Eigentums­wohnung 78 m² in Aussicht gestellt. Als der neue Eigentümer dann letztendlich eine Dachgeschoss-Wohnung mit 69 m² erhielt, ging er vor Gericht. Der Klage wurde wegen falscher Berechnung stattgegeben. Marktüblich sei, dass bei Wandhöhen zwischen einem und zwei Metern nur die Hälfte der Wohnfläche als Grundfläche gilt (Az. VZR 246/96).”

Zwar geht es hier um den Kauf einer Eigentums­wohnung, es ist aber kein Grund ersichtlich, weshalb das nicht auch für die Flächen­berech­nung bei Nebenkosten gelten soll.

Mehr zu Verteilerschlüsseln in der Heizkostenabrechnung